房地产市场调查报告1 一、调研前言 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南下面是小编为大家整理的房地产市场调查报告【10篇】【通用文档】,供大家参考。
房地产市场调查报告1
一、调研前言
长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1、18万*方公里，人口613万，其中城区面积556*方公里，人口199万。
本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19、88*米，10%的低收入住房面积21、72*米，60%的中等收入住房面积28、50*米，10%的高收入住房面积35、93*米，10%的最高收入的住房面积43、60*米，总*均29、31*米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总*均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更*均化。
（一）调研时间及地点
**年初至**年末；长沙市区
（二）调研对象及范围
长沙市区随机抽取的400户住民
（三）调研目的
了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。
（四）调研方法
随机抽样调查法和上门问调查法
（五）调研结论
通过调查了解长沙的人均住房面积有了很的增长，从1980的7、67*米到本次调研得出的29、21*米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总*均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。
二、情况介绍
通过本次调查我们了解到了：10%的最低收入住房面积19、88*米，10%的低收入住房面积21、72*米，60%的中等收入住房面积28、50*米，10%的高收入住房面积35、93*米，10%的最高收入的住房面积43、60*米，总*均29、31*米。其中：租公房23户占5、75%，租私房14户，占3、50%，自由私房360户，占90、0%，其他3户，占0、75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94、68%。拥有三居室以上的家庭占46、21%、除现住房之外还有一套住房占19、84%，有两套占1、38%还有3套占0、82%，拥有两套以上占22、04%。
现在长沙的人均住房面积有了很的增长，从1980的7、67*米到本次调研得出的29、21*米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总*均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。
三、分析预测
（一）长沙市人均住房和市区人口分析
从1980年开始到XX年，长沙市的人均住房使用面积随着市区人口数的`增加而增加，市区人口数由1980年的101、94万人增加到XX年的218、75万人，人均住房使用面积由1980年的7、67增长到XX年的21、，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。
（二）收入层次与住房建筑面积情况分析
10%的最低收入户住房建筑面积19、88*米，10%的低收入户住房建筑面积21、72*米，60%的中等收入户住房建筑面积28、50*米，10%的高收入户住房建筑面积35、93*米，10%的高收入户住房建筑面积43、60*米，总*均29、21*米。从而可以看出收入高的住房建筑面积越，但60%处于中等收入水*层次，所以部分的住房建筑面积市28、50*米。
（三）住房类型和现有住房数分析
5、75%是租赁公房，3、50%租赁私房，90、0%自有私房，0、75%市其他类型。其中，2、0%是单栋配套楼房，89、25%是单元式配套住宅，5、5%是普通楼房，3、25%是普通*房。而居室类型分析94、68%家庭是二居室，46、21%家庭是三居室。19、84%有两套住房，1、38%有三套住房，0、82%有四套住房。由此可以看出有90、0%住的是私房，89、25%是单元式配套住宅，而却有94、68%的家庭居室类型是二居室的，46、21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22、04%。
（四）长沙市房地产开*况分析
1、长沙市施工和竣工房屋面积
从1998年到XX年施工房屋面积从339、01*方米增长到3270、34*方米，竣工房屋面积从98、38*方米增长到699、90*方米，房屋售出面积，从39、97*方米增长到985、09*方米。
由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。
2、房地产品房空置面积
XX年长沙市房地产商品房空置面积65、63万*米，其中空置13年面积49、42万*米，空置3年和3年以上面积5、70万*方米。
从而可以看出长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。
四、结论及建议
通过此次调研，可以看出长沙市从1980年到XX年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越，但60%处于中等收入水*层次，所以部分的住房建筑面积市28、50*米。有90、0%住的是私房，89、25%是单元式配套住宅，而却有94、68%的家庭居室类型是二居室的，46、21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22、04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。
房地产市场调查报告2
第一部分：投资环境分析
1、济南自然环境及人口概况
济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积*原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前*原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
济南是*东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177*方公里，市区面积3257*方公里。
济南历史悠久，是*公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。
2、济南经济状况分析
(1)宏观经济概况
2004年，济南市实现地区生产总值161*亿元，增长15。6%，综合经济实力持续在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118。7亿元，增长7。8%;第二产业实现增加值742。4亿元，增长19。8%;第三产业实现增加值757。8亿元，增长13。0%。。
(2)银行存款余额概况
济南市是*九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22。1%，全市贷款余额2830亿元，增长10。8%。
(3)济南市民收入及消费概况
2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9。0%;人均消费性支出8581元，增长2。2%。农民人均纯收入4116元，增长13。7%;人均生活费支出2543元，增长9。8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增长19。7%，占消费性支出的比重9。3%，提高1。3个百分点。城市人均住宅使用面积到达了19。5*方米，比上年末增加0。65*方米;农村居民人均生活用房面积32。9*方米，增加0。4*方米。
(4)固定资产投资概况
2005年济南全年全社会固定资产投资856。9亿元，增长31。6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资724。4亿元，增长32。3%;农村投资132。6亿元，增长44。0%。房地产开发投资121。1亿元，增长9。9%，其中：住宅投资96。2亿元，增长10。1%，占房地产开发投资的79。4%。
(5)建筑业
2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值93。3亿元，增长10。4%;实现利税22亿元，增长8。6%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为13。03万元/人，房屋施工面积3448万*方米，房屋竣工面积1216万*方米，其中住宅732万*方米。
2006年一季度，全市建筑业开局*稳，全市资质建筑业企业共完成总产值48。2亿元，同比增长7。8%。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31。5亿元，同比增长1。1%;非国有及国有控股企业完成16。7亿元，增长19。3%。
一季度，房屋建筑施工面积2026。2万*方米，比去年同期增长13。2%。其中，新开工面积376。2万*方米，同比增长34。7%。
一季度，完成竣工产值14。6亿元，比去年同期增长33。9%，房屋建筑竣工面积39。4万*方米，与去年持*。
综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析：
(1)2005年济南市的国内生产总值水*位列全国城市的地21位，但增势强劲，第三产业增幅明显。据《济南市总体规划文本》显示，到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。
(2)从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析，济南市商品房市场需求潜力较大。数据证明，2005年济南市人均可支配收入为12310元，在全国15个副省级城市中排第6、7位，在山东省17城市中，济南市排第二位，相对购买力水*中高。2005年，家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大，中价位市场需求逐步成为主流。
(3)济南是一座“畸形”消费城市，贫富差距大，公款消费现象严重。
(4)房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后，正成为热点。
(5)在与当地同行的接触中发现，济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。
3、济南市城市发展规划
(1)中心城区总体布局。
中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。
A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。
●核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。
●白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。
●无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。
●文东为科研文教片区。
●千佛山为风景旅游片区。
B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。
C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。
D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。
E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点发展汽车制造工业。
(2)公共设施布局
A、中心商务区。
在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。
B、市级商业中心。
在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。
C、省级行政办公用地。
集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。
D、金融设施。
在中心商务区内。
E、文化娱乐设施。
在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。
F、体育设施。
在腊山湖北新建市级体育中心。
G、调整完善医疗卫生设施。
在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。
H、文科设施。
完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。
(3)济南旅游资源开发。构成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。
A、古城旅游区。
主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。
B、向北扩展建成黄河旅游区。
主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。
C、向东扩展建成龙山文化旅游区。
主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。
D、向南扩展建成山川古迹旅游区。
主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。
E、向西扩展建成*阴民俗风情旅游区。
主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。
(4)外联交通
A、铁路。
2010年前建设京沪高速铁路济南段(含黄河高速铁路桥)，建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。
B、公路。
近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。
C、机场。
济南(遥墙)机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万*方米侯机楼和一条3200米跑道，延长现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。
(5)城市交通。
总体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。(简称“三环九射、九纵九横”)
“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环;由二环东、南、西、北路组成的主干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。
“九射”指主干路环向外放射的济王、济青(青州)、济青(青岛)、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。
“九纵”指二环西路、营市街(快速)、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路(快速)、二环东路9条南北向主干路或快速路。
“九横”指二环南路、刘长山路、经十路(快速)、经七路、经四路、经一路、北园路(快速)、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。
4、济南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。
B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。
C、泉城广场建成使用。
D、济南机场主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“蓝天工程”，市区新增绿地20万*方米，使城市绿化覆盖率到达36%，绿地率31%。
B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设，搞好舜湖社区，新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。
(3)规划：详见“济南市城市发展规划”。
分析：从以上“3、济南市城市发展规划和4、济南重大市政工程”两项资料分析得出以下几点：
A、对中心城区，采取强化、改造手段，进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重视东西两头的发展，以若干片区的构成确立其每个片区的核心任务。
C、南部大力开发旅游资源，构成济南的生态区。
D、北部发展的比重在全市范围内最轻，对华山各案可能有影响的主要有以下几点：
●北向扩建黄河旅游区，其中华山旅游区作为其中一部分。
●京沪与济青高速公路的联接线工程。将使外联更方便。
●顺河高架路北延工程。
●历山北路拓宽工程。
第二部分房地产市场分析
一、房地产市场的总体运行状况
由于房改政策、城市基础设施及旧城改造、城市新功能区域规划建设的拉动作用，济南市房地产市场正在逐步升温。据有关部门透露，5年之内济南市将有4000万*方米的住宅需求量，年需求量*均约800万*方米。
在一轮发展机遇面前，济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化，一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。
1、土地市场分析
2006年土地供应状况
根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计，济南市市区目前能够进入市场的土地在3万亩左右，而且新的土地供应还不断增加。但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决，会在必须时光内造成明显的供求矛盾。
2、房地产投资状况分析
2006年投资预期
有关部门的信息显示，济南市确定用心推进房地产业发展，今年力争完成开发投资135亿元，同比增长25%。其中：住宅建设完成投资95亿元，商业用房完成投资40亿元。商品房施工面积980万*方米，其中商品住宅施工面积800万*方米;新开工面积400万*方米，实现销售面积300万*方米。
3、商品房销售状况分析
截至2006年2月末，全市商品房屋销售建筑面积为20。8万*方米，同比增长33。3%。其中，住宅销售建筑面积为18。4万*方米，同比增长18。7%，占全部销售面积的88。5%，下降10。9个百分点。2月末，我市商品房屋空置面积为38。5万*方米，其中空置住宅34。6万*方米，分别比去年同期增长42。6%和31。1%。买方市场有需求释放的迹象，但超多新开楼盘的出现，购房人选取余地较大，配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。
4、商品房价格走势
2006年2月份登记成交均价为3034元/*方米，比1月份增长18。3%。从前4个月的中档住宅市场看，在售楼盘每*方米均价到达3500-4500元。市场出现10000-12000元/*米的高端住宅产品。
5、经济适用房市场分析
据悉，济南市总共规划了5个片区来建设经济适用房，其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积15万*方米，槐荫区世纪中华城项目7万*方米，北全福经济适用房居住组团7。7万*方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也带给良好的居住环境。
二、房地产热点区域板块分析
济南南部是大片的山区，北部是黄河，地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的，加之铁路交通线贯通东西，经十路、经一路、泺源大街、*路、泉城路……，济南的繁华街道大多是东西走向，这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。
这种城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线，居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床，不住天桥一间房”的说法，谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上，南部，东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。
针对济南市的特点，*在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。
成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘，东部中润世纪城，西部的阳光一百都有不俗的市场表现，越来越得到市场认可。
大改造后的经一路板块也是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园，具备良好的地理位置和人文环境，楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥，具备必须的升值潜力。另外，由山东省建工集团开发的明珠国际商务港，投资前景看好。
济南市的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。典型的就是泉城广场沿线，周围名胜聚集，是济南市的中心，围绕泉城广场，泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。
历史及规划因素构成的特色产业聚集地，如以山大路为中心的科技商业地带，以英雄山路为中心的社区、商业、通讯地带，以北园大街为中心的建材家具、娱乐产业地带，以及以趵突泉为中心的特色旅游带等，均是应关注的投资热点。
属“南控”的济南南部地区，山青水秀，自然环境好，红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部，南部获批准开发的楼盘就具备了很好的增值空间，位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。
东部区域板块发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。
第三部分2006年济南住宅市场分析预测
2006年住宅市场预测
1、行业发展方面
计划经济——改革开放——加入世贸组织，*的经济是不断走向市场化、国际化的，各行业面临的是世界范围的竞争与机遇，各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域，土地已基本走市场化的道路;利率政策在不断灵活，商业银行等市场参与者的话语权在不断加大，央行虽在总体监控，但越来越多的是透过市场化手段影响利率波动;汇率方面，国家汇率制度也进行了重大的改革，控制性的放开了人民币汇率，将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用，推动市场不断成熟，稳步发展。
2、新增供应量方面
05年由于受中央和地方各种房地产政策的影响，新增供应量与04年相比大幅下降，市场一度低迷，销售量萎缩，成交价格虽时有波动，却并无大幅滑坡。但从长远来看，宏观经济来方面，国家在抑制投资过热，房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象，但房地产业不仅仅拉动投资，也能有效拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一向以来有效需求不足的问题。进入2006年3月份，济南东西南北中都有大盘项目在启动，在住宅市场上泉景·天沅(80万*米)、历山名郡、重汽·翡翠郡(68万*米)、融基·湖光山色等新项目或开盘或开始大力推广，4月份，外海中央花园(88万*米)、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、大地花园、嘉汇·环球广场、绣水如意国际商都等项目启动发售。60万*米以上的大型楼盘就有鲁能领秀城(320*米)、翡翠郡、名士豪庭(100万*米以上)、外海中央花园。正在热卖的大盘有伟东新都(103万*米)、阳光100国际新城(178万*米)
3、产品种类方面
2006年房地产上市品种多样成为市场亮点。从千佛山禧园、国华东方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地华园、历山名郡，从中润世纪广场、嘉汇·环球广场到第一大道、绣水如意国际商都，别墅、花园洋房、小高层住宅、高层住宅、商住社区等品种的出现反映了当前市场需求的多样化。而10多个旧村改造项目及其它价格较低的项目的旺销，也显示了住宅市场从低端向高端推进的态势。06年开发商应注意市场细分，找准客户定位，才能在较旺的市场空间中赢得一席之地。
4、居住品质提高方面
在2006年新开工的项目中，技术含量、户型设计、施工质量、形象包装、品牌营造等方面均有进步，这反映了在“节能、节地、舒适、生态环保”大背景下济南房地产市场的进步。天泰太阳树项目推出“不要空调暖气”的恒温恒湿宣传主题，翡翠郡在户型设计等方面申请5项专利。
5、户型及面积方面
市场需求在户型及面积方面趋于理性化。06年的热点集中在75-90*米的两室两厅以及100-115*米的三室两厅上，总价低，易于理解。南部城区的状况略有不一样。详见客户群分析。
6、价格方面
目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨，楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以预计未来一段时光价格不会下降，但今年政策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词，预示必须规模的中低价房的开发，同时未来一段时光新增供应量的增加，将会对济南楼市产生不小的冲击，限制楼市价格的增长幅度。2006年前四个月，在售楼盘均价到达3500-4500元/*米，销售势头良好。泉景天沅起价3830元/*米，鲁能领秀城均价4200元/*米，位于阳光舜城的依山居5700元/*米左右，东部品质楼盘均价在4300-4800元/*米，太阳树酝酿10000元/*米销售均价。
7、供应分布方面
未来一段时光，南部将是06年住宅市场的焦点，随着国家对房地产政策的收紧，许多开发商过去囤积的土地纷纷亮相，从05、06年房展会我们能够看出，南部新楼盘骤增，并且开发规模、和品质都较高，吸引了众多购房者的眼球;东部区域发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。
8、客户群方面
(1)潜在购房者基本特征
①潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人成为购房群体主流，所占比例达73%，其中，26~30岁的购房群体为主，所占比例为29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选取、建筑风格、社区配套等的需求状况。
②购房行为主要以家庭为单位，三口之家占据主导，比例为48%，二人世界所占的比例为27%，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付潜力上都略显不足，所占比例仅为12%。但单身白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。另外，老年人消费市场正日益扩大，其消费心理和消费潜力与年轻人相比，更加理性，尤其是在古城济南，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。
③潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，为79%;其次是具有高中(含中专、技校)学历的人群，比例为17%，相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及以下学历的人群仅占4%。
④潜在购房者的工作单位多为私营企业，其次为事业单位，透过对潜在购房者的家庭年收入和工作单位作交叉分析证明，年收入在6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位，年收入在10万元以上的潜在购房者工作单位以事业单位为首。
⑤潜在购房者的主要出行工具表现为公交车，所占比例为44%，相应的，购房者对于公交汽车站的关注程度也较强。其次为自行车/助力车，比例为24%，排列在第三位的是私家车，比例为17%，购房者的私家车拥有数量不容忽视。
(2)潜在购房群体需求特征
①79%的受访者选取1～2年内购房，打算一年内购房的比例为38%，2年内购房者比例为41%，选取2~3年内购房的比例为15%，3年以上购房的比例仅为6%。近年来，由于拆迁的区域较大，购房者思考改善居住条件的需求也较大，导致购房计划表现出相对集中的特征。
②潜在购房者的置业目的中自我改善居住条件的居于首位，所占比例为69%，购房给父母及孩子的比例为23%，用于投资的潜在购房者所占的比例为6%。结合潜在购房者的住房性质分析，商品房的拥有比例仅为16。2%，自有住房、房改房所占的比例为35。8%和30。2%，拆迁房所占的比例为9。3%。
③潜在购房者中有40%选取在东部购房，选取南部区域的比例为22%，选取西部区域的比例为19%。南部区域购房者思考的主要因素依次为：自然环境、交通便利、价格和工作方便。
④潜在购房者对建筑形态的选取中，多层居首位，所占比例为57%，其次为小高层所占比例是37%，对于高层的选取比例仅占6%，别墅所占的比例是1%。虽然多层依然在建筑形态中占据主导地位，但是小高层已经逐渐为购房者理解，其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源，小高层的需求容易得以实现，而对多层的需求则会由于其供给量的匮乏逐渐向小高层和高层转移，购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。
⑤潜在购房者首选的户型结构是*层，所占比例为50%，选取复式结构的比例为25%，选取错层的比例为16%，跃层结构为8%。
⑥济南市户型需求综合分析状况来看，二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90%，其中二居室比例为62%，三居室比例为28%;对一居室、四居室的户型需求极少，分别为2%、3%。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。但相关分析证明，济南市不一样区域的购房者对住宅的户型需求略有差异，选取市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲，南部区域内对四室的需求较显著，证明这两个区域大户型住宅较有市场。南部区域需求户型比例基本为一居室2%，二室一厅28%，二室二厅29%，三室二厅35%，四居室6%。
⑦80~100*方米之间的户型面积指标成为大众需求主流，比例高达39%，其次为100～120*方米，需求比例为26%，80*方米以下需求比例为19%，120～150*方米需求比例为11%，对150*方米以上的户型需求比例为4%。
(3)潜在购房者的购买潜力分析
①家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭年收入在3~5万之间的，对总价的承受潜力就应在20~45万之间。家庭年收入在6~10万之间的，对总价的承受潜力就应在40~90万之间。
②对价格的理解程度集中在4000元/*方米以下，比例超过90%，其中3500元及以下所占的比例最高，为64%，其次为3500~4000元/*方米，所占比例是30%，4000元/*方米的住宅比例仅占5%。
③对住宅总价的承受力，以40万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中21~30万元间的总价，购房者理解的比例约占到四成，其次是31~40万元之间的总价，约占到三成，超过40万元的总价水*，仅有12%的人能够理解，所以总价水*40万元为潜在购房者的心理底线。依据潜在购房者能够承担的总房款价格，细分不一样购房群体的需求特征为：承担总房款在30万元以下的潜在购房者，偏好的面积首先是81~100*米，其次为61~80*米，偏好的户型分别为二室一厅一卫和二室二厅二卫;总房款在31~40万元之间的购房者偏好的面积为101~120*米，户型为二室二厅一卫;总房款在41~60万元之间的购房者偏好的面积为121~150*米，户型为三室二厅二卫;总房款在61~80万元之间的购房者偏好的面积为121~180*米之间，户型为四室二厅二卫。
(4)配套需求分析
①绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套。潜在购房者关注的社区配套中，绿化居于首位，所占比例为20%，之后分别为超级市场、学校/幼儿园和运动场所。结合前文可知，潜在购房者年龄以26~30岁之间的`居多，其中家庭结构为二人世界的占五成，因此，其对幼儿教育环境关注程度较强。
②潜在购房者对于有车位需求与无需求的比例为4：1，租用与购买所占的比例分别为49%和32%。潜在购房者比较偏好地下的车位。购房者愿意支付的车位价格主要集中于7万元以下，比例为50%，其次为8万元，比例为21%，购买者对车位的购买意识不强，愿意支付的价格普遍较低，车位配比应将当前需求与未来城市发展相结合思考。
房地产市场调查报告3
一、摘要
目前新城区规划面积3３*方公里，人口35—50万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，中心区即将成为又一个居住中心。
二、城区规划背景（新城：未来城市副中心）
新城区其定位为未来的政治、经济和文化中心。该区域规划总面积3５*方公里，近期计划开发12*方公里，其中工业区5*方公里，规划总人口约12万人。新城区远景规划年限一直到20**年，届时计划容纳20万人口；同时根据市里“南居北工”的发展战略，到20**年新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，充分发挥其XX城市副中心的优势，分担主城区的城市功能，减轻中心城区的城市负荷。
新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的*布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿*行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。
根据规划，新城区空间环境特色可概括为：“一心”，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现；“两轴”，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴；“三环”，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环；“四廊”，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊；“三十六点”，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。
三、已建成楼盘：
1、华泰剑桥：由华泰股份公司开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万*米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120——130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站，交通比较便捷。
2、金湾华庭：由宁兴房产开发，位于钱湖北路以西，四明中路以北，总建筑面积约11万*米。由4幢小高层、15幢多层、9幢范围洋房和10幢联体别墅组成，共700多户，开盘价4000元/㎡左右，目前二手价6200元/㎡左右。步行五分钟可到达公交站点。
3、半岛名邸：由光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万*米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行10——15分钟方可到达公交车站。
4、东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万*米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。
四、在建楼盘：
1、都市森林：由雅戈尔置业开发，四明中路以北，宁南路以东，总建筑面积26.6万*米，共1900多户。由10幢高层、20幢小高层、3幢多层、4幢公寓和79套三层连排组成，将于20**年6月份开盘。
2、新都美地：由新都置业开发，位于天童北路与四明路之间，建筑面积9.7万*米，由11幢小高层、9幢高层组成，共650多户住户。以100——120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应，安保自动化，还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。
3、小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万*米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成，共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。
4、四明春晓：由旗滨集团有限公司开发，建筑面积8万*米，共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。
五、调查定论
从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，XX房地产主要开发商在参与打造新城区，结合城市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业20**年一个新的热点，在这个热点的背后是*的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是主要形成竞争的因素，大量的百余*方普通住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一个环境与人文因素，以及周边的配套设施，成为营销新的引爆点；从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的主要重点，还是在于如何妙作聚集人气。总之，未来新城区的房地产市场还将持续走高。
房地产市场调查报告4
导语：调研报告是一种沟通、交流形式，其目的是将调查结果、战略性的建议以及其他结果传递给管理人员或其他担任专门职务的人员。希望接下来小编整理的房地产市场的调研报告，文章希望家喜欢！
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37、3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489、9万*方米，销售100万*方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的开发建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发*均增速为42、2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50、6万*方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15、5%和15、4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6、5万*方米，与3月份相比均下降了44、3%。5月、6月继续维持了较低的预售水*，每月预售385套，总面积5万*方米左右。
3、房产*均价格持续走高
虽然今年年初开始，及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的"新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20、5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每*方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每*方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
:
土地供应结构调整。*等七部出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上正快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上正快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水*由5、31%提高到6、12%。
房地产财税政策调整。国税总局、*、*联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
地方:
房地产发展目标调整。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。力调整供应结构，加配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万*方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，*抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度*稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长源看，我区房地产市场仍将有比较的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场*均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据*年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市*今年力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产市场调查报告5
本次调研,从了解沙河市房地产宏观市场环境、区域市场状况入手，通过实地考察,重点对沙河市经济、住宅市场发展状况和趋势进行剖析。
调研目的：
从宏观的角度全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即对自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策环境及综合市场环境进行了细致了解。
本着客观求实的作风，凭借对开发项目负责的态度，采用搜集资料、走访楼盘的调研方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析和研究，在此基础上形成了此调研报告。
调研时间：20**年7月18日～8月23日
第一部分沙河市概况
沙河市位于河北省南部，太行山东麓，全市总面积999*方公里，辖15个乡镇、办事处，290个行政村，总人口48万,市区人口约14万人。地势西高东低，山区、丘陵、*原各占三分之一。交通便利，京广铁路、京珠高速、107国道贯穿全县。另外，即将开工建设的京深高速铁路及和黄铁路均从市内穿过。
沙河系境内最主要的河流，自西而东横贯全境，市内段长8*公里。其中下游河床宽达数里，皆是漫漫白沙。*日无水，系典型的季节性泄洪河。境西南还有马河等小河川分布。 名胜古迹众多，旅游业的市场潜力巨大。
沙河矿产资源蕴藏丰富，现已发现的矿藏资源有40余种，探明储量的有10余种。其中，煤储量10亿吨，铁矿石3.5亿吨，瓷土1亿吨。沙河是全国100个重点产煤县(市)之一，也是全国著名的无烟煤、铁矿石和绢云母瓷土产地。
沙河市经济综合实力较强，全市年生产总值百亿元以上。全市生产总值完成227亿元，同比增长7.5%;全部财政收入完成19.15亿元，占年任务的(调整后)100.8%，公共财政预算收入完成9.24亿元，占年任务的(调整后)101.5%;全社会消费品零售总额达到63.5亿元，增长12.1%。列入省、邢台市级重点项目数量、总投资、当年完成投资数位居邢台各县(市)区之首。固定资产投资完成196亿元，增长20.1%;实际利用外资4540万美元，增长2.5%;引进内资42.8亿元，增长6%，绝对值位居邢台市各县(市)区之首。民生支出增长9%，占全部财政收入的75%，超过全省*均水*;*债务削减20%;农民人均纯收入达到10737元，增长11.5%;城镇居民人均可支配收入达到22040元，增长9.5%。
第二部分城区现状及发展规划
近年来，沙河经济和社会发展跨入了快速发展的轨道，城市规划总体方向是“东南工业，西北生活”.在城区规划建设方面，着力构筑东中部行政办公区和中心商务区，是沙河的城市核心。
沙河作为“一城五星”的重要城市，其地理区位得天独厚。根据邢台市2020整体规划的，重点打造“一城五星”10分钟交通圈已基本实现。“一城五星”是以沙河市为中心，内丘、任县、南和、沙河、皇寺为辐射点，形成五星环绕的城市格局。该项目包括：新建一条北外环路，升级改造3条出市路口和4条快速路，总投资8亿元，建设里程约75公里，计划两年内完成。“一城五星”交通道路建设工程是邢台市城建“十大工程”之一，也是“三年大变样”工作的重要组成部分。现已开通101路公交线，规划的钢铁路南延，直达沙河桥西，邢台和沙河的联系愈加紧密，很多在邢台上班的人群，也会考虑选择在沙河置业。西部作为未来城市的主要发展区域，是未来居住首选之地，目前本区域内正在逐渐兴起，发展潜力较强;南部为沙河市工业园区，以采矿、建材、医药化工、纺织等主导的特色产业具有较强的竞争力，是全国知名的玻璃、炭黑、饲料生产基地，其中玻璃产量占全国总产量的15%，被誉为“*玻璃城”。全市涌现出一大批国内、省内的知名企业集团，恒利集团生产的“康必得”抗感冒药享誉全国，迎新浮法玻璃是全国同行业民营第一家，龙星炭黑集团跻身全国炭黑行业前三名，兴达和凯特集团分别成为河北省饲料加工企业一、二名。在改造提升传统主导产业的基础上，积极培育壮大冶金机械制造、现代服务、高新技术等新兴产业。正在建设*北方最大的机械通用零部件市场及产业园区，3-5年内，沙河将成为全国知名的机械通用零部件生产、加工、销售基地。北部紧邻107国道，大力发展运输业，长途客运站建设正在规划实施中,北部也是沙河北扩西进的重点发展区域。未来几年将逐步形成大规模的居住区，升值潜力巨大。
第三部分房地产市场现状况
一、房地产市场现状
随着近几年房地产行业的火热发展，沙河市房地产也迎来了开发热潮，一时间楼盘遍地开花,目前在售楼盘十余个，品质良莠不齐,存在的问题主要有以下几个方面：
沙河市近年来房地产开发量剧增，但总体品质不高，开发手段相对单一，营销手段落后。几乎完全靠刚性市场支撑，随着客户对房地产的认识的增长，国家对房地产市场的调控，观望情绪的增加，如果不提高产品品质，没有成熟开发经验和丰富营销手段的开发商，很难再立足。
今后，只有注重品质、具备营销专业的楼盘才能胜出。
2014年期间大多数项目同时处于施工阶段，导致短期内大量房源投入市场，打乱供需*衡，使市场竞争处于白热化。但这些楼盘经过14、15、16这几年的消化，目前销售率达到八成以上，大部分楼盘处于尾盘销售状态，短期内后续楼盘开发量供应量相对不足，此时抓住有利时机入市，风险压力与销售压力相对较小。
从产品本身来看，供应产品大多普通*庸，开发运作水*和产品整体品质较低，缺乏提升产品附加值的项目元素。譬如小区规划缺乏创意，布局呆板，无明显线条变化，无高品质建材的应用，档次较低，同时缺乏相应配套和物业管理，缺乏主题和内涵等等。作为经济条件相对发达的城市，老百姓的购买能力较强，特别是沙河存在一部分高端的客户群体，如沙河矿老板，中小企业业主等，沙河相对缺少高端产品来满足他们的需求，现有的几个楼盘不论从品质和规划设计上，不能满足这样一部分客户群体。
现在沙河商业经过前期的开发消化，现在市场上短期内几乎无商业可以上市。且沙河商业还处于起步阶段，商业的规划布局等还处于较低水*，但沙河的客户投资意识很强，有一定闲钱的客户群体是一个很大的群体，在现在老百姓投资手段单一，几乎无地方投资的情况下，商铺投资不失为一个很好的选择。沙河缺少这样的好的商业投资机会。
楼盘营销手法较为落后。在对沙河市商品房市场的调查中，我们发现，沙河市大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，无明确的产品定位和推广定位，营销手法较为落后，有的甚至是开发公司自行销售。但销售形式良好，基本上都处于尾盘阶段，究其原因还是供应量相对不足，刚性需求占据市场主导地位。
二、总需求与总供给
供应量、需求量
根据沙河国土局统计资料，2016年沙河市国有建设用地供应总量484.7564公顷，其中商服用地51.5034公顷，工矿仓储用地273.4134公顷，住宅用地113.4363公顷(棚户区改造和商品房用地45.3929、52.4934公顷，各类保障性住房建设用地15.55公顷)公共管理与公共服务用地33.0700公顷，特殊用地13.3333公顷，分别占供应总量的10.62%、5*0%、23.40%、6.82%、2.75%)，其中新增建设用地242.3333公顷，存量建设用地242.4231公顷左右。据统计沙河市目前在售楼盘建筑面积为160万㎡，扣除廉租住房、经济适用房、公共租赁房、限价房、回迁房等非商品房住宅后，可售商品房约100万*方米。
根据国家人居小康标准35*米计算，市区总人口14万人，总住宅需求量约为500万*方米。而沙河市区2010年人均居住面积为20*米(数据来源于沙河市百里工业经济带发展规划及沙河市*工作报告),需求总量的缺口为210万*方米。目前的供应量尚不能完全满足市场总需求。
市场现状：目前市场在售楼盘多数为尾盘，少数为二期开发楼盘，暂时无法满足市场总需求。需求呈上升趋势,市场形势反应良好，销售价格一路攀升。从2003年1000余元的均价飙升至2016年3500元的均价，个别高品质楼盘价格突破4600元的均价。
需求主体：
A、*机关公务员
在*等机关事业单位工作，工作稳定，有一定的积蓄，以改善居住条件为消费目的。
B、教育工作者及企业中高层管理者
工作稳定，收入较高，家庭有财富积累，为追求更高的生活品质。在沙河有很大一批附近乡镇的教师，公务员，企事业单位的人来市区置业，相对于邢台市区的房价，沙河偏低，但是一城五星的建设让沙河和市里交通很方便，近几年沙河市政配套越来越完善，家乐园等大型超市的入住，生活的方便下不亚于市区。
C、厂矿职工。
以年轻人为主，刚参加工作，收入较高，多考虑居住和婚房为主。
D、经商者与矿区企业主
购买商业用房，一方面自身经营的需要，需要购置经营场所;另一方面也会考虑商业房的升值潜力，把置业作为一种投资的方式。
E、二次置业者
需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。
F、自由职业者
无固定职业，但收入较高。
A、沙河西部矿产企业主的住房投资需求。此类群体购买力较强，主要以高端消费为主。
B、区域周边进城经商务工人员的住房需求。近年来沙河市大力加快城市化建设，有条件的实施旧村改造建设，将会吸引一部分人进城居住、就业。
C、城镇居民改善住房的需求。随着沙河经济的快速发展，居民消费观念的改变，这一比例将大大提高。
D、城市建设进入高速发展时期对拆迁安置的需求。沙河市加大城市旧片区改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
三、需求细部分析
沙河房产市场日渐成熟,消费者对物业整体要求也逐渐变高。我公司在沙河代理、开发了2个楼盘，分别是康桥水榭和美林香郡。通过对来访客户的调查了解，客户对目前他们的居住环境不太满意的主要原因集中在：
居住面积偏小;居住环境不好;家庭户型设计不合理;考虑孩子上好的学校;物业管理较差。
(以下数据分析仅代表当前市场统计情况，不代表未来发展状况，仅供开发商参考)
(1)未来三年内置业意向购买动机
我们在对我们公司代理及自己开发的这两个楼盘的分析中发现，绝大部分人表示购房的主要目的是为了改善现有的居住环境，其次是结婚购房，用于投资和本地拆迁相对较少。在此之中，属于二次置业的占多数，第一次置业的占相对较少。
(2)购房区域选择
从居民对购买住宅的区域分析上看，对桥西感兴趣的客户很少，对于桥东，客户偏好于行政区一带，我们发现，客户对此区域感兴趣的原因在于此区域配套设施已经健全，学校(一中)、商场(家乐园、新凯龙等)、*机构等齐全，居住条件优越。
(3)房地产投资区域选择
沙河市经济发达，高收入人群众多，具有一定闲散资金的人不在少数，投资意识较浓，但可供选择的投资渠道狭窄，往往一个好的区域的商业开发，会吸引众多客户追捧。在调查中我们发现，汇通雅居商业开盘时，开盘价最高达15000元/*方米，仍然汇聚了众多客户，商业被一扫而光。美林香郡很偏位置的商业，被一个客户一次性买断，价格也达到了近4000元/*方米。现阶段沙河商业已经消化殆尽，可供选择的商业很少，特别是新中心区部分。沙河商业的购买力很强，但是可供选择的好商业太少。
(4)沙河市房价预测
大部分客户认为沙河三年内房产价格将会稳中有升，可以看出大家对房地产的未来还是持积极乐观的态度。但认为近年来沙河房价上涨太快，开发项目越来越多，竞争加剧，上涨空间不会太大。但沙河这几年经济发展很快，老百姓收入提高较快，沙河人均收入不低于邢台市区，一城五星的规划，沙河心理距离离邢台很近，但沙河房价相对于邢台还有一点差距，未来上涨空间很大。
小结：由此可知，沙河市民购房观念正在发生变化，对城西北的认可度逐渐提高，置业意向首选市中心的占1/3，主要用于改善居住条件和购置婚房，分属满足生活需求范围和提高生活质量，多属于在单位福利购房后二次置业。并有近三分之一的人打算进行房地产投资，对城西北的未来发展潜力期望值很高，认为其将成为沙河市新城区，选择投资城西北房产的占到三分之一。通过对调查数据分析，沙河市民普遍认为，沙河的.房产价格将会保持现有水*，短期内不会波动，目前房价尚可接受。
五、需求趋势调查
购买偏好(地段、价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性)
1.地段分析
购房者最认可的地段为沙河行政中心区域(人民广场周边区域)，其次为沙河西北新区，沙河南部工业园区的居住环境认可度较低。
2.购房所承受总价与单价分析
购房者愿意花费的总房款均值在45万元—60万元之间，能够承担最高总房款金额均值为55万元/套，据此，沙河市区居民所能承担的总款在40万元—55万元/套之间。购房者最可能购买的房价*均值范围在3500元/㎡-4000元/㎡之间，买房者的最高承受能力均值在5500元/㎡左右。据此分析，沙河市居民对房价的主要承受能力约为3200元/㎡—3800元/㎡件，做为中高档物业的可接受价格在3800-4200元/㎡之间。
3.楼型需求分析
在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占60%，其次是小高层为25%，别墅占9%，(超)高层仅占5%。因为沙河市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高。而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱。同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。
4.户型结构偏好分析
人们期望的卧室数量中，选择3室的最多，占总量的60%以上，选择2室的占30%，选择4室的占5%。对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，半数以上的人希望在15-20*方米，三分之一的人士希望在20*方米以上;两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大;三室及以上需求中也强调主人房外的卧室面积应一样，在户型设计上应予以考虑。
人们对厅的要求比较集中，选择一厅的份额占15%，选择二厅的份额占85%(包含餐客合一)。在厅的选择中，人们对厅的面积要求差异较大，六成左右的消费者希望客厅的面积在25-32*方米，另一消费层面集中在19-25*米之间和32*米以上，餐厅的面积需求值一般集中在18*米以下。
消费者对卫生间的需求，从调查数据看，选择两室的多选择一卫，占45%;选择三室的多选择二卫，占55%，同时人们对主卫面积的要求多集中在5-9，9-12*方米，客卫5-9*方米或5*米左右。
对阳台的面积要求，从调查数据来看，选择一个阳台的比例为45%，选择两个阳台的比例为55%，对阳台面积的要求，南向阳台的需求面积50%的人希望在6-10*方米，20%的人希望在10-15*方米，北向阳台需求面积较小，认为只要满足作为工作阳台的基本功能即可。以6*方米以下、6-10*方米为3：2的比例。
5.需求面积分析
被调查者中需求面积在80-100*方米之间的占三分之一，100-120*方米之间的占近二分之一，120-140*方米之间的占四分之一。由此可知，在80-140*方米之间的户型为市场需求户型，120*米左右最为广大消费者所青睐，这可能与沙河家庭结构，认知喜好有一定关系，客户群层次明显。
小结：通过调查统计分析数据可见，目前中档物业总房款接受度集中在35-45万元，房价接受度集中在3500-4000元/㎡间，三室两厅两卫户型最受青睐，80%的面积需求在80-140㎡之间，自然的划分出80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡三个区段，三个不同客户层面对每个厅室的面积需求和价格、总款承受差别明显。从厅室面积需求，充分说明购房人群对住宅居住舒适度提出更高要求，选择小高层和错层的半数以上比例显示部分县到人群对时尚的物业形式的追求。
房地产市场调查报告6
引言： 新房成交远高于预期，二手房20%个税出台，成交火爆。
20**年第一季度新房成交量达到1194套，成交量远高于预期，同比20**年第一季度，成交量增涨明显，楼盘分多期开盘的营销手段使得开盘的去化率十分惊人。受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响，诸暨3月份二手房市场交易火爆， 单月成交量达到了842套。（文中所有数据截至3月29日）
一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析
（20**年第一季度诸暨商品房住宅成交量统计图）
提要：20**年第一季度新房成交量同比20**年第一季度有明显涨幅。从数据分析可以看出，诸暨房地产市场新房每月成交量都在300套以上，第一季度总成交1194套。
环比20**年第四季度，20**第一季度新房成交量有所回落，同比20**年第一季度有明显涨幅。
每年的1、2月份，春节前后，大部分房企正处于总结前一年业绩、制订新一年目标的阶段，开盘、营销节奏普遍放缓，因此这个时间段内交易量通常会相对较低，尤其20**年年底市场总体处于高位，在此影响下今年一季度成交环比有所回落是正常现象。
如果将今年一季度新房成交量与往年同期比较，则不难发现，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，与历史同期最高水*相差无几。总结来看，去年年底的市场上升行情其实仍在延续。
二、第一季度商品房住宅（新房）成交均价分析
（第一季度诸暨商品房住宅成交均价走势图）
提要：第一季度诸暨商品房住宅（新房）成交均价相比于20**年有小幅度的上涨。
从1月份开始，诸暨商品房住宅（新房）成交均价在稳步上升。环比20**第四季度，涨幅不大。但是同比20**年第一季度，成交均价却有明显涨幅，上涨幅度达到了8。6%。
事实上，20**年楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面。但是20**年第一季度却有了明显的涨幅，因此在我们看来，整个20**年上半年诸暨房地产市场都将维持量价齐升的格局。从存量角度看，存量虽仍处在一个相对高位，但经过20**年的去库存消化，存量水*已有明显的下降，从消化周期来看，随着库存的减少和成交的回升，消化周期相比20**年同期普遍出现大幅缩短。
三、第一季度诸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
（20**年第一季度诸暨二手房成交量走势图）
二手房：受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响， 诸暨3月份二手房市场交易火爆。
20**年第一季度诸暨二手房住宅成交1171套，同比20**年第一季度二手房住宅成交的293套上涨了300%。20**年第四季度诸暨二手房市场成交347套，环比20**年第四季度成交量上涨了237%。
3月1日国五条细则出台之后，住建部部长姜伟新在接受记者采访时强调，“国五条”一定要严格执行。他说：“执行过程中如果有什么问题再改，但一定要严格执行。”通过走访诸暨本地的中介了解到，此前执行的个人所得税政策分为几类情况：普通住宅按照房屋成交价的1%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%计征；但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。
细则出台前的短期内，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。
租房：每年过年前后都是房屋租赁的淡季，并且由于诸暨教育局新政的实施，进一步导致了房租租赁的减少，年后的租赁市场主要以因工作需求租赁房屋的为主。
四、第一季度诸暨房地产市场总结
20**年1月，随着春节的逐渐临近，大部分房企放慢了营销推案节奏，新增供应量环比出现大幅下滑，然而诸暨的成交量却依然在延续去年底的“翘尾”行情，尽管环比去年第四季度的成交量有所回落，但同比却出现了增长。3月1日国五条细则出台之后， 二手房交易进入暂时的高峰期， 诸暨3月份二手房市场交易火爆。一手房市场对“国五条”反应稍显迟钝，新政对于我市一手房市场的影响，可能会在未来一段时间里逐步显现。
我市存量虽仍处在一个相对高位，但经过20**年的去库存消化，存量水*已有明显的下降，从消化周期来看，随着库存的减少和成交的回升，消化周期相比20**年同期普遍出现大幅缩短。
总体看来，20**年诸暨房地产市场可谓取得了开门红。至于这波行情能延续到什么时候，我们认为，如果短期内整个房地产行业政策面能维持当前的*稳格局，那么市场需求继续温和释放应是基本上确定的。
房地产市场调查报告7
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万*方米，销售100万*方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发*均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万*方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万*方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水*，每月预售385套，总面积5万*方米左右。
3、房产*均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每*方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每*方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
——土地供应结构调整。*等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水*由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、*、*联合发文，规定20**年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20**年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场*均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据*年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市*今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产市场调查报告8
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常*商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常*最繁华的商业圈。
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，
早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
常*房地产的发展趋势向东门聚集，镇*全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常*大剧院，因市场配套的大力支持，成为常*市场新地热点区域。加之*全力扶植该区域的房地产，如东田 丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常*的规划是分不开的，成为常*打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常*东面铁路旁边分布有丽城隐贤
山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/*方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用;
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常*的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成;
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常*的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考
世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 77.2 **3 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元
27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地产市场调研报告范本
房地产市场调查报告9
“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析：
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析：
是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析：
是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析：
是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。
区位分析：
是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析：
它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠？找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析：
它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；￠？分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；￠ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
项目竞争分析：
它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠？进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。
敏感性分析：
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、*农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为*担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的.参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和*支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水*；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。
5、市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。
三、提高房地产市场分析有效性的途径
1、影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！
房地产市场调查报告10
班级：电商0731
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学号：**x
目录
一、调查说明
二、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
（二）房地产市场需求状况
三、当前我县房地产市场存在的主要问题
四、房地产市场发展趋势
（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定
（二）发展动力十足，发展前景广阔
五、政策建议
（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。
（二）加强*宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需*衡。
（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。
（四）坚持市场化导向，创造公*竞争环境，规范市场化运作。
（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。
（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。
（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。