房地产企业融资问题研究9篇房地产企业融资问题研究 随着中国经济的复苏向好以及中心提出的供应侧改革去库存降成本政策的逐步落实房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境但政策变化引起的销售状下面是小编为大家整理的房地产企业融资问题研究9篇,供大家参考。
篇一：房地产企业融资问题研究
随着中国经济的复苏向好以及中心提出的供应侧改革去库存降成本政策的逐步落实房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业照旧保持下行的总体局面房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例
作者：杨灏睿来源：《现代经济信息》2018年第3期
房地产行业融资问题研究
——以碧桂园房地产为例
杨灏睿天津财经大学研究生院
摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。
关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园
中图分类号：F293.33文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-02
前言
随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析
(一)碧桂园控股有限公司概况
碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。1997年成立。2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。另外在融资方面，期末加权平均借贷成本为6.20％，同比下降139个基点，可动用现金余额为478.8亿元，未动用的银行贷款额度为913.5亿元，流动性充裕，财务稳健。
(二)碧桂园应对融资问题的主要措施
1.获得充足的银行贷款
融资途径随着金融制度的创新不断扩大，银行贷款在房地产资金结构中的比例会随着融资途径扩大而逐渐降低，但房地产企业以银行贷款为主导的融资结构，短时间内不会发生改变。碧桂园与银行之间开展的贷款、融资债券等多项合作业务为碧桂园保持了充足的资金支持。一方面减轻了企业的资金压力，提升了资金周转率；另一方面使碧桂园的资金运作没有顾虑，可以不断尝试更多新的融资方式，使企业的融资之路走得更长远。
2.做好规划，降低融资成本
融资作为一项必不可少的经营活动，企业管理者需要提高对其的重视程度，并纳入企业的长期发展战略，对该项活动做出长期规划。碧桂园企业在工程项目的投资决策分析阶段，就对项目配套的现金流量进行了预测，做出相应的融资方案，尽可能地避免在资金富裕时偿还负债，从而增加利息费用的负担，以及在资金急需时仓促融资而产生额外的融资费用。由于房地产企业有着巨额的资金流量，如果企业将融入和支出资金的配比规划好，就可以在一定程度上降低融资成本，所以碧桂园企业做出相应方案，无疑是提高了企业效益，降低了融资成本。此外，企业高层对碧桂园的非核心资产进行专业管理，通过一系列资本运作，使这些资产变得更高效，在一定程度上也降低融资成本。
3.开拓多元化的融资渠道
信誉和实力是一个企业健康发展的通行证，同时也是多元化融资的一个保障。近年来，碧桂园控股坚持“高速度、精品质、低成本”理念，一直积极寻求多元化的融资渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂园控股引进中国平安人寿的战略投资约为港币63亿元。2015年，碧桂园利用国内外融资渠道的开放，共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款及伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。2015年年底，碧桂园已成功地发行了一笔相当于45亿港元的俱乐部贷款，是我国房地产企业首次海外发行规模最大的银团贷款。2016年已经发行两期总金额为90亿元人民币的非公开债券。近年来，国际信用评级机构对碧桂园稳健的经营策略做出肯定，并将其信用评级由Ba2调升至Ba1，距离投资级只差一步。这将会是碧桂园继2015年初被惠誉将评级展望调升至BB+(正面)后，在提高信用评级方面的一项重大突破突破。此次调升评级后，碧桂园控股成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商，这一系列的成效也为今后碧桂园多渠道、低成本、低风险融资创造了良好的条件。
4.投资海外项目
由于房地产企业的融资和项目的开发是紧密联系的，未来碧桂园将继续实施国内和海外并重的经营战略并深耕海外市场，要做全球绿色智慧城市的建设者。2015年的前八个月，碧桂园725亿的合同销售中马来西亚金海湾项目占14亿，澳大利亚项目占9亿。2016年3月，碧桂园“森林城市”项目在马来西亚柔佛州举办全球开放盛典，这是一个以合资方式进行开发，总投资规模达到400亿美元，初步预计耗时20年开发的超大型项目，也将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目。到目前为止，碧桂园在马来西亚共有三个项目，在澳大利亚有一个项目，其海外项目的不断成功在很大程度上有利于促进企业的融资，也提升了企业的知名度发展。
二、房地产行业融资问题的解决对策
(一)吸引私募资金
1.选择适当的私募方式
我国现有的私募方式可分为股权私募、债券私募与其他证券私募。股权私募中包括私募股权融资、私募股权基金、风险基金等。企业应当根据筹资需求，结合自身融资结构、抗风险能
力、经营情况等方面，对比不同私募方式的可行性、优劣势与风险状况，安排适当的企业的私募方式。
2.确定合理的私募规模
在融资的过程中，要注意融资规模与实际需求相当，融资过多势必会造成资金的闲置，变相提高了融资成本，导致风险上升；融资不足会对开展投资计划和进行日常经营活动产生不利的影响。所以，企业需要综合自身条件以及融资成本等方面的因素，确定适当的私募规模。
3.聘请专业人员
由于私募融资的专业性很强，企业需要聘请专门的顾问机构作为融资顾问，对融资决策提出专业性建议。由专业人员做出相对全面的诊断分析，并根据企业的发展规划和预期盈利，制定合理的融资金额及具体的资金预算方案，这样最大的优点是能够降低融资成本，提高融资效率，有效减弱私募融资带来的风险。
(二)提高自身的管理能力
1.提高资金管理能力，加快资金流转
针对房地产企业普遍出现的资金流转不畅通问题，首先应该建立符合市场规律、运转高效的现代企业管理制度，减少决策的环节。要建立立项调查、市场分析和决策一体化的运营体系，做到调查全面科学，分析严谨缜密，决策果断迅速；其次要根据房地产市场特点抓好资金利用工作，做到物尽其用，要明确资金管理的各个环节，同时加强对财务人员的专业素质培养，财务人员工作不仅仅是账目记录，而且须通过财务报表、资金流向等数据分析，掌握资金在流转等方面存在哪些问题，并适时提出如何提高资金的利用效率问题。例如，在贷款资金回笼过程中，由于涉及客户、银行、公证处、房地产交易中心等多方的参与，环节过长容易导致资金沉淀而不能及时回笼。为解决问题，企业财务部门就需要精准确定各个环节的时间节点，提早加强沟通与协调，缩短各个环节的用时，这样就能大幅度提高贷款资金的回笼速度。
2.开源节流，提高规避风险能力
在融资过程中，以借贷方式筹集开发经营所需资金，是企业首选且比较可行的手段。但是企业有了资金并不意味着风险的降低，反而更要注重规避风险，要充分研究判断市场形势和国家的调控政策，在资金的使用上不能过度预支。如果房地产企业是以借贷支持经营活动，以负债维持企业，倘若不注意分析市场形势和走向，一旦债务出现危机就会威胁到企业的生存发展。企业在经营过程中，不能好高骛远，要充分考虑影响发展的不利因素和有利条件，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，使资金发挥最大的效益，避免资金在使用上的盲目性和冲动性，既要看准了大胆使用，又要使用适度，减少过度预支造成资金的不必要浪费。同时对无关的闲置资产尽快处置，如空置的房产、闲置的设备及存货等，提高资金的使用效率。
(三)加强与金融机构合作
我国的金融机构是吸取民间资本的最大载体，加强与金融机构的合作，密切两者之间的关系非常重要，要搞好房地产企业与金融机构的对接，加强联系合作。一是加强银企之间的互动，房地产要主动与金融机构加强联系，及时掌握最新的信贷政策，及早规避政策风险；同时通过金融企业主动服务，积极引导企业建立健全相关制度，实时做到企业内部系统与金融系统进行有效的互通，达到互相合作、互相提高的作用。二是发挥金融信用档案的作用，我国正在建设包括银行、交通、消费在内的规模宏大的信用体系，可以预见到将来企业失信必然会在融资等方面加重自身负担，影响正常经营，带来不可估量的损失，不利于企业发展，反之则会降低融
资成本，提高企业的效益，所以企业必须高度重视。目前，在金融系统内部已建立起企业的诚信档案，如信贷规模、资信等级和逾期记录等资料已录入人民银行数据库。建立诚信档案不仅对规范资本市场有重大意义，更有利于那些讲诚信守信用的企业在金融市场吸取民间资本，拓宽融资渠道。
(四)开拓海外融资渠道
随着房地产市场的逐步对外开放，大量的海外资本流入这一行业。虽然目前国家对外资进入房地产市场设有较多限制，外资的流入还存在较高的门槛，但从长远来讲，国家将会大大鼓励房地产企业利用外资，会在政策法律方面提供更多的保障以降低风险。特别是在我国金融业实现全部对外开放后，房地产市场将日益成熟和完善，也将会更好的与国际接轨，房地产行业将迎来吸引外资的春天[8]。除此之外，我国房地产业较大的利润空间将吸引更多的海外资本主动寻求与中国的合作投资。房地产企业必须认清形势，把握机遇，加强中国对外资政策的研究，积极主动走出去，借助本土优势结合外资实力，开拓海外融资渠道。总之，我国房地产企业在融资方面将逐步摆脱依赖银行贷款、高额负债的局面，房地产金融必将迎来一个融资多元化的新时代。
(五)完善相关法律法规
针对融资过程中出现的各种问题，我国需要加紧完善有关房地产融资方面的立法，推动房地产业健康发展。立法应从以下两方面入手：
一是修改完善现有的法律法规。针对新型金融工具的组织形式、资产组合、流通转让与收益来源分配等，进行严格规范，使房地产行业融资发展更为规范。同时，修改《证券法》、《担保法》、《保险法》等法律中与现阶段房地产融资发展不适应的地方。
二是尽快出台相关法律法规。我国还应该出台一些支持性政策，如涉及到全社会的信用立法等。金融业的创新需要依靠法律保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融的法制建设具有更为重要的意义。
三、结语
解决房地产行业融资问题对行业发展具有重要的推动作用。随着经济的快速发展，传统的融资方式难以满足行业发展的资金缺口，房地产企业必须采取多元化的融资方式，并且根据不同阶段、项目类型和企业规模来选择融资方式，合理有效控制融资成本，形成多方联动，企业才能够得到更好发展。文章在分析碧桂园控股这一实例的基础上，结合融资方面存在的问题，提出相应的建议，同时企业经营者应尽快建立起符合市场规律的融资管理体系，以改善企业融资困难的状况，使房地产行业真正实现快速、高效发展。
参考文献：
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[2]戴晓云.房地产行业融资过程中财务管理问题[J].财经界,2014(23):157-158.
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[4]张秀虹.有关我国房地产融资问题的分析与探讨[J].经营管理者,2013(12):41-44.
作者简介：杨灏睿(1994-)，女，汉族，河北邢台人，硕士研究生在读，现就读于天津财经大学研究生院，会计专业。
篇二：房地产企业融资问题研究
股权融资主要指企业公开发行股票或私募的方式增加资本无需还本付息但需要分配红利主要包括境内外上市发行股虽然1999年中国证监会重新对房地产企业上市亮起试点绿灯但由于中国的资本市场尚待完善房地产企业上市门槛仍较高3万多家房地产企业目前只70家上市仅占233浅析房地产开发企业融资策略
从2004年10月中国人民银行调高存贷款利率以来，国家财政在宏观调控上逐步采取紧缩银根政策。同时对于房地产行业国家也进一步加大了监管力度。在这一背景下，各个房地产开发企业资金相对短缺，资金链一度紧绷。
一、融资成为房地产企业发展面临的重要课题
1999年进入市场的顺驰中国，在几年的大手笔“圈地”，以几近“神话”的速度运作开发中规模迅速膨胀，成为房地产业界的一匹“黑马”。但其资金滚动模式遭到一些业内人士的质疑：截至2003年年底，顺驰预交地价的资金在人民币70亿元以上，进入2004年第一季度，预付资金规模已经超过100亿。从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，按期交付地价款是不可能的。实际上，顺驰在许多城市都在拖延交付地价款，另一方面，继续高价拿地。经过国家几轮大举措的宏观调控，顺驰中国的资金链终于挺不住了,2006年9月5日香港财团路劲基建与顺驰中国正式签定协议，路劲基建以12.8亿元获得顺驰中国55%的股权。顺驰中国原董事长孙宏斌以放弃顺驰中国的控制权的代价来解救即将断裂的资金链。顺驰神话终结。资金是企业的血液，对于房地产企业，资金显得尤为重要，可以说资金能造就地产神话，同样也能将这神话打的支离破碎，顺驰中国就是明证。因为房地产企业资金是快速大量的投入，而资金的回收受市场及政策面影响明显，回收期较长，如若后继资金跟不上就会造成资金链的断裂，这对地产企业的打击是毁灭性的。融资就成为了房地产企业发展面临的重要课题。
二、房地产融资策略
企业融资方式主要分为债权融资和股权融资两大类，债权融资主要指企业从外部借款，按期承担还本负息的义务，主要包括银行贷款、信托计划、短期融资券、企业债、可转债、资产支持证券。股权融资主要指企业公开发行股票或私募的方式增加资本，无需还本付息，但需要分配红利，主要包括境内外上市发行股票。虽然1999年中国证监会重新对房地产企业上市亮起试点绿灯，但由于中国的资本市场尚待完善，房地产企业上市门槛仍较高，3万多家房地产企业目前只
有70家上市，仅占2.33%。绝大部分房地产企业的融资方式为债权融资，在债权融资中主要选择的仍是银行贷款。目前常常困惑发展中的房地产企业的问题是：企业最佳贷款额是多少？所谓最佳是指融资成本最低，获得的收益最大。要掌握好贷款的确认和计量，其次是要审核贷款的偿还期及应承担的衍生成本。即利息费用、商誉影响等。贷款的计量必须合法、准确，有章可循，不可多列，也不得少计、漏计。要真实、准确、及时地在会计报告上披露，并在规定期内按章结算，偿还。这样对经营者、职工、投资人、债权人等才公正。才能体现企业会计工作诚信水平。作为房地产开发企业贷款的确认和计量要与每一投资开发项目联系起来。为一个项目贷款，则计算这单个投资项目的贷款投资可行性，为多个项目贷款，则需计算确认多个项目的贷款投资可行性。笔者认为考察项目贷款投资可行性的指标用内部收益率及净现值这两个考虑时间价值的动态指标比较合宜。1、财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。在房地产开发项目贷款投资财务评价中，将求出的全部投资的财务内部收益率(FIRR)与贷款利率比较，当求出的全部投资的财务内部收益率大于贷款利率时，即认为其盈利能力是满足要求，项目贷款投资是可行的。2、财务净现值(FNPV)财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。在房地产开发项目贷款投资财务评价中，按贷款利率将各项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，若大于零，则项目贷款投资是可行的。上述两项指标，均和项目现金流量有关，一般涉及到项目现金流量变化的变量主要有：产品销售（营业）收入、回收固定资产余值、回收流动资金、固定资产投资、流动资金、经营成本、销售税金及所得税。特别需要指出的是经营成本不包括折旧费、摊销费和借款利息，由于这些费用在投资发生时已作为资本性支出，被计入了现金流出，所以为避免重复计算，应将其在经营成本中扣除。
其次房地产开发企业确定贷款要有以下基本原则：（1）如果根据以上计算项目贷款投资不可行，说明贷款不能给企业带来收益，那么不贷款；（2）如果根据以上计算项目贷款投资可行，但给企业带来收益不大，则少量贷款；（3）如果根据以上计算项目贷款投资可行，且给企业带来收益较大，则可大量贷款，但必须研究贷款的“度”。要把握好“度”，就要开展综合研究。要研究金融环境、研究房地产市场环境，还要研究国家宏观经济政策等。只有找准贷款的切入点，用活用好各项经济政策，才能确保企业的健康发展，经济效益稳步上升。在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得当，可以给企业发展、壮大增加动力；融资失控，必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在作好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应时刻关注市场中的金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行资金融通，以求得以更低的资金成本获取更大的经济收益。
篇三：房地产企业融资问题研究
一房地产贷款加大严控2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策包括融资监管信托预警外债约束lprloanprimerate贷款市场报价利率改革银行检查等手段现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度并会严审企业资质资产负债率及净资产浅谈房地产企业融资问题及建议
摘要融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式;然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题;最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词房地产企业融资渠道融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度;间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息;如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的;而明股实债存在合规性风险，操作受限;最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000億资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。
（二）房贷利率历史性变革
2019年8月25日，央行发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。表面上看，新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷降息。特别是对房地产企业融资贷款而言，相对资金成本较低的是传统的银行融资方式，但目前的贷款利率也在逐年上升，以江苏南京地区为例，一些非国有银行的放款利率已经高达10%以上，其他融资渠道的利率也有不同程度的提高，甚至达到了20%。由此可見，央行降准并未给房企融资带来利好消息，房地产企业的融资成本依旧只增不减。
（三）房地产企业内部的迅速扩张
房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一。基于此，一些企业不惜以高资金成本取得融资，来满足自身快节奏的扩张，粗放型运作整个开发过程的资金，没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，导致企业承担巨大的偿债风险。
四、冲破房地产企业融资困境的建议
融资是为了企业更好地经营，但不能为了扩张而盲目拉高负债，导致资不抵债。尤其是在房企政策调控的当下，与其在传统的融资方式里夹缝生存，不如冷静分析市场局势，顺势而为，另辟蹊径。
（一）注重现金流，放缓扩张脚步
易居企业集团有限公司的CEO丁祖昱曾说：“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”这句话不仅强调了现金流对企业生存的重要性，也道破了房地产企业正面临资金难题。企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。
（二）资产证券化的想象空间
在楼市调控的大趋势下，房企的融资渠道并未完全被堵住，一些融资产品还是被鼓励和支持的，这就是我们现在说得最多的资产证券化，或将成为房企资金的重要来源。资产证券化就是引入大量的民间资金，这种方式可以弥补甚至超过融资受限的资金。实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例，将会为市场注入新的活力，从而满足部分融资需求。未来，利用资产证券化融资能力的差异，也将重塑房企竞争的新格局。
（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型
单一的传统房地产开发模式日趋受限，众多龙头房企已经向综合体运作模式转型，也就是产业地产综合体。产业地产相对小众，但足以吸引眼球：他们的客户群不是个人，而是企业;他们的运作模式不是高周转快节奏，而是销售转入+园区运营。这种模式的优势在于企业与客户共同可持续发展。产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。
1.银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，如南京江宁地区就有很多高新技术产业等定向招商的园区、小镇、药谷等。这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。
2.园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。
3.房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的
项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。
五、结语虽然当前相关政策的调控对房地产行业冲击很大，但市场倒逼的结果就是创新。社会在变革，市场在变革，如果企业依旧以传统的运作思维，继续守旧“以不变应万变”的话，迟早面临被淘汰的结局。如果房企能够顺应市场变化，及时做出应对及战略调整，就能可持续地存活下去，甚至可以利用市场的变革，拉开同行差距成为佼佼者。房地产企业的冬天来了，相信春天也不会远了。（作者单位为南京金宁天瑞置业投有限公司）参考文献[1]田丰.房地产企业融资方式分析[J].中国金融家，2019（06）：130-131.[2]葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].经济纵横，2019（12）：147-148.
感谢您的阅读，祝您生活愉快。
篇四：房地产企业融资问题研究
我国房地产企业融资效率研究摘要房地产是一种资金高投入、长期高占用的行业，其融资效率一直备受理论界与实务界的密切关注。本文首先阐述了房地产企业的融资现状，然后分析了其存在非均衡性问题的根源，探索了房地产项目的融资安排，最后提出了如何提高我国房地产企业融资效率的管理策略。
关键词房地产企业；融资效率；非均衡性；管理策略
房地产开发具有投资规模大、经营周期长、资金密集度高等特征，其融资决策的成败。直接影响到融资方式的优劣、融资成本的高低。因此，如何开拓多渠道的融资体系以提高融资效率，不仅是房地产企业所面临的一个现实抉择，而且是防范金融风险的重要课题。
一、房地产企业的融资现状分析
目前，我国房地产企业的融资渠道还不十分畅通，企业融资困难重重，集中表现如下：
1.开发资金过度依赖银行贷款
我国房地产直接融资渠道匮乏，故十分倚重银行贷款的间接融资渠道。据统计分析，全国房地产银行信贷比重在50％左右，部分城市甚至超过80％。在房地产资金链中，大量银行信贷资金主导了房地产开发的全过程，并促进了房地产业的快速膨胀。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，房地产市场中各个环节的市场风险和信用风险向银行传递，这与我国房地产金融市场不健全有关。
2.资本市场股权融资成本较高
房地产上市公司通过增发、配股等股票流通方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。由于发行股票及上市过程长。手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发企业无法接受，也很难实现。
3.房地产信托业举步维艰
借助权威信托责任公司专业理财和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。但我国尚未建成一个成熟、规范的二级市场，故房地产信托在实践操作中举步维艰。
4.境外融资较难实施
来自境外的资金是以直接投资、合资或独资组建企业的方式进入中国房地产市场，但由于我国仍然实施资本项目下的外汇管制体系，故国内资本与国际资本的对接尚存以下困难：一是土地储备与开发规模的比例很难配合，土地政策制约国内房地产的土地储备，企业发展战略和开发规模无法适应投资方的资本流动和快捷变现；二是国内房地产企业的负债率过高，导致企业资产变现和盈利能力的不确定性加强；三是房地产企业的资产状况审计比较复杂。所以，对于国内房地产融资需求而言，海外资金并不是一个值得期待的渠道。
5.民间融资具有不确定性
在我国房地产市场，开发项目依照资本市场私募融资理论和工具实施融资。实际上，确实有许多房地产项目通过这种民间融资的方式达到融资的目的，只是这种现象本身具有多重不确定性，也无规律可言。
二、房地产融资存在的非均衡性问题
针对我国房地产融资的非均衡性问题，剖析其成因如下：
1.融资渠道单一，主要依赖银行信贷
银行信贷是房地产融资的主要方式，主要有3种形式：一是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；二是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；三是房地产抵押贷款，是开发企业以拟开发的土地使用权或房屋产权作抵押而向银行取得贷款。这3种贷款的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。
政府为控制房地产金融风险，近几年出台了一系列宏观调控政策，直接的后果就是房地产销售增速明显下滑，其导致的普遍现象是开发资金大为减少，经营周期延长，资金周转延缓甚至停滞，资金收益率大大降低，工程建设进度缓慢，价格策略难以奏效，融资效应弱化。
2.土地储备制度不健全，土地储备贷款存在隐性风险
土地是房地产产品的基础资源，在宏观调控政策出台以前，土地市场一度出现无序状态，存在着内部人控制、滥用职权、盲目审批、经济腐败等违规现象。在央行121号房贷新政策出台后，政府同时从严控土地供应着手，相继出台和修订了《土地利用规划条例》与《土地管理法》，使土地市场逐步走向公开和规范。
但在土地资源总量控制趋减的情况下，土地市场上价格竞争激烈。征地制度改革确定的新的土地补偿标准比以前有所提高。开发企业在土地上的投资明显加大，许多企业感到了土地刚性成本所带来的资金压力，而急于寻找新的融资方式。
3.市场机制不规范，影响融资渠道拓展
由于宏观调控的政策效应，银行贷款对项目开发程度和企业自有资金的门槛提高了。信托融资相对受政策限制少、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。股权融资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，所以在实践中也难以推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作的状况并不理想，因此对基金也不能寄予厚望。
4.法律法规不完善，制约金融工具的运作
房地产投资信托孕育于成熟的市场运作体制，只有具备了完善的法律法规，才能保障其顺畅运行。从法律层面考虑：首先，现行法律对房地产产权转让的一些规定过于模糊，缺乏具有可操作性的实施细则；其次，在产权登记方面，现行的登记程序过于复杂，房地产投资信托涉及的产权主体十分广泛，这可能会增加成本，影响效率；最后，现行法律还缺乏前瞻性，对房地产的相关权利仅限于所有权、使用权、抵押权和租赁权等形式。从实际层面考虑，同样存在制约因素，房地产行业多年存在的不规范操作，造成信息披露不对称：行业的短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式，都使其在与专业化创新金融方式的接轨上，缺乏系统性的准备和接口。
三、房地产项目的融资安排
资定价也不同。项目评价与估值主要通过财务指标判断项目的市场价值，即分析项目的资产负债表、损益表、现金流量表、总投资估算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表等信息，还需要运用财务指标衡量项目的盈利能力和风险程度，建立投资分析模型。
四、提高我国房地产企业融资效率的管理策略
1.完善房地产金融的法规建设与执法监督
加快房地产相关法规的制定、修改和实施，填补立法空白，规范融资行为和信息披露。提高政府立法的专业水平和监督执法的透明度，形成一整套科学有效的政策法规体系，促使金融创新在有法可依、有章可循的环境下运行。
2.整合房地产行业的优势资源
加大房地产行业优势资源的整合力度，走集团化、专业化道路，实施真正的变革。金融、土地的改革将推动全能型企业走向资金流周转快、风险相对低的集团化、专业化道路。土地、土建、营销各环节将被不同优势的企业加以细分。
3.加大房地产的银行信贷监管力度
央行应密切关注银行信贷集中度问题，及时引导各商业银行建立有效的资金融通和风险管理机制，防范银行各项信贷风险的发生。
4.开拓房地产资金信托的功能
要积极开拓适应房地产融资特点的资金信托方式，未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。
5.大力发展多元化的房地产金融市场
房地产开发和经营的融资，除了债权融资和股权融资一级市场以外，还应该大力拓展证券化的二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券
等。投资者可通过房地产金融市场对证券化金融资产实行自主购买，房地产信贷机构则可通过二级市场逐步分散市场风险和信用风险。
6.推进土地管理模式的改革
大力推进土地管理体制改革，有效地界定和规范政府行为，加快改革和完善与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度，严格控制和杜绝违规操作行为。
篇五：房地产企业融资问题研究
范文范例指导参考XX财经学院本科生毕业论文
房地产企业融资问题研究
姓名学号专业指导教师
会计学
〔讲师2009年5月15日
范文范例指导参考
摘要
房地产业是我国支柱产业之一,其健康发展对我国国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业,因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康发展的重要条件。房地产企业解决融资问题,必须考虑各种融资渠道的成本及利弊,结合企业所处的外部资本市场的状况,根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等,选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速发展,房地产投资又出现了过热迹象,房地产业的风险开始加大,包括加大了金融风险,局部地区的商品房价格上涨很快,房地产开发规模、投资增幅都发展过快。因此,国家也开始了加强对房地产业的规范,尤其是对房地产金融方面的监督管理。在新政策下、形势下,房地产企业应该如何进行企业的融资活动,是当下对房地产来说最为迫切的问题。
本文运用理论与实际相结合的方法,对房地产整个行业的背景进行了简要的分析,再对国内外研究现状、融资的基础理论和现代融资理论的发展进行简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式,包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托,以及融资方式的其他发展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式,解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后,指出了我国目前房地产融资方式比较单一。要解决这个问题,应积极开拓思路,根据国内外经济、金融形式的不断变化发展,利用一切可能的融资渠道,走多元化道路,探索适合企业实际情况的高效低成本的融资方式。关键词：房地产企业；房地产融资；融资模式
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Abstract
Theindustryofrealestateisoneofthesupportingindustriesofourcountry,anditshealthydevelopmentplaysanimportantroletothedevelopmentofournationaleconomy.Itisanimportantaspectofpromotingitshealthydevelopmenttosolveitsfinancingproblemeffectively.Externalcapitalmarketconditionsandpolicyconditionsaroundthebusinesssuchasstocksandbondsissuanceacquirements,nationalfinancepolicies,andbankinnovationtendency,mustbeconsideredinrealestateprojectfinancingdecisions.Thegovernmentofchinapublishedaseriesofdocumentstoreinforcethecreditmanagementinrealestateindustry.Itbecomesthemostinsistentproblemforrealestatebusinessestodealwithfinancingundernewpoliciesandconditions.Asforfinancingtheory,therehasbeengreatprogressintheoreticstudybasedonrevenuetheory,agencycost,andcorporationgovernmentwhichhavemademanyinstructiveeffectsonbusinessfinancingdecision.
Firstly,thispaperanalyzedthefinanceconditionsaroundrealestateindustry,andthendiscussedproblemsexitinginrealestatebusinessfinancingandabusesaboutcurrentfinancingpoliciesbasedonfinancingtheories,studiedrealestatebusinessfinancinginstrumentsinvolvingbankloan,issuanceofstocks,issuanceofbonds,andrealestateaffiance.Allofthisistofindappropriatefinancinginstrumentsforbusinesswithvariousinternalconditions,toextendbusinessfinancingchannels,andtoimprovebusinessfinancingstructures.KeyWord：realestateindustry,RealEstateFinancing,Financingchannel
目录
1引言11.1研究的背景和意义11.2文献综述11.3研究的主要内容和方法11.4研究进度1
2房地产企业融资概况及问题分析32.1房地产融资概况3我国房地产企业融资现状3我国房地产企业融资现状的主要表现32.2我国房地产企业融资存在的问题及原因分析4我国房地产企业存在的问题4房地产融资问题存在的原因分析5
篇六：房地产企业融资问题研究
房地产企业融资策略研究作者：韩轲来源：《经营者》2020年第1期
韩轲
摘要近年来，伴随着国家宏观政策对房地产行业的持续调控，以及各地对中央“房住不炒”政策方针的贯彻落实，房地产行业逐渐从“黄金时代”步入了“白银时代”，房地产企业在资金端面临的压力较以前年度陡增。众所周知，房地产企业是典型的资金密集型企业，资金是房企的生命线，企业的市场扩张、土地储备、项目开发、市场营销各个环节均需要大量的资金予以支撑，以保证企业稳定、良性的运转。融资是房地产企业除销售外最为重要的获取资金的手段。目前，大多数房地产企业在融资上普遍存在融资渠道过于单一、融资方式不够多元化、融资成本普遍较高等问题，在过去的一、二十年里，相对充足的销售回款和较高的项目收益率抵消了部分融资端单一化、粗放化给企业带来的负面影响。但是，在现行政策环境下，地产企业的资金端需要逐步向精细化、多元化、去杠杆化转型。本文在分析房地产企业融资的重要性基础上，分析了房地产企业融资现状，探讨了当前地产企业融资管理存在的问题，并有针对性地提出了完善房地产企业融资管理的策略。
关键词宏观政策房地产企业融资管理融资策略
一、引言
2019年7月30日，中央政治局经济会议再次明确了“房住不炒”的政策指导，同时提出了“落实地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济手段”的新观点。新的政策导向为地产行业未来的发展指出了明确的方向。房地产企业需要根据中央新的政策精神调整原有的经营理念、经营方式；制定新的总体发展战略及职能分战略。融资工作作为房地产企业的重要工作之一，也需要在新时期以新的融资策略来开展工作，要充分梳理和认识原有融资策略的不足，通过对政策的深度解读制定出新的融资策略，确保企业可以获得持续、稳定的融资现金流，保证企业融资畅通、资金安全。
二、房地产企业融资现状
（一）项目贷款融资
项目贷款是房地产企业比较传统，运用比较普遍的融资产品，也是房地产企业资金的主要来源之一。该类贷款主要是依托符合432要求的房地产开发项目，即项目需要符合四证齐全、30%自有资金到位，二级资质三个硬性要求。目前，该类贷款的融资最大规模可用总投剔除地价款部分来进行匡算，用途为融资项目的后期开发建设。从资金来源划分，此类贷款还可划分为银行表内产品和表外产品，区别就在于银行所投入的资金是其自有资金还是理财资金。不同来源的资金银行的监管程度也是不同的，对于银行表内资金投放的开发贷款，目前银行普遍严格按照受托支付形式予以投放，需要严格根据工程进度、合同付款约定等条件投入贷款，贷后管理需要提供的资料也较为严格；表外产品由于其通过银行理财资金或者同业资金借助合法通道募集而来，要求的收益回报较高，用途上比开发贷灵活，是补充地产企业营运资金的有效工具。近几年以来，监管机构持续对理财资金借道投资房地产企业的融资业务收紧额度，明确严禁违规理财产品流入房地产。
（二）公开、非公开发行债券融资
目前，金融市场上可供各开发商选择的发行平台还是比较多的，比较大的有沪、深两大交易所平台、银行间交易商协会平台，以及像北京金融资产交易所这样的规模较小、产品相对较单一的发行平台；发行品种有交易商协会的中期票据，短期融资券和交易所的公司债等这类的传统公开或非公开的信用债，也有北金所这类平台的债券融资计划和委托债权融资等新产品。债券发行对发行人的信用要求较高，发行人的信用评级与其发行成本息息相关。并且，此类产品在资金用途方面也比较单一。募集资金通常只能用于归还企业原有的带息负债，且这些负债还要满足协会的相关要求。2018年以前部分产品还设有一部分补充房企流动资金的比例，但近几年比例逐渐降低，目前最新的政策是基本不考虑补流用途。另外，大多数公开发行的产品虽然价格相对较低，但发行规模还会受到企业自身净资产40%的规模限制，一般的房企发行规模也是非常有限的。
（三）公开发行股票融资
股份制房地产企业通过上市发行股票来获得投资所需要的资金是上市房地产企业原有的一条重要的融资渠道，但是房地产企业上市融资在宏观调控背景下难度不断加大，早在2010年国家颁布新“国十条”后，证监会就表示过暂缓房地产企业的上市受理申请.自此，国内的房地产企业再未有IPO案例。少数房企则通过借壳等方式曲线入市，最近一次是在2015年，当年湖北金环和绿地控股成功借壳上市。目前房企A股IPO进程最快的万达商业，其在证监会的审核状态为“预先披露更新”，房企IPO之路还将较为漫长。定向增发也是地产企业通过资本市场实现再融资的另一手段，但同样受到近几年宏观调控的影响，无论从定增规模，还是定增的用途方面都控制的比较严格。
（四）境外发债融资
境外融资也是大多数房企会选择的融资方式之一。而实际上，国家发改委对房地产企业境外发债一直都有较为严格的审批、监管措施，尤其是在境外募集资金回流方式及回流资金使用上，对于房地产企业的监管和限制条件较多。与发行端审批严格相对应的是，海外发债利率也整体呈现震荡上扬的趋势，据统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。截至2019年9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%。房企承担如此高额融资成本，同时顶着巨大汇兑风险，将海外融资作为其主要融资战场，应该实在也是不得已而为之，也从侧面反映房地产企业融资环境的严峻。
三、当前地产企业融资管理存在的问题
（一）融资方式过于单一
目前，大多数房企的主要融资手段还是传统的项目开发贷款，该类贷款虽然业务操作相对简单，银行审批也较为便利，但需要项目具备432条件后方可放款，地产商从取得土地到获得项目开发贷款的时间周期并不短，而且对于项目运作效率较高的地产商取得四证后距离可以开盘销售的节点就不远了，另一方面项目开发贷款的资金使用方式较为单一，目前只能按照施工进度和合同约定采取受托支付的形式投放，因此也很难满足房企更多的资金使用需求。新的政策导向下，大部分房地产企业管理者还在沿用原有的融资模式、观念尚未转变，缺乏积极探索和尝试新的融资方式或者将新老融资方式相结合的精神，融资方式还是选择原有的传统方式。而现阶段银行资金有限，不断调高企业融资标准，加重了房企的融资难度。地产企业应该尽快摆脱原有单一、粗放的融资模式，加快精细化、多元化融资的探索转型。
篇七：房地产企业融资问题研究
我国房地产企业融资问题及对策众所周知，房地产企业的产业链可描述为：资金-土地-在建工程-商品-资金。从产业链可以看出，房地产企业的资金在整个循环和周转中，需经历土地、在建工程和商品三种物质形态。但资金作为房地产企业的血液，是整个产业链的前提，房地产开发过程中的每一个步骤都需要有巨额资金来支持。当房地产开发企业处于发展初期时，其需要融资来开发新项目，而处于发展中期的房地产开发企业需要融资来维持原有项目，已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资来扩大规模以进一步发展。因此，资金筹措成了房地产企业最关心的问题。
融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。我国房地产企业融资包括直接融资和间接融资。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。直接融资比重仍然偏小。
（一）我国房地产企业主要融资方式介绍
1.股权性融资
包括直接吸收融资（房地产企业既可以吸收民间资本、本行业及其它行业的资金入股，也可以吸收海外风险投资等其它资金增加资本）和发行股票融资。直接吸收融资最终构成了企业的自有资金，包括现金、其它流动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其它可以立即售出的建成楼宇），以及在近期可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。
2.债务性融资
主要包括银行贷款和债券融资。银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部
3.介于股权和债权之间的融资方式
（1）房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REIT）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
（2）夹层融资
夹层融资是一种风险和回报方面介于股权和普通债务之间的一种融资方式。目前夹层融资业务依项目而立，随着《产业基金法》、《有限合伙公司法》等法规的出台，信托公司完全可以将夹层融资业务基金化，首先成立夹层投资基金，然后选择收益与风险与之匹配的投资项目。
（3）前沿货币合约
前沿货币合约是一种非常美国化的高效率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发企业出地和技术，成立合资公司的形式进行的。
（一）融资方式单一，风险集中，没有形成风险分担机制
（二）项目建设过程中垫资现象严重
带资承包是指房地产开发企业在不支付预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的某一阶段，或者竣工后结算工程款，这在国际上是属于比较普遍的现象，俗称垫资。通过垫资，房地产企业获得了零成本的资金，但是，由工程垫资所形成的环环相扣的利益链条，使得资金风险从开发商到建筑商之间的传导速度骤增。如2022年楼市整体低迷，房屋销售
速度缓慢，开发商资金受困，产生了大量的工程债务案件。另外，工程款的漏洞由建筑承包商先行垫付之后，承包单位将其层层转嫁到分包单位、材料供应商，风险也由此层层传递。一旦某个环节出了问题，整个链条的风险就凸现出来。
曾以1.8亿元身价名列2007年湖南富豪榜221位、全国百位建筑功勋人物、优秀企业家郭汉林，是湘潭双马建设工程有限公司董事长。2003年12月，通过招投标承建了“融成小区”（分三期开发）的一期工程。在承建工程项目的过程中，由于资金投入的不断加大，郭汉林开始在湘潭市向社会上的个人和公司借高利贷。2007年5月，双马公司与湘西某公司达成“融成”二期共同开发意向，约定：湘西公司注入现金3640万元到双马公司，这笔钱应先用于偿还一期银行贷款，以取出国土使用权证。可由于高利贷的逼近，郭汉林没有还钱给银行，而是还给了高利贷。为了不失去“融成”二、三期的开发权，2007年5月，双马公司又与上海某公司签订了7000万的整体受让融成二、三期工程。知道真相的湘西公司要求郭汉林偿还投入的3140万元（此前归还过500万元）时，郭汉林不见踪影。2022年3月，湘西公司向公安机关报案而导致案发。郭汉林被指控涉嫌合同诈骗3140万元，如今，他面临的是牢狱之灾。
（三）房地产企业捂盘惜售，减慢资金回笼速度
一般来说，房地产市场的捂盘是指房地产开发商通过各种方式，让其手中持有的住房推迟出售，以便能够在价格推高后得到更高的企业利润。房地产市场的捂盘行为有：房地产开发商将楼盘分批次领取预售许可证，以此来推迟商品房的开盘时间；通过欺骗性方式把没有出售的房子说已经出售了，制造产品供应稀缺程度，以此来影响消费者购房心理；故意突然抬高销售价格，使消费者因房价超出心理预期而望而止步；联手中介炒作
等。对于房地产市场的捂盘现象，开发商一方面用虚假的信息来欺骗购房者，另一方面还减慢了自身资金回笼的速度。
三、解决房地产企业资金问题的若干建议
（一）解决资金管理问题的建议
大力推动房地产证券化。有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
（二）完善各项管理工作，防范垫资风险
制定相关法规，严格限制垫资。既然垫资已成为必然，那么只有把垫资的风险降到最低，才是必由之路。从政策层面上来说，国家应该制定相关法规来规范市场，比如，明确垫资的适用范围，考查项目的合法性，规定垫资的最高比例以及垫资期限，加大处罚力度等，通过法律规范来严格限制垫资。
按照国际惯例，深化中间结算，不放松竣工结算。建筑产品的结算周期很长，造价的争议常导致拖欠款债权不落实，使施工企业诉讼无据。因此，按照国际惯例，加强工程进度款的中间结算就显得尤为重要。强调工程进度款的中间结算，并不意味着可以放松竣工结算。竣工工程的拖欠款风险性是很大的，必须在竣工后按照合同约定及时办理竣工结算。
（三）解决资金管理问题的建议
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。目前，大多房地产企业财务管理“被动反应型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，且资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。因此，只有通过建立、健全和强化企业的成本管理、资金管理及财务分析，引进财务管理中先进的、适合行业特点的操作方法，制定房地产企业长远发展规划，进行年度预算，才能建设适合自身行业特点的现代管理型的财务管理体系。
（四）解决销售问题――产品设计是销售之本，资金回笼之源
在实物分房向货币分房转变，集团购买力逐渐退出房地产市场的今天，如果单纯地从建筑设计的角度出发，不结合市场需求，即使这个设计方案搞得再漂亮，它也很可能不是一个成功的设计方案。一个不良的设计方案将造成物业的滞销，甚至是整个开发的失败。随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场。与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大，开发商不像计划经济时代把设计看作是“制图的过程”，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是资金回笼之源，住宅的价值首先取之于设计，它的含金量是最高的，不仅能给开发商带来“超值”的利润，也能给购房者带来超值的享受。这也使得产品设计成为资金链管理中的一个重要步骤。
篇八：房地产企业融资问题研究
房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例作者：杨灏睿来源：《现代经济信息》2018年第3期
房地产行业融资问题研究
——以碧桂园房地产为例
杨灏睿天津财经大学研究生院
摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。
关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园
中图分类号：F293.33文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-02
前言
随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析
(一)碧桂园控股有限公司概况
碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。1997年成立。2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。另外在融资方面，期末加权平均借贷成本为6.20％，同比下降139个基点，可动用现金余额为478.8亿元，未动用的银行贷款额度为913.5亿元，流动性充裕，财务稳健。
(二)碧桂园应对融资问题的主要措施
1.获得充足的银行贷款
融资途径随着金融制度的创新不断扩大，银行贷款在房地产资金结构中的比例会随着融资途径扩大而逐渐降低，但房地产企业以银行贷款为主导的融资结构，短时间内不会发生改变。碧桂园与银行之间开展的贷款、融资债券等多项合作业务为碧桂园保持了充足的资金支持。一方面减轻了企业的资金压力，提升了资金周转率；另一方面使碧桂园的资金运作没有顾虑，可以不断尝试更多新的融资方式，使企业的融资之路走得更长远。
2.做好规划，降低融资成本
融资作为一项必不可少的经营活动，企业管理者需要提高对其的重视程度，并纳入企业的长期发展战略，对该项活动做出长期规划。碧桂园企业在工程项目的投资决策分析阶段，就对项目配套的现金流量进行了预测，做出相应的融资方案，尽可能地避免在资金富裕时偿还负债，从而增加利息费用的负担，以及在资金急需时仓促融资而产生额外的融资费用。由于房地产企业有着巨额的资金流量，如果企业将融入和支出资金的配比规划好，就可以在一定程度上降低融资成本，所以碧桂园企业做出相应方案，无疑是提高了企业效益，降低了融资成本。此外，企业高层对碧桂园的非核心资产进行专业管理，通过一系列资本运作，使这些资产变得更高效，在一定程度上也降低融资成本。
3.开拓多元化的融资渠道
信誉和实力是一个企业健康发展的通行证，同时也是多元化融资的一个保障。近年来，碧桂园控股坚持“高速度、精品质、低成本”理念，一直积极寻求多元化的融资渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂园控股引进中国平安人寿的战略投资约为港币63亿元。2015年，碧桂园利用国内外融资渠道的开放，共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款及伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。2015年年底，碧桂园已成功地发行了一笔相当于45亿港元的俱乐部贷款，是我国房地产企业首次海外发行规模最大的银团贷款。2016年已经发行两期总金额为90亿元人民币的非公开债券。近年来，国际信用评级机构对碧桂园稳健的经营策略做出肯定，并将其信用评级由Ba2调升至Ba1，距离投资级只差一步。这将会是碧桂园继2015年初被惠誉将评级展望调升至BB+(正面)后，在提高信用评级方面的一项重大突破突破。此次调升评级后，碧桂园控股成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商，这一系列的成效也为今后碧桂园多渠道、低成本、低风险融资创造了良好的条件。
4.投资海外项目
由于房地产企业的融资和项目的开发是紧密联系的，未来碧桂园将继续实施国内和海外并重的经营战略并深耕海外市场，要做全球绿色智慧城市的建设者。2015年的前八个月，碧桂园725亿的合同销售中马来西亚金海湾项目占14亿，澳大利亚项目占9亿。2016年3月，碧桂园“森林城市”项目在马来西亚柔佛州举办全球开放盛典，这是一个以合资方式进行开发，总投资规模达到400亿美元，初步预计耗时20年开发的超大型项目，也将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目。到目前为止，碧桂园在马来西亚共有三个项目，在澳大利亚有一个项目，其海外项目的不断成功在很大程度上有利于促进企业的融资，也提升了企业的知名度发展。
二、房地产行业融资问题的解决对策
(一)吸引私募资金
1.选择适当的私募方式
我国现有的私募方式可分为股权私募、债券私募与其他证券私募。股权私募中包括私募股权融资、私募股权基金、风险基金等。企业应当根据筹资需求，结合自身融资结构、抗风险能
篇九：房地产企业融资问题研究
毕业设计（论文）开题报告题目：我国房地产中小企业融资问题研究
课题类型：论文设计□
学生姓名：
学
号:
班
级:
工商管理6班
专业（全称)：工商管理(房地产经营管理）
系
别：
管理系
指导教师：
2010年12月
一、课题研究的目的、意义：(一）我国房地产业在国民经济中具有举足轻重的作用90年代以来房地产业一直是我国经济发展的热点,在我国经济和投资增长中起到了重要作用。房地产投资一方面对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用;另一方面，由于近年来我国货币政策与财政政策的积极配合，居民对房地产消费的持续升温。保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速健康的发展将十分重要。（二）我国房地产业的发展迫切需要资金支持国家近几年不断推出房地产的相关政策，表明房地产业在未来经济和社会发展中将占据显著的地位。而目前，我国房地产开发面临“双重不足”,一方面，大量商品房的空置反映出房地产市场的有效需求不足;另一方面，我国房地产开发资金供应严重不足。房地产开发行业是资金密集型行业，这一重要特征客观上决定了筹集资金的重要性。在目前房地产开发资金严重短缺的情况下，拓宽房地产融资渠道，对房地产业扩大建设规模和提高经济效益有着重要意义，对中小型企业来说尤其如此.（三）金融市场的变化要求拓宽房地产融资渠道资金是企业的血液，对房地产公司来说更是如此。长期以来，房地产业主要单纯依赖银行贷款融资。而近年来，我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格，将使一大批没有资本实力的中小房地产企业因为资金短缺而被淘汰出局。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在房地产行业面前的重大课题。（四）发展我国房地产融资是顺应时代发展的潮流随着中国加入WTO的实现,经济全球化、一体化的趋势对中国的房地产企业的影响日益凸现。国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准，一些资金雄厚、规模较大的国外房地产企业将进入中国，市场竞争将在更广泛的范围内进行。要确保房地产业健康地持续发展，真正承担起支柱产业的作用，就必须发展我国房地产资本市场,提高整个房地产业的融资能力。
二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标:（一）国外研究目前，美国房地产方面的理论研究主要集中在房地产金融领域。正如刘洪玉（2004）所指出的“美国房地产市场中的主要角色,是随着房地产业的发展逐渐转换的。20世纪70年代是房地产开发商唱主角，80年代是房地产顾问服务人员，从90年代开始到现在是房地产金融与投资人员。”在美国房地产金融领域比较有影响的理论研究主要有两套体系：一是规范分析房地产金融工具产品设计及金融原理；二是实证分析房地产金融工具的投资组合。Brueggeman，Fisher(2001）对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结。研究了房地产融资中的法律因素。区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类的融资方案和程序。着重阐述了房地产资本市场与证券,并根据投资组合来分析房地产投资业绩。Brown，Matysiak（2000）所著的《RealEstateInvestment，aCapitalMarketApproach》从投资角度研究房地产，包括货币的时间价值及现金流、房地产风险和回报及房地产投资组合管理。Sirmans(1989）所著的《RealEstateFinance》从金融角度来研究房地产。包括金融财务基础和外部环境分析、金融方法和工具、房地产融资决策三部分.美国目前进行房地产学术研究的主要学术机构是美国房地产学会(AmericanRealEstateSociety）。作为房地产学术研究最重要的学术刊物是《房地产研究杂志（JournalofRealEstateResearch)》（1986）和《房地产金融经济学杂志（JournalofRealEstateFinanceandEconomics）》（1988）。通过统计上述两本刊物从1988-2001年间所发表的文章的主题可以看出：排名前三的主题为抵押贷款、房地产投资和房地产估价，发表文章比例分别为24.53％、21。61％、18。22％。抵押贷款大类主要研究：定价、提前支付和违约分析、合约结构；房地产投资大类主要研究房地产资产回报、资产组合分析、REITs、次级抵押贷款市场。目前，美国对房地产相关衍生品创新比较缓慢。在实践中运行还比较不成功。（二)国内研究目前,我国对房地产融资的研究主要集中于金融工具的设计和创新的研究。住房
抵押贷款证券化研究、REITs、海外上市融资等是目前研究的热点。但由于我国研究经费和研究条件的不足,数据资料收集、实践调研难度大，使得研究工具手段比较落后，另外国内的研究对于数学计量分析用得不多，很难对金融工具的创新作出准确的定量分析.因此,使得我国房地产融资研究主要集中在理论框架的研究,还没有深入到细致.
从抵押贷款的研究角度来看，目前主要是集中在住宅抵押贷款证券化的研究，其研究的主要内容包括对抵押贷款证券化的理论模式的探讨的研究、法律因素的解释与国外运作模式和制度体系的研究。这些研究的主要缺陷在于没有对住宅抵押贷款证券化进行系统化和深入化的探讨，住宅贷款一级市场的基础研究不系统，对资产组合分析、定价分析、提前支付分析、合约结构、违约分析等研究较少，不足以提供足够的理论基础。
从REITs的研究角度来看,早期我国对REITs的研究主要集中在起源、概念、现状、国外运作模式和运作规则。这方面的代表学者主要有毛志荣、北国投研究员宋林峰等。近期，我国对REITs方的研究有了进一步的深入，中国政法大学博士李智对美国REITs的法律法规、运作机制作了深入的研究，并提出了构建中国房地产投资信托的法律制度。中国社会科学院张寒燕博士在介绍美国REITs运作基础之上，构建了C-REITs的运作模式、管理模式、和政策建议等.这些研究对我国REITs的发展很有益处,但欠缺之处是对我国REITs的研究体系还不够系统，理论深度还需要进一步加强。
三、本课题研究的基本内容和方法:（一)基本内容:第一部分：房地产融资概论.一是分析房地产融资的概念、内涵；二是阐述国内外房地产业的融资现状;三是说明研究房地产融资的必要性和意义。第二部分：阐述我国房地产企业各类融资模式的现状、存在的问题及对策建议。第三部分：对多种融资方式进行对比，提出适合中国国情的房地产融资机制。第四部分：结语，对全文的总结。（二）本课题研究的方法:（1)联系实际法.联系我国房地产企业融资现状中存在的问题，提出相对应的办法及建议。
（2）综合分析法。对各种融资方式的优劣势进行综合分析，得出每种融资方法适用的市场环境，对企业自身素质的要求等。
(3）比较研究法.对各种融资方式的优劣势进行比较,寻找出适合我国国情的房地产融资机制.
四、课题研究的步骤及进度安排：1、2010.09.28-2010.10。15：,通过网络和图书馆，尽可能多的收集与论文题目相关的已发表的论文，在掌握相关研究现状的同时为开题报告做好准备。2、2010.10。16-2010。12。02：在指导教师指导下撰写好开题报告，并经过反复修改过程，掌握论文开题报告写法。3、2010。12.03—2010。12。24:开题报告修改并定稿.4、2010。12。27-2011。03。20：在掌握有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导.5、2011.03。21-2011。04.19：配合指导教师完成毕业论文指导和写作工作的中期检查，完成二稿和三稿的修改.6、2011.04.06-2011。04。19:论文定稿并进行规范化审核。7、2011.04.20—2011。04。30：将完成的毕业设计（论文）按要求整理装订成册，连同有关的参考资料、读书笔记、社会调查记录等成果材料交给指导教师审核，并提出答辩申请。8、2011。05。04-2011.05.13：答辩资格审查。9、2011.05.14—2011.05.20：进行论文答辩。10。2010.5。18—6。3:按答辩意见进行修改并定稿。按指导教师要求收集相关的需要上交毕业论文资料。
五、课题的成果形式：本课题最终将以论文的形式展现研究成果。
六、其他有关问题或保障机制：（一）由于我国房地产企业数量多,且各不相同,关于本课题的现有资料还不是很全面很成熟。而且该问题的探讨对于笔者来說是一个较为新鲜的话题，可能很多方面都欠缺的知识和技能，较难达到比较高的水平研究。(二）笔者缺乏实践经验，可能考虑问题不够全面，需要指导老师的指导。（三）已经收集到二十多篇相关的参考文献,对相关理论知识比较熟悉。（四）保持和指导老师的沟通，定期汇报研究成果，综合指导老师意见完成论文。
指导教师意见
指导教师签名：
月日
专业教研室意见
可另加附页
教研室主任签名:系（部）意见
月日
系主任签名：
月日
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