房地产融资风险及应对措施5篇房地产融资风险及应对措施 我国房地产金融风险分析及对策研究 摘要：房地产业与房地产金融业的稳步发展与房地产金融风险有着密不可分的关系。加上最近几年来，房地产下面是小编为大家整理的房地产融资风险及应对措施5篇,供大家参考。
篇一：房地产融资风险及应对措施
我国房地产金融风险分析及对策研究摘要：房地产业与房地产金融业的稳步发展与房地产金融风险有着密不可分的关系。加上最近几年来，房地产已然成为我国的支柱产业，因此，加强房地产金融风险防范具有一定的必要性与重要性。由此可见，对我国房地产金融进行深入分析并且进行一系列的对策研究是当务之急。鉴于此，本文从房地产金融风险的概念与分类入手，根据实际情况，总结出我国房地产金融风险的形成原因，并且提出相应的防范对策。
关键词：房地产;金融风险;分析;对策
引言
伴随着我国经济的发展变化，房地产业的发展战略和方向也进行了数次的调整。作为我国的支柱产业，房地产业为我国经济的稳步发展做出了不可小觑的贡献。然而，房地产业在得到发展的同时也面临着一些亟待解决的问题，如由于单一的融资渠道，简单的市场结构，不到位的宏观调控导致的难以遏制的房地产金融风险。尤其在最近几年中，我国房地产金融风险与日俱增，不仅遏制了房地产业的发展，而且对我国国民经济的进步也起到了负面的影响。如果不能够及时的处理与应对我国房地产业中存在的问题，那么极有可能使房地产金融风险剧增，最终导致房地产业停滞不前乃至萧条。
1.房地产金融风险的概念与分类
1.1房地产金融风险的概念
房地产金融风险指的是商业银行为房地产行业提供一定的融通、筹集、清算等金融服务，并且在提供这些金融服务的过程中，因为多种多样的不
确认因素或者不可抗力，导致银行无法从借款人那里索回本息，即实际收益达不到预期收益的经济损失风险。
1.2房地产金融风险的分类
信用风险：信用风险指的是因借款人无法偿还或者拒绝偿还资金，使得房地产贷款本息无法如期被收回的风险。通常情况下，这种风险的出现主要是因为房地产开发商经营不善或者资金周转不灵等导致的还款能力丧失。
流动性风险：流动性风险指的是金融机构没有足够的现金，以至于无法按时偿还债务的风险。此外，在房地产金融中，常常有人以房地产做贷款抵押，此时，若卖不出房地产，那么也会引起流动性风险。
利率风险：当存款利率下降或者上升的时候，或者，贷款利率下降或者上升的时候，都具备引起经营效益风险的可能性。在房地产金融中，由于其资金融通的周期较长，所以其利率风险也相对较大。
通货膨胀风险：通货膨胀是导致净利润下降的主要原因之一。通常来说，当利率不变的时候，通货膨胀风险比在利率浮动的时候要大跟多。此外，倘若存款利率浮动，而贷款利率不变，那么伴随着通货膨胀的风险加深，房地产金融业面临着不可小觑的风险。
汇率风险：在外汇升值的情况下，以外币计价的债务负担随之加重。同样，当外汇贬值的时候，以外币计价的债务负担便随之减轻。除此之外，当引起外汇的时候，也不可避免的面临着一定的汇率风险。
2.我国房地产金融风险的形成原因
2.1融资渠道少，开发资金片面的以银行贷款为主
2.2政府宏观调控不到位
房地产金融行业若能够得到稳步的发展，那么将对整个金融行业产生不可小觑的积极影响。但是，对于房地产业，我国政府的宏观调控仍旧需要加以完善。比如说，迄今为止，我国的房地产金融市场的法规建设与房地产市场的发展不相适应。即，与房地产金融相关的法规无法满足房地产市场的需求，许多现实问题无法以法律条文的形式确定其责任主体与解决方式。其中，房地产金融业务与房地产金融监管框架的相关法规就没有得到制定，这在很大程度上抑制了我国房地产业的有序发展，甚至带来了一定的经营风险。此外，对于房地产金融隐藏的风险，政府也不能够及时的做出预知判断，对整个房地产金融市场发展现状与趋势的掌控也亟待加强。
2.3个人住房贷款违约现象屡见不鲜
由于房价的攀升，个人住房贷款日益得到人们的青睐于追捧。虽然我国商业银行推出个人住房贷款以来，为越来越多的购房者解决了资金上的燃眉之急，但是个人住房贷款的违约现象日益增多，为银行带来了不好的经济风险乃至损失，而有些银行至今也尚未认识到个人住房贷款存在风险的严重性。再加上我国尚未建立完善的个人征信系统，使得银行无法在放贷之前对贷款申请人进行全面且到位的资信审查，从而无法彻底避免个人住房贷款潜在的违约隐患。由此可见，采取有效措施遏制个人住房贷款违约现象的出现是降低房地产金融风险的重要举措之一。
3.防范房地产金融风险的对策
3.1开拓多元化的融资渠道
开拓多元化的房地产金融融资渠道，能够有效的分散一直集中在商业银行的房地产风险。其中，最主要的途径就是让投资者本身来承担房地产
金融风险，主要可以通过如下几个途径，如将银行贷款逐渐转向住房资产证券、房地产信托等融资形式。以上融资方法，不仅适用于房地产开发商，而且适用于住房消费者。此外，房地产开发商与住房消费者还可以创新化的使用各种各样的金融工具，比如说，指数化证券、基金等等。如上方法能够在一定程度上实现房地产金融市场风险的分散与转移，即将房地产信用风险分散到整个金融市场中的投资者中，以逐渐降低房地产金融风险。
3.2建立并落实个人信用制度
迄今为止，我国并没有建立完整的个人信用制度。在大多数的情况下，仅仅依赖于道德约束来抑制人们的无信誉行为的出现。然而，一旦出现较为严重的信贷危机，由于法律责任尚未得到明确，所以很难给予违信者合理的处罚。因此，我国政府与相关部门需要采取有效措施建立个人信用制度，以降低房地产金融风险。个人信用制度的内容包括信用调查机制、信用档案机制、信用监控评估机制、信用账户机制等。此外，还可以通过增加信贷违约成本的方式来降低违约的可能性，如对于预期不还款的借款人按照其尚未还款金额的数额对其进行一定金额的罚款，严重者将其个人骗款手段与个人信息公布在相关法治网络。
3.3加强政府的宏观调控
对于整个金融行业来说，若想得到稳定的发展，就需要保证支柱产业的稳步发展，如房地产业的发展。由此可见，我国政府应当进一步加强宏观调控的力度，带领金融机构进行科学有序的竞争，从而有效的将房地产风险降到最低。加强宏观调控的方式很多，如下几种方式尤为必要。
要加快建设个人住房信息系统的步伐，以创设出信息较为全面的房地产个人信息数据库，从而进一步的规范房地产数据的检测分析以及信息的发布。并且，通过详细的数据指标，有效的检测房地产金融风险，以有效
的判断可预见的风险并且及时提出相应的防范以及应对措施，将房地产金融风险扼杀在摇篮中。此外，要实行房地产信息公开机制，并且对市场进行正确合理的干预。
4.结束语
篇二：房地产融资风险及应对措施
目前收费问题是众多住宅小区物业管理中一个突出的矛盾小区业主经常因对物业管理公司的服务质量不满而拒交管理费而物业公司因收不上管理费而导致服务质量下降形成一个恶性循环最终导致小区品质下降各方利益均受到损害因此如何解决好收费问题是物业管理过程中风险管理的重要环13房地产项目风险识别131风险识别的概念房地产项目风险识别mskidentification是房地产项目风险管理的基础和重要组成部分风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目并将这些风险的特性整理成文挡1．2房地产项目风险管理的分析房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段。房地产项目具有投资规模大，建设时间长的特点，在项目建设初期，投资商具有不确定性，风险性和机动性；随着项目的进行，投资商对可能发生的结果知道的越多，不确定因素就随之减少，风险因素逐步减少，同时投资商的机动性，可调能力也逐步降低；项目建设完毕时，将面对激烈的市场竞争。工程建设本身是一个系统工程，在这个系统内，有许多相互制约的子系统。系统分析就是要从整体的联系和过程的联系来认识事物，反对孤立地、片面地看待问题。动态研究是强调运用变化的观点来分析风险，房地产项目风险是动态的，它受到许多动态因素的影响和制约，对房地产项目的全过程进行风险分析具有十分重大的意义。1．2．1决策阶段房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到整个项目的成败，其风险主要来自于投资时机、投资位置、投资类型、投资方式的选择以及可行性研究的准确度。1．政策风险政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。例如，国家房地产金融政策的调整，各类房地产和消费信贷资金量和利率会发生变化，从而直接影响房地产的供给和需求。2．投资时机风险房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。投资商必须对未来几年国家和地区的政治形势变化、经济发展趋势、人口培养、收水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机，保证开发项目将来有良好的市场需求，避免因投资时机选择不当而带来风险。一般而言，国家和地区的经济发展趋势是影响投资商选择开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升势头，投资商出售楼盘较为顺利，资金回笼快，投资回报率高，此时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气时，失业增加，收下降，房地产市场需求下降，供过于求，导致房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至租售困难，此时推出的房地产将导致投资商的资金占用和投资成本上升，预
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计的受益便成了实际的亏损。同时，投资商在年内推出开发项目的时机也同投资风险密切相关，如一般住宅最好在年底推出，以适应人们习惯于年终集中消费的特点，大型购物中心则宜在购物旺季到来之前推出等。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度有所差别。例如，工业厂房的时间性就不如购物中心明显，后者的购物活动有比较明显的淡季和旺季之分。另一方面还需注意的是，房地产对经济发展的具有滞后性，市场繁荣时投资的房地产，等于销售时可能碰到市场萧条，给投资商带来巨大的投资风险，这是由房地产投资周期长造成的。因此，投资商在选择投资时机应充分考虑这个滞后性，尽可能在市场启动阶段进行房地产投资。3．建设区位风险房地产项目区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置。广义的理解，除了地域范围含义外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如，某地区为高档办公楼、酒店集中的地区。该地区就业人口以中高白领阶层为主，收入水平和支付能力较高，各种消费需求代表了时代的潮流。某一具体区位所处的社会、经济、自然环境等，决定了该区位的市场需求和消费特征。投资商对区位的把握必须具有发展的、动态的眼光，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区或城市的政府政策、经济基础、经济增长前景、人口条件、发展趋势及其市场价格水平的可能影响。投资商还应认真分析区位的可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保开发投资项目的规划用途与周围环境相匹配。4．投资类型风险不同类型的开发项目存在不同的风险，投资商在选择开发哪一类型物业时必须慎重考虑，一般包括住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等。选样不同的物业类型，对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响。各种不同类型物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。对于居住项目应考虑的主要因素包括：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入：对于办公楼项目应考虑的主要因素包括：与另外的商业设施接近的程度、周围土地利用情况和环境、可进入性；对于商业用户项目应考虑的主要因素包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析、辐射区域和影响范围、可进入性或交通通达程度；对于工业项目须考虑的因素，包括当地提供的主要原材料的可能性；交通运输是否足够方便，以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场；技术人才和劳动力供给的可能性；水、电等资源供给的充足程度；控制环境污染的政策等。5．投资方式风险目前，我国房地产投资方式主要有独立开发和联合开发两种。独立开发是指由一个投资商独立承担房地产开发费用及投资风险，同时独自享有利润的企业行为。它具有利益独享、权力集中和管理方便等优点；缺点主要是资金投入量大、风险独担。联合开发是指投资双方或多方在互惠互利的原则下，共同出资或一方出资、
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一片出土地的方式合作开发房地产，利益共享、风险分担的企业行为。其优点是降低了一方单独投资额，分散投资风险。但这是以损失一部分利益为代价，同时可能导致管理混乱等问题。投资商在选择房地产投资方式时应慎重考虑开发投资项目特点、市场环境、公司实力、筹资成本等问题。避免因选择投资方式不当而导致白白损失一部分利益或独自承担较大风险，给企业带来不必要的损失。一般，对于中小型、风险清楚且不大的房地产开发项目。投资商应优先考虑采用独立开发的方式，开发中的资金短缺问题可采用财务杠杆原理通过融资方式解决，而对于大型、风险识别困难较大的房地产开发项目则可考虑采用联合开发方式，通过利益分享把风险转移出去一部分，从而达到双赢的局面。在联合开发中投资商还应重点注意解决出资、利益分享和损失分担比例、分工合作和管理问题，共同营造一个良好的开发内部环境，确保项目的顺利进行和成功。对于共同出资问题，投资商应控制合作方的出资比例不超过50％；以保证开发项目的控制权；而对一方出资、一方出土地的合作方式，应合理测算土地的作价并折算成投资额。风险分担比例按实际出资比例承担风险损失，由一方出土地时应把土地作价并折算成投资额计算。6．可行性研究的风险项目的可行性研究是投资商在作了充分的市场分析后，对开发项目技术、经济方案的可行性所进行的全面技术经济论证，以确定开发项目是否值得投资，主要内容包括：项目背景和概况，环境条件和需求预测，方案的比选，开竣工日期和进度安排，投资成本费用估算，投资和筹资计划，收益估算，财务报表，财务计划、敏感性分析和风险分析，国民经济评价和结论。可行性研究需要完备的市场信息。这要求投资商投入较多的人力和物力，同时受房地产市场信息不完备、市场预测模型的选取不当等因素影响，市场分析结果可能不尽准确，这就为可行性研究带来了风险，并最终给投资商投资决策带来风险。目前，对投资商来说可行性研究方法本身已经非常成熟，只是可行性研究所需的相关变量采集的可靠性、准确性，以及相关预测模型选择对可行性研究结果影响很大。因此，应特别注意所需数据采集的科学性，强调其采集层面、范围、数量、代表性和准确性等；在选择有关预测模型时，应强调与实际数据的拟合程度i1．2．2前期阶段经过投资决策阶段，其工作重点是：建设项目的立项审批；取得土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；委托规划、建筑设计报审通过；确定工程量清单及投资概预算；办理规划和施工许可证；落实施工现场的“三通一平"及相关建设条件；安排短期、中期和长期信贷，即筹资；采用合适的招标、发包方式及合同形式，选择承包商并签订工程承包合同；办理有关工程保险事宜。建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有：置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合同风险。1．置地风险我国土地所有权为国家所有，投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让
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等方式取得一定年限的土地使用权，其中土地使用权出让、转让方式又包括协议、招标和拍卖三种方式，另外对已有土地还可通过补地价方式改变土地的用途。(1)置地方式风险置地方式风险是指投资商选择通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在的风险。行政划拨是指县级以上人民政府依法批准，在投资商缴纳补偿、安置等费用后将该土地交其使用，或将土地使用权无偿划拨给投资商使用。该种方式对投资商来说具有相对无风险的特点，但其在土地使用上必将附带有众多限制，制约了投资商进行开发的自由度，目前在房地产投资中已不多见。协议出让方式指政府作为土地所有者与选定的投资商磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权。这种方式投资商容易控制风险，风险相对较小，但其使用范围受限制，一般仅适用于公共福利性住宅开发，开发投资利润小。招标出让和公开拍卖是当前较为常用的主要方式，投资商通过投标或竞拍获得土地使用权，这样投资商为获取土地可能报价高出标底许多的中标风险。这就增加获取土地的费用，最终导致开发成本增加，为保证开发项目赢利而只得抬高物业租售价格，导致物业可能租售不出去，或保持原价而降低利润，无论怎样都会蒙受损失。另一方面，投资商也可能因为出价低而失去中标机会，导致错过投资机会，同时也面临着在投标准各阶段所付出的时间和金钱损失。因此，在投标和竞拍前，投资商应充分掌握地块的自然属性、环境、规划要求，详细测算建筑成本，分析市场并制定相应的投标和竞拍策略，控制底价，防范风险。土地使用权转让，是指投资商在土地二级市场与转让方之间的土地交易行为。采用这种方式时，投资商还应特别注意充分掌握转让方转让土地的性质，如是行政划拨或协议出让的土地时，应在对方补地价后或是从地价款中扣减补地价款，避免不必要的开发成本损失。(2)置地时机风险置地时机风险，是指投资商确定购买土地使用权时机不当所带来的风险。投资商应在完成项目可行性研究后，并尽可能就规划设计方案与政府市有关部门沟通，同时落实建设资金及各项建设条件，再行购买土地使用权，这样可避免因建设资金、规划要求、建设条件、市场情况等变化而带来的风险，如建设资金落实有问题，工程不能按时开工，而导致土地闲置，购地资金沉淀并产生利息损失。但在激烈的市场竞争条件下，投资商为抓住有利时机，往往很难做到在所有影响因素彻底弄清以后，再购买土地。而且购买时间的耽搁可能导致投资商要承担土地价格上涨的风险，另外，还有可能被竞争对手抢先买走土地，导致投资机会损失。对此，投资商可以通过预付一定数额定金给土地转让方的方式，在确保以一定的价格购得土地的前提下，尽可能推迟购买土地的时间，同时积极防范置地时机风险。(3)宗地状况风险宗地状况风险主要来自土地的自然属性、使用要求及规划条件，包括：位置、形状、面积、地形、地质、现状、土地用途和规划条件等。一般来说，宗地面积适
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宜、形状规则的土地便于项目开发。而过大或过小、形状不规则的土地都不利于土地利用；地形平坦的土地，有利于节约土方工程费用；地质条件好的土地，其承载力较高。有利于节约基础工程费用。同一土地可以有不同的用途，置地时应充分掌握土地的可能用途，通常工业用地、住宅用地和商服用地的价格呈递增规律；避免购置用途不当的土地，导致计划开发的项目不能正常进行或为改变土地用途而补地价，增加投资成本并可能带来工程延期等系列风险。规划条件是指政府有关部门对该地块利用的规定，主要是规划建设用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比等。如果，投资商先获得一块土地，然后向有关部门提交规划设计方案，以求批准，这样他就承担使用性质不获批准的风险。若要继续开发，只有修改规划设计方案以符合要求，或者是放弃这项地产的开发，这都会给投资带来损失。土地现状是指该地块是生地还是熟地，熟地不须拆迁安置、补偿，但其地价相应较高；而对生地，投资商则面临着拆迁安置、补偿风险等。因此，投资商在购买土地时应充分掌握拟购土地的自然属性、使用要求及规划条件，以防范宗地状况风险。2．融资风险建设项目开发具有资金量大、资金运作时间长的特点。因此，开发所需巨额资金的筹集和融通是投资商最为关心的问题。项目融资风险，是指投资商在利用各种方式融资时，由于融资条件考虑欠妥，或因有关因素发生变动而使其盈利遭受损失的可能性。融资方式合理，可以降低融资风险，减少融资成本；融资方式不当，轻者造成融资成本大幅度上升、开发项目中断，难以为继，重者导致开发项目失败，企业向临破产的危险。(1)银行信贷融资风险银行信贷融资风险，是指投资商利用银行信贷方式筹集资金时由于利率、汇率以及相关筹资条件发生变化而使开发项目盈利遭受损失的具有了可能性。目前与建设项目投资有关的银行信贷种类有开发企业流动资金贷款、开发项目贷款，房地产抵押贷款、短期透支贷款及存款抵押贷款等。利率风险，是指由于金融市场上利率发生波动而使投资商在筹措资金时可能蒙受的损失。具体表现在投资商在不恰当的时间或用不恰当的方式筹集了资金，从而付出了更多的利息，导致损失。银行信贷利率受国家政治、经济形势和有关金融政策变动的影响较大，投资商只能通过采取一定的方法来预测利率的变化趋势。合理选择浮动利率贷款和固定利率贷款来防范利率风险。此外，对于不同项目贷款种类和金融机构，贷款利率不同，投资商应根据自身的实际情况，合理选择贷款种类和金融机构来防范利率风险。汇率风险，是指由于汇率波动导致投资商以外币计量的银行贷款的价值发生增长的可能性，具体表现在投资商还贷时外币升值，投资商需付出更多的本国货币以购买同等数额的该种外币偿还。由于世界上多数国家实行浮动汇率制，以及国际政治、经济环境的复杂性和多变性。汇率本身具有不稳定性。投资商只能通过预测利率的变化趋势，合理选择浮动汇率贷款和固定汇率贷款，在汇率处于下降趋势或汇率变动无常时，力争浮动汇率并同时保留调整为固定汇率的机会、以
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防止汇率再次上升的可能；在汇率处于上升趋势时，选择固定汇率，以防范汇率风险。财务风险，是指与投资商的资本结构有关的风险，即投资商资金总额中自有资金与负债比例不当时对企业产生的支付风险、风险的大小取决于投资商的负债总额，投资商的自有资金通常数量有限。常用于支付地价款和前期开办费用，而其他资金大多来源于银行贷款。一般来说，只要开发项目的投资利润率大于银行贷款利率，那么贷款比例越大，财务杠杆利益越大，但财务风险也就越大，投资商还贷时存在较大的支付风险。因此，投资商在筹集资金时，应在财务杠杆利益和财务风险之间做出权衡，根据投资商自身情况，科学地安排企业自有资金与银行贷款的比例、制定还款计划和应急措施、适当控制资产负债率和适当增大流动比率来防范财务风险。(2)预售融资风险房屋预售，即出售“楼花"。是房地产投资中融资的重要方法之一，是指房地产投资项目开发建设到一定阶段，投资商即向社会公开预售房屋，收取预售房款。预售融资风险主要是在出售“楼花”后，投资商有可能面临建材价格上涨、其他建设成本增加以及市场环境变化等情况而导致的房地产价格上涨，而此时由于预售房地产价格己经确定且享受一定折扣，而使投资商蒙受因丧失房地产价格上涨而带来的增值收益的损失。对于此类风险，投资商可通过预测房地产价格走势，合理确定房地产预售价格、控制开发成本等方法来防范。(3)债券融资风险债券融资风险，是指投资商利用发行债券方式筹集资金时，由于债券利率、发行时机和发行条件等因素考虑欠佳而使投资商蒙受损失的可能性。债券筹资期限较长，在债券到期支付本金前，企业每年仅需付出固定利率的股息，因而债券筹资因其资金来源稳定，使用期限长、方便、支出固定，企业控制权不变、债券利息计入成本和可少缴纳所得税而成为投资商一条筹资的有效途径。债券利率是相对固定的，且高于银行贷款利率，如果利率定得太高，就会大大增加投资商的筹资成本：如果定得过低，则会影响债券的出售，不能实现筹资目标。债券的发行时机也是一个敏感的问题，如果恰逢社会经济不景气则会对债券的销售带来困难，难以完成筹资目标。而且如果债券发行后，银行存贷款利率下调，投资商还存在可能降低筹资成本的机会损失。另外，债券的发行额和期限投资商都要认真考虑，发行额大、期限长都会不利于债券的销售，造成筹资风险，而且债券发行手续复杂，须经国家银行批准，投资商存在不被批准的风险，造成相关时间和金钱的损失。投资商运用发行债券方式筹集资金时应合理确定债券利率，尽可能降低筹资成本，同时结合自身信用、知名度、负债比例以及债券种类合理确定发行额、发行价和期限，选择社会经济形势良好时机作为发行时间，确保发行顺利，完成融资目标。(4)股票融资风险股票融资风险，是指投资商通过发行股票融资过程中，由于发行数量不当，发行价格不合理，发行时机欠佳等造成投资商发行股票困难、筹资成本过高而给投资
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商带来损失的可能性。发行股票，投资商没有偿还本金的义务，当公司经营不佳或开发项目暂无收益导致现金短缺时，投资商可以决定不分红派息，这使企业获得了使用方便、来源稳定可靠的永久资金，并在资金困难时不必增加负担，对企业经营、财务运转是非常有利的。相反，银行贷款和债券不论企业是否盈利或是否短缺现金，到期均要支付利息或本金，如果企业没有现金，则需举借新债偿付，存在支付风险。但是，股票的出售，会使企业控制权发生相应的转移，给企业经营管理带来风险；股东以股息或分红利方式参与公司利润分配，而优先股的股息和普通股的红利比债券利息和存款利息都高，并且在税后利润中支付，这意味着投资商多支付了筹资成本。而且，股票的发行和上市手续复杂，影响因素多，也给企业经营带来了一些不确定性因素的困扰。3．勘察、设计风险建筑工程勘察、设计是查明和分析与建筑工程建设场地直接或间接有关的地形、地貌、地质、水文、岩土等的工程性质，以及依据设计任务书及有关设计标准、设计规范、勘察报告等要求进行建筑设计，最终提交勘察和设计结果。从很多相关研究中可以看出，勘察、设计阶段对工程项目成本的影响程度达75％，而由于设计方面的原因引起的质量事故占40％。因此，勘察、设计对工程进度、成本和质量有重大影响，勘察、设计工作质量不高必然会导致工期延长、成本上升和质量下降，使投资商的投资蒙受巨大损失。(1)勘察风险勘察风险，是指由于勘探点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致对建设用地的工程地质、水文地质状况等分析错误，进而直接影响对地基上的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误，如实际承载力高而勘察结果较低，导致基础设计浪费或建筑高度受限，投资商成本增加和收益下降；相反，则会导致基础需要加固，成本上升，严重的甚至使建筑物倒塌，使投资商的信誉和投资蒙受巨大损失。对于此类风险的防范，投资商应通过招投标择优选择勘察设计单位，严格审查勘察设计单位的资质等级和业绩，加强勘察设计监理来防范。(2)设计风险设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计度不能满足工程要求。如建筑设计中平面布局、户型的不合理性，引起房地产建成后不能得到消费者认同和满意，房地产租售不出去，房地产积压，导致投资商发生财务危机，期望的收益变成实际的损失。对于此类风险，投资商应通过招投标择优选择设计单位，严格审查设计单位的资质等级和业绩，通过详细的市场研究后再提出设计要求，避免频繁的设计变更，加强设计监理和设计审查，进行图纸会审等来防范。4．工程招标风险
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工程招标与发包是指投资商通过招标文件将委托的工程内容和要求通知承包商，由他们提出工程施工组织设计及报价，通过评审择优选择可靠、技术能力强、管理水平高、报价合理、工期短的施工企业，并以合同形式委托其进行工程施工。工程招标主要有：公开招标是指投资商或其委托招标单位通过报刊、互联网等大众传媒在一定范围公开发布招标公告，凡符合规定相应条件且愿意参加的承包商均可参加投标。这样，投资商可以在较大范围内，从众多的投标者选择信誉良好、报价合理、工期短的承包企业，有助于承包企业开展竞争、改善经营管理、提高工程质量和降低工程造价，但公开招标资格预审及评标工作量较大，费用支出多，耗费时间长，且对中标者可能不了解而增加今后协调难和承包商违约风险。邀请招标是指投资商根据项目自身要求和所了解的承包企业情况，向预选的5---,7家具有相应资格、信誉良好的承包企业发出邀请，要求他们参加建设项目的投标竞争，从而有效地减少招标工作量、节省费用开支和缩短招标时间以及降低承包商违约风险，但其也限制了竞争范围，使投资商失去了获得更低报价，技术、管理上更具竞争力的承包商的机会。邀请招标在开发中应用普遍，投资商可通过严格审查承包商的资质、施工业绩来防范风险。5．合同风险建筑安装工程承包合同风险有两类：第一类是由于合同条款不完整，叙述不严密，有漏洞，或部分条款违法，存有“陷阱"，在执行中可能给投资商造成损失，即合同不完善风险。其防范可通过补充完善合同，提高合同管理人员素质，而将风险转移给承包商或消除掉；第二类是由于合同条款规定而引起的风险，即纯合同风险。建筑安装合同按计价方式的不同可分为三大类别，即总价合同、单价合同和成本加酬金合同，各自有着不同的风险特性：(1)总价合同风险总价合同是以施工图纸和工程说明书为依据，确定分项工程的工程量和单价，然后双方按照商定的总价格签订承发包合同。总价合同由于工程量已事先经过计算，而只需计算在实际施工中工程量的变更即可，合同易于管理但由于前提是必须明确分部分项工程内容及各项技术经济指标，项目划分和计算分部分项工程量将会占用很长时间，从而延长设计周期、拖长招标的准备时间。总价合同又分为不可调值总价合同和可调值总价合同。不可调值总价合同是以图纸及有关规定、规范为基础，投资商与承包商双方协商一个固定总价，一笔包死；在合同执行过程中，承发包双方均不能因为工程量、设备、材料价格、工资等变动和地质条件变化、恶劣气候等理由，提出对合同总价变化的要求；除非设计、设施和工程范围有变更，才能随之相应调整。采用这种合同方式，投资商可以把工程实施过程中实物工程量，工程量单价、地质条件、气候、通货膨胀和其他一切客观因素造成亏损的风险转移给承包商，但同时存在承包商加大不可预见费，用来消除，上述不确定因素给其带来的风险，致使合同报价较高，不利于降低工程造价，而且投资商也丧失了客观因素向有利于投资商方向变化而引起的成本降低机会。此种合同形式适用于工期较短、工程项目内容和技术经济指标规定明确、设计图纸完整齐全、
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分部分项工程划分清晰、工程量计量准确的房地产开发项目。可调值总价合同是以图纸及有关规定、规范为基础，在合同执行过程中，由于通货膨胀原因而导致的工料成本增加，在合同总价不变的基础上，．通过相应增加一些必要的调价条款予以调整。调价条款大致有两种形式：一是投资商对合同签字日与实际施工安装时的材料、设备、人工等成本的差异全部予以补偿；二是规定材料、设备和人工等成本增加超过某一限度(如5％)时，投资商才给予补偿，即小额风险由承包商承担，大额风险由双方分担或完全由投资商承担。采用这种合同方式，投资商可以对工程实施过程中出现的风险进行分散，相对不可调值总价合同而言，投资商承担了建设期间的通货膨胀风险，而把其他风险分散给承包商承担，因而可有效地降低承包商的报价，但如果通货膨胀导致工料价格上涨过大，将会大大提高工程造价。此种合同形式适用于工期超过一年、工程项目内容和技术经济指标规定明确、设计图纸完整齐全、分部分项工程划分清晰，工程量计量准确的房地产开发项目。(2)单价合同风险在施工图纸不完整或工程项目内容、技术经济指标一时不能明确、具体时就需要开工，即不能比较准确地计算工程量，又要避免凭运气而使投资商与承包商任何一方承担过大的风险时，采用固定单价合同比较合适。在实际工作中，单价合同有两种形式：估量工程量单价合同是投资商委托设计单位或专业估算师提出总工程量概算表，列出分部分项工程量，然后承包商在此基础上填报单价，最后按照实际完成工程量计算总价。采用这种合同方式时要求实际完成工程量与原估算工程量不能有实质性的变更，工程量是统一计算出来的，投资商只要审核单价是否合理即可，承担的风险相应较小，但如遇工程量大幅度增加，可能影响工程成本，使投资商蒙受损失，因为承包商单价的确定是建立在估算工程量的基础上，工程量越大，相应单价越低。为防范此种合同风险，投资商可规定工程量极限变动幅度，定为10％比较合理：工程量变幅超过极限幅度时，允许适当调整单价，同时定期核实承包商完成的实际工程量。此种合同形式适用于工程性质比较清楚，但任务及其要求不能完全确定的情况。纯单价合同是投资商仅开列有关分部分项工程范围、名称和计量单位，不对工程量作任何规定，由承包商逐项填报单价，经双方磋商后签订单价合同，工程竣工后，按合同单价和实际完成的工程数量结算工程价款。采用此种合同形式不利于投资商控制工程成本，容易引起因工程量不确定、单价不合理而引起的成本风险，同时，对于工程费在不同工种间分摊以及不易计算工程量的工程，易产生相关索赔事件。此种合同形式主要适用于建设项目开发中没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程或临时工程。(3)成本加酬金合同风险成本加酬金合同的基本特点是按开发项目实际发生的成本(包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及备项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税)，加上商定的总管理费和利润，来确定总价。此种合同主要用于工程内容及其技术经济指标尚未完全确定，投标报价的依据尚不充分而
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又急需发包开工或投资商对承包商高度信任的情况。1．2．3建设阶段项目建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益。这个阶段的风险主要是在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的工期风险、质量风险、成本风险、技术风险和安全风险。1．工期风险建设工期是指建设工程从开工起到完成施工合同专用条款双方约定的全部内容，工程达到竣工验收标准所需的时间。建设阶段任何环节的时间损失，都会使工期拖延，而时间的延长，一方面市场可能会发生较大变化，错过最佳租售时机；另一方面会增加投资商资金利息支出，导致资金积压、开发成本增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为因素，技术因素、材料和设备因素、地质因素、资金因素、气候因素、环境因素等，根据延误的原因又可以分为两种：(1)非承包商原因的工期风险由于非承包商原因而导致的工期延长风险，其风险因素主要有：投资商不能及时按专用条款提供开工条件，不能及时支付工程预付款、进度款，设计变更和工程量增加，停水、停电及异常气候条件，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等。对于此类风险。投资商要独自承担工期延长风险，不仅要给予承包商工期延长，而且还得赔付承包商提出的施工索赔，以弥补由此造成的额外损失。因此，在工程开工前，投资商应充分考虑自己前期准备工作是否充分，特别是建设条件是否已具备、设计图纸能否及时提供以及付款方面有无问题等。(2)承包商原因工期风险由于承包商自身的原因而导致的工期延长风险，如承包商错误估计了工程项目的特点和施工要求，低估了工程施工在技术上的困难；施工组织设计不当；遇到了复杂的地质条件；非投资商指定分包商的分包工程工期延误而导致的总工期延误等。对于此类风险，投资商可以不予承包商工期延长，同时可向承包商提出工期反索赔，但其带来的工期风险仍不可避免，只在一定程度上得到部分补偿。因此，投资商必须认真审查承包商的施工组织设计，加强施工进度监理，定期地、经常地审核承包商提交的进度报告，并进行现场实际检查，及时发现可能存在的工期延误风险，积极协助解决。2．成本风险对于投资商而言，成本的控制和效益的获得是最重要的。因此，在建设过程中降低成本风险对投资商就有重要现实意义。成本风险主要有：(1)设计变更风险设计变更风险是指由于规划设计单位开发项目规划的设计深度不够、内容不全、缺陷设计、错误和遗漏，以及投资商扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准等而引起的工程项目增加或已建工程拆除重建，导致工程量增加，成本上升。
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(2)施工条件变更风险施工条件变更风险是指由于未能预见的现场条件或不利的自然条件而导致工程成本增加，即在施工中实际遇到的现场条件同招标文件中描述的有本质差异，使承包商提出施工费用索赔，如地质条件变化而导致基础投资增加，现场施工中遇到地下构筑物或文物而导致工程费用增加(如机械挖土改为人工挖土)，恶劣的气候条件导致工程停工而引起赶工程最终使工程成本增加。(3)价格变更风险价格变更风险是指工程施工期间发生通货膨胀或其他市场原因引起材料、设备及人工费上涨，导致工程直接成本上升的风险。3．质量风险工程质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观和环境特性的综合要求。对于质量风险的控制，投资商必须认真审查承包商和分包商的资质和质量保证体系，加强施工现场管理和工程质量监理，控制质量标准，严格材料检查验收和使用要求，积极参与和审核承包商施工方案和设备选型，改善施工现场和作业环境。在工程建设中，影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境，事先对这五个因素严格予以控制，是保证工程质量的关键。(1)人员素质造成的质量风险人是施工的行为主体，施工单位人员(管理、施工人员)素质的高低及质量意识的强弱直接影响到工程质量的优劣，如基础打桩作业，其需要较特殊的技能，没有上岗证的普通工人进行作业，工程质量必然受影响。(2)材料质量造成的质量风险工程所需的原材料、半成品、构配件和建筑设备，器材等都是构成永久性工程的组成部分。它们的质量好坏直接影响工程产品的质量；对其采购、制造、经营、储存和使用质量必须严加控制，如水泥存放时间超过规定或受潮结块，应禁止使用或降低等级使用。(3)机械设备质量造成的质量风险施工单位的机械设备对工程施工的质量保证有重要影响，主要是指施工机械设备的选型、主要性能参数和使用操作是否具有工程适用性、是否能满足施工需要和保证工程质量的可靠性以及使用操作的方便性和安全性。(4)施工方法造成的质量风险施工方法主要是指开发项目整个工程建设期内所采用的施工组织设计、施工方案、工艺流程、管理措施以及检测手段等，尤其是开发项目的施工方案正确与否直接影响工程的质量，施工方法选择不当必然不能保证工程质量。(5)施工环境造成的质量风险施工环境造成的质量风险是指工程地质、水文、气象、劳动条件、质量背理和质量保证体系等工程软、硬环境因素对工程质量产生影响的风险，如在冬季进行混凝上浇筑施工，没有严格的质量保证措施，工程质量必然会下降。
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4．技术风险技术风险是指建筑工程承包商安排施工组织、采用的施工方法不合理或因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失。(1)施工方法风险施工方法风险是指在工程建设中所采用的工艺流程、技术方案及检测手段失当等引起的工期拖延、质量下降和成本上升。(2)新材料、新技术和新工艺风险新材料、新技术和新工艺风险是指由于科学技术进步使建筑工程施工中新材料、新工艺、新技术和新管理方法的不断出现引起的工期、成本和质量风险。一方面，它能缩短工期、提高质量和降低成本；而另一方面，由于其可靠性是不完全确定的，也存在失败的可能性，反而会导致工期延长和成本上升。5．安全风险安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境。安全工作贯穿于施工全过程，其主要任务是督促、协助施工单位按照建筑施工安全生产法规和标准组织施工，消除施工中的冒险性、盲目性和随意性，落实各项安全技术措施，有效杜绝各类不安全隐患，杜绝、控制和减少各类伤亡事故。发生安全风险必能导致人和财产损失、工期延误、效率下降。安全风险包括：(1)施工人员不安全行为风险人是施工生产的主体，搞好安全生产必须首先控制人的不安全行为。人的不安全行为分为生理上的，使其不能适应某些工作的要求；心理上的，即受到某些因素刺激和影响，产生思想和情绪上的波动，注意力分散，发生误操作和误判断；行为上的，即为了某种目的和动机有意采取的错误行为。(2)控制物不安全状态风险施工人员在施工过程中要使用多种工具、机械、设备、材料等，也要接触各类的设施，设备等。对这些“物’’的状态、技术性能、操作要求等的不熟悉、不掌握是导致该类风险的主要因素。现场施工中应特别注意脚手架、垂直运输设备和电的不安全状态风险。(3)作业环境不安全风险作业环境不安全风险是指作业环境的不安全因素给施工人员人身安全、工程质量带来的风险，其中特别应注意土方工程、电和高空作业环境，它们极易造成塌方、触电以及高空坠落等风险事件。1．2．4销售及物业管理阶段的风险1．销售风险(1)销售时机风险。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售。每一种销售的方式都有各自不同的风险。目前国内大多数房地产开发企业采用的是预售方式。预售是指开发商在楼盘还没有建好前就开始进行楼盘销售。预
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售可以使开发商提前收回房款，减小了开发商资金投入的压力。由于销售的是期房，因此房价一般要比现房低，这就使开发商蒙受了一定的经济损失，但这种损失要比开发商贷款筹措资金的费用要少。(2)销售合同风险。房地产销售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的，交易合同纠纷风险是一种概率很高的风险，并且一旦出现后，风险交易也很大。例如：某项目开发商在和小业主签订售房合同时，将合同附件中的户型图贴错，交楼时导致部分小业主房号和户型图对应不上，致使交楼后此种户型修改延期交房，赔付给小业主三百多万。2．物业管理风险物业管理也是开发商非常重视的一个环节。现在房地产开发竞争非常激烈，很多开发商打出了自己的房地产品牌，例如：万科、首创、珠江、中海等，而在品牌的建设当中，物业管理作为开发商售后服务的体现，有着非常重要的位置。物业管理的风险主要有：(1)选择物业公司的风险。目前国内开发商选择物业管理一般有两种模式：市场上雇佣物业公司或开发商自己组建物业公司，无论哪种形式的物业公司都存在良莠不齐的现象，若选择不当，服务达不到要求，会使物业的品质和价值下降，对小业主的利益是一种损害，对开发商来讲也是对企业形象和品牌形象的损害，最终影响到开发商的长远利益。(2)收费风险。目前收费问题是众多住宅小区物业管理中一个突出的矛盾，小区业主经常因对物业管理公司的服务质量不满而拒交管理费，而物业公司因收不上管理费而导致服务质量下降，形成一个恶性循环，最终导致小区品质下降，各方利益均受到损害，因此如何解决好收费问题是物业管理过程中风险管理的重要环节。1．3房地产项目风险识别1．3．1风险识别的概念房地产项目风险识别(mskIdentification)是房地产项目风险管理的基础和重要组成部分，风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文挡。房地产风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程；风险识别包括确定风险的来源、产生条件，风险识别不是一次就可以完成的事，应在项目的自始至终定期进行。项目风险是每个人和风险因素的结合体。风险产生于猜测的结果和现实的偏离。风险识别是开发商进行房地产投资风险管理的第一步，主要解决存在什么风险、风险性质、风险类别、发生风险的原因以及风险事件的后果等问题。要正确地识别房地产投资中的风险，开发商必须对企业的内外环境进行全面的了解，详细掌握企业的人员构成、资产分布和开发活动中可能存在的各种风险因素。风险识别包括识别内在风险及外在风险。内在风险指项目工作组能加以控制和影响的风险，如人事任免和成本估计等。外在风险指超出项目工作
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影响力之外的风险，如市场转向或政府行为等。严格来说，风险仅仅指遭受创伤和损失的可能性，但对项目而言，风险识别还牵涉机会选择(积极成本)和不利因素威胁(消极结果)。1．3．2房地产风险识别的步骤项目风险识别过程一般可分成：确定目标、明确最重要的参与者、收集资料、估计项目风险形势以及根据直接或间接的症状将潜在的项目风险识别出来等五个步骤。风险识别步骤见图2．1。确定目标明确最重要的参与者收集资料估计项目风险形势项目风险识别图1．1风险识别步骤1．3．3房地产项目风险识别的方法1．专家调查法专家调查法是大系统风险识别的主要方法，它是以专家为索取信息的重要对象，各领域的专家运用专业方面的理论与丰富的实践经验，找出各种潜在的风险并对其后果作出分析与估计。这种方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以作出定量的估计，缺点主要表现在易受心理因素的影响。专家调查法主要包括专家个人判断法、智暴法和德尔菲法等10余种方法。其中智暴法与德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种m1。2．故障数分析法(FTA)故障树分析法是1961年美国贝尔实验室对导弹发射系统进行安全分析时，由瓦特森提出来的，由于这种方法优点很多故后来被广泛用于工业和其他复杂大型系统之中。该方法是利用图解的形式将大故障分解成小故障，或对各种引起故障的原因进行分析，故障树分析实际上是借用可靠性工程中的失效树形式对引起风险的各种因素进行分层次的识别，因图的形式像树枝一样，故称故障树。与故障树相似的还有概率树、决策树世【14】守；故障树经常用于直接经验较少的风险辨别，其主要优点是比较全面地分析了所有故障发生原因，包括人为因素，因而包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化、不足之处是这种方法用于大系统时容易产生遗漏和错误。3．幕景分析法幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的
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事件和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用n舳。4．筛选一监测一诊断技术XX房地产项目风险管理研究近年来，国内外学术界都较重视“灾变"新理论，高德曼提出的“筛选一监测一诊断技术"是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险识别过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选一监测一诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此，需要重新进行这一过程u¨。以上列举风险识别的几种方法，在使用时应针对实际问题不同的特点进行选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索的理论应用于风险因素的分析研究。风险识别从某种角度来说是一种分类过程，在识别的过程中，实际上对各种风险因素按概率大小和后果严重程度进行了分类，从风险识别要用到概率这一角度来看，它又是信息、搜索、探测和报警理论的一部分。1．4房地产项目风险评估1．4．1房地产项目风险评估的概念房地产项目风险评估是评估风险和风险之间的相互作用，以便评定项目可能的产出结果的范围。包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面。一般的做法是先对风险程度进行等级划分，然后根据需要和可能，选用适宜的方法对单个风险因素或项目整体风险的程度进行估计。1．4．2常用评估方法介绍1．调查和专家打分法调查和专家打分法是一种最常见、最简单、易于应用的分析方法。它的应用由两部分组成：首先，通过风险辨识将工程项目可能遇到的所有风险一一列出，设计风险调查表；其次；利用专家经验对风险因素的重要性进行评价，再综合整个项目的风险。具体步骤如下：(1)确定每个风险因素的权重，以表征其对工程项目风险的影响程度；(2)确定每个风险因素的等级值，按可能性很大、比较大、中等、不大，较小五个等级，分别以1．O，O．8，0．6，0．4和0．2打分。(3)将每项风险因素的权数与等级值相乘，求出该项目风险因素的得分，再求出此工程项目风险因素的总分。显然，总分越高说明风险越大。见表2．1风险调查表。表1．1风险调查表可能发生的权数风险因素发生的可能性W×C风险因素(W)1．00．80．60．40．2自然灾害0．10△0．04
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资金不足O．20△O．12技术难度0．20△0．16工期紧迫0．20△O．12材料供应0．15△0．06汇率浮动0．15△O．03合计1．OO．53如表中所示，Σw×C称为风险度，表示一个项目的风险程度。在上表中由于Σw×C=O．53，说明该工程项目的风险属于中等稍微偏上水平。2．蒙特卡洛模拟法蒙特卡洛模拟法又称统计实验法或随机模拟法n¨。该法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解数学、物理、工程技术问题近似解的数学方法，其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。蒙特卡洛模拟法的基本原理：假定函数Y=f(X】，X2，⋯Xn)，其中变量X1，X2，⋯Xn的概率分布已知。但在实际问题中．，f(X1，X2，⋯Xn)往往是未知的。蒙特卡洛法利用一个随机数发生器通过直接或间接抽样取出每一组随机变量(Xl，X2，⋯Xn)的值(xli，x2i⋯xm)，然后按Y对X1，X2，⋯K的关系式确定函数Y的值yi：yi=f(xli，X2i⋯xni)反复独立抽样(模拟)多次0--1，2，⋯。)，便可得到函数Y的一批抽样数据Yl，Y2，⋯yn，当模拟次数多时，便可给出与实际情况相近的函数Y的概率分布与其数字特征。蒙特卡洛模拟法的主要过程和步骤分析如下：(1)分析主要影响因素(自变量Xi)，确定自变量的概率分布。在某种情况下，用一个适当的理论分布来描述自变量的经验概率分布，是可取的实用方法。在经济问题中，如果没有可能直接引用分布率，通常的做法是根据历史记录或主观分析判断求得研究对象的一个初始概率分布。如果自变量的概率分布可以用一种理论分布表示，可直接用这种分布率表达式表示。如果用经验概率分布，则一般是用分组预测或判断来确定其概率分布。(2)随机抽样。可按自变量概率分布通过计算机产生随机数为一个样本，用函数关系求该样本的评价指标。对均匀分布、泊松分布等常用概率分布，一般计算机都配有随机数发生程序；可以用任意随机数程序或随机数表产生一个数。若该数落到某一事件发生概率对应的区间(累计概率区间)，则认为该事件发生。用此概率所对应的自变量计算评价指标，重复抽样数百次，直到达到满意的模拟结果为止。(3)通过统计模型计算评价指标的期望值、方差及概率分布图分析评价指标的置信区间和项目的风险程度。在实证研究中，将结合具体的案例来利用这种方法。3．PERT(计划评审技术)PERT(ProgramEvaluationandRenewTed洒que)即计划评审技术n"，是利用网络分析制定计划以及对计划予以评价的技术，它能协调整个计划的各道工序，合理安排人力、物力、时间、资金，加速计划的完成。在工程项目风险评价中，PERT
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主要用来对工程进度计划执行过程中可能存在的风险予以估计和评价。4．盈亏平衡分析盈亏平衡分析(Break．EvenAnalysis)通常又称为量本利分析或损益平衡分析。它是根据风险投资项目在正常生产年份的产品产量或销售量、成本费用、产品销售单价和销售税金等数据，计算和分析产量、成本和盈利这三者之间的关系，从中找出三者之间联系的规律，并确定项目成本和收益相等时的盈亏平衡点的一种分析方法。在盈亏平衡点上，风险投资项目既无盈利，也无亏损。通过盈亏平衡分析可以看出风险投资项目对市场需求变化的适应能力‘1钉，5．敏感性分析敏感性分析(SensitivityAnalysis)的目的是，考察与风险投资项目有关的一个或多个主要因素发生变化时对该项目投资价值指标的影响程度。通过敏感性分析，使我们可以了解和掌握在风险投资项目经济分析中由于某些参数估算的错误或是使用的数据不太可靠而可能造成的对投资价值指标的影响程度，有助于我们确定在风险投资决策过程中需要重点调查研究和分析测算的因素¨91。1．5房地产开发项目风险应对措施通过对项目风险的评估和分析，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其它因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。风险应对策略就是针对风险定性、定量分析结果，为降低项目风险的负作用而制定的风险应对措施。风险应对策略必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性相适应，必须与项目成功的时间性、现实性相适应。风险应对策略通常是从几个各选方案中挑选出最优的一个。对项目进行风险处置就是制订并实施风险处置策略。风险处置的方法包括风险回避、风险控制、风险转移、风险自留和风险分散、风险利用六类。对不同的风险可有不同的处置方法，对一个项目所面临的各种风险，应综合运用各种方法进行处理。1．5．1制定项目风险应对措施的依据制定项目风险应对策略的主要依据包括：1．风险管理规划。2．项目风险的特性。通常项目风险应对策略主要是根据风险的特性制定的。3．风险排序。就是采用风险定性、定量分析方法，将风险按其发生的可能性、风险发生后造成的后果严重程度、缓急程度进行排序，表明各种风险的相对重要程度。4．风险认知。对可放弃的机会和可接受的风险的认知。组织的认知度会影响风险应对策略。5．可接受风险水平。项目组织的可接受风险水平将对风险应对策略产生重要的影响。项目主体抗风险能力决定了项目班子能够承受多大的项目风险，也决定了项目组织对于项目风险应对措施的选择。项目组织抗风险能力包括项目经理承受的心理
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能力、项目组织具有的资源和资金能力等。6．可供选择的风险应对措施。对于一种具体项目风险，所存在的可选择的应对措施可能性是不同的。如果对于一个具体的项目风险而言只有一种选择，那这一项目风险的应对措施就很简单。但是，如果有多于一个的选择，就需要通过选择最有效的措施去制定项目风险的应对措施。1．5．2风险回避风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发活动，或改变开发活动方案，以避开风险源，达到消除风险隐患的措施。通常，当开发商发现某项开发活动风险的潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。就风险管理的一般意义而言，风险回避是处理风险最强有力的手段，有效的回避措施可以完全解除某种风险，即完全消除遭受某种风险损失的可能。1．5．3风险控制风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。为便于介绍，凡风险事件发生前的风险控制措施均归入风险预防，风险事件发生中和风险事件发生后的风险控制作为风险抑制。风险控制从主动采取预防措施人手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的、深受房地产开发商欢迎的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此，对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。1．5．4风险转移风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。1．合同风险转移：合同风险转移是指合同的一方通过合同条款，将合同中可能发生风险损失的财务负担和法律责任转嫁给合同对方承担。在房地产开发经营过程中，可以采用工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预租预售合同、房屋租赁合同和出售合同等转移风险。(1)工程承包合同：现阶段，建设工程施工合同由《协议书》、《通用条款》和《专用条款》三部分构成。《协议书》作为合同文本的第一部分，是发包人和承包人就合同内容达成一致意见后，向对方承诺履行合同而签署的正式协议。《通用条款》是根据法律、行政法规规定及建设工程施工的需要订立，通用于建设工程的条款。《专用条款》是发包人与承包人根据法律、行政法规规定，结合具体工程情况，经双方充分协商一致约定的。在房地产开发中，开发商应根据项目风险分析结果，结合自身情况，通过招标文件规定，工程承包方式、合同类型的选择，在《专用条款》起草协商谈判中，将
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自己不愿承担的风险转移给承包商。(2)材料设备供销合同：材料设备的质量水平直接关系着房屋产品的功能，影响项目的投资。因此，对材料设备质量引起的项目风险不可轻视。选择产品时，同等条件下优先选择已投保产品质量保险的产品。签订合同时，尽量明确材料设备风险范围及其责任，为可能的索赔打下良好的基础：(3)预租预售合同：在工程施工前，为消除工程完工后可能因找不到承担者或购房者的风险，或避免租金可能下降售价可能跌落的风险，可以通过预售合同，将风险转移给租户和住户。(4)租赁合同：房地产开发商通过纯租赁合同．将房产交给承租人使用。在这个过程中，开发商保留房产的所有权，按期收回稳定的租金。承租人则要承担起所有的费用，因而实际上所有的经营风险全部从资产所有者转移到承租人身上，承租人通常要负担所有的运转费用，如修理费、维修费、房地产税等等，并确保稳定的经营收益。开发商的唯一风险只是承租人丧失支付这些费用能力的可能性。同样，通过租赁合同的约定，承租房地产的经营者也可以将自然灾害、意外事故及房产自身质量缺陷而可能给房产造成损失的风险转嫁给房产所有者。(5)出售合同：通过出售合同可以将与房产所有权有关的风险都转移给新的房屋所有者。例如：某开发商现出租经营一个高级涉外公寓区，虽然现在出租率高达90％以上，收益可观。但考虑到公寓建造于80年代，内在建筑质量堪忧；公寓布局不尽合理，项目附近新的竞争项目频频出现；即将修建的高架轻轨铁路将严重影响本公寓区的景观。因此，开发商决定以略低于市场价出售全部公寓，从而转移或回避了市场供需风险、房屋质量风险和项目社会环境风险。2．保证：保证也称担保，是当事双方为避免因对方违约而给自己造成损失，要求对方提供可靠保证，以转移对方不履约可能给自己带来的风险。保证的主要形式有定金、第三者保证、银行保函和抵押，其中抵押常被银行用来作为贷款者按期偿还债务的保证，在房地产开发经营过程中各方不常采用。(1)定金：是指当事人一方为保证合同履行，要求对方预付一定金额的货币，合同履行后，退回定金或抵作价款。预付定金一方违约，无权要求返还定金；接受定金的一方违约，应当双倍返还定金；房地产开发中，对重要建筑材料、设备采购常采用预付定金形式，以确保材料、设备按时供应。(2)第三者保证：所谓第三者是指独立于当事人双方的另一法人，它应当是公认有信用、有权威、有地位或有经济实力，并能被签约双方共同接受的保证人。如发生违约，保证人应履行合同义务或承担损失连带赔偿责任。(3)银行保函：它是银行应其客户的要求向合约双方开具的，保证被担保人正常履行其义务的书面保证文件。如被担保人未履行其义务，则银行承担向受益人进行经济赔偿的责任。银行保函是国际上工程招投标和合同履约过程中的通行做法。银行保函有两种，一种是有条件保函，保函规定：只有当受益人按要求出示的证明文件能证实对方的确未履行合同规定义务时，银行才予以支付不超过保函中规定的担保额的赔偿；第二种是无条件保函，即“首次要求即付”保函。保函规定：
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银行一旦接受受益人提出的索偿要求，不管有无证据，证据是否充足、合理，都必须立即支付不超过银行保函担保额的赔偿。在国际工程承包中，所采用的保函大部分是无条件保函。在房地产开发过程中，为减少承包商不履约的风险，开发商至少应要求承包商分阶段出具投标保函、履约保函、预付款保函和质量担保保函。①投标保函用于保证投标人在投标后不得中途撤销其投标书，并在中标后与业主签订工程承包合同。投标保函是随同投标书一起递交招标机构的，其有效期与投标书有效期相同。保函一旦开出，在有效期限内不可撤销的。保函的金额通常在招标文件中做出规定，一般约为报价总额的0。5％一5％。在决标授标后，未能中标的投标者予以退还，以便向银行注销和使押金解冻而中标的承包商则在签订合同后，将投标保函转为履约保函。②履约保函用于保证承包商按合同规定正常履行合约。如果承包商发生违约行为，不能按质按量和按期履行合同规定的义务，业主有权凭保函向银行索偿其担保的金额作为业主所受损害的赔偿。③付款保函用于担保承包商应按合同规定偿还业主已支付的全部预付款。如果业主不能从应付工程款中扣还全部预付款，那么，业主有权凭保函向银行索偿该保函的担保金额。预付款的担保金额一般与业主所付的预付款相同。由于预付款将逐月从工程进度款中扣还，因此，预付款保函的担保金额随工程进展而减少。承包商按月或季度从业主处取得同意此保函减值的函件，送交银行确认。承包商全部还清预付款后，业主退回预付款保函。④质量担保保函也称质量保修保函，它是替代质量保修金而出具的，用于担保承包方对完工后的质量缺陷进行维修。在质量保修期内，如果业主发现工程质量缺陷属于保修范围和内容的项目，应通知承包商进行修理。若证明工程质量缺陷是承包商的责任，而承包商不在约定的期限内派人修理时，业主可以委托其他人员修理，保修费用凭保函向银行支取。在国家规定的工程合理使用期限内，地基基础工程和主体结构的质量因承包商原因造成人身和财产损害的，承包人应承担赔偿责任，赔偿金可依据质量担保保函支付，不足部分由承包人负担。以上几种保证形式中，银行保函是使用最方便，最容易被各方接受的，国际惯例常采用的担保凭证。3．期货：期货是指买卖双方签订协议，确定在未来的某一时间，以规定价格交割某一品种、规格的一定数量的商品。利用期货合约可以转移风险，具体方法有两种：套期保值、对冲。(1)套期保值：套期保值是指卖方通过与买方按当前市场行情签订远期交割的物资交易合同，以转移市场价可能上升给自己带来的风险。房地产开发中需要大量的建筑材料和装饰材料，材料费用占开发项目建造成本的60％以上。因此，材料价格的攀升将会给房地产开发商带来开发成本增加的风险。采用套期保值便可转移这种风险。
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某房地产开发项目今年5月开始进行开发，项目投资财务评价中投资估算是依据现行市场材料价进行的，结论是项目财务上可行。预计明年5月开始，项目需用一万吨钢材，为消除市场上钢材价格上涨可能带来的开发成本增加风险，开发商可以按当前市场行情在期货市场购入一万吨一年后交割的钢材期货或与材料供应商签订一年后交货的材料供应合同。从而，将今后一年中市场价可能上涨导致的开发成本上升风险转嫁给市场投机者或材料供应商，保证建造成本控制在预期的投资额内，实现了套期保值。(2)对冲：对冲是指通过两份远期交易合同的约定，使可能的价格涨落损益彼此抵消。即将此合同可能的风险损失与彼合同的可能风险收益对冲，自己实现风险的转移。非保险风险转移是将风险转移给其他经济单位，它可将某些无法通过保险转移的潜在损失转移出去，其成本也许较保险成本低。需要指出：风险转移是有代价的。如通过固定总价合同将施工中的风险转移给承包商，承包商为应付风险，会在报价中增加不可预见费而提高总承包价。使用期货套期保值将市场价上涨风险转移给了他人，但同时，由于购买期货，失去了材料市场价可能下跌而获取收益的机会。所以风险转移意在以较低成本消除自己身风险，而非希望藉此额外获得巨额利润。风险转移一般在以下情况下采用：风险的转移方和被转移方之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；被转移人能够且愿意承担适当的风险；风险转移的成本低于其他风险管理措施。4．保险保险的要素构成第一，特定风险事故的存在。保险是基于风险的客观存在而产生的，无风险则无保险。就一具体险种而言，保险总是为相应的风险所设立的，订立保险合同之时，必须约定以某种风险事故的发生为给付保险金的条件。第二，补偿损失，安定生活。就整个保险业而言，以安定经济生活为最终目标，但就某一保险合同而言则以损失补偿为主要功能。事实上，风险事故的发生，必然导致财产的损失，或者收入减少，或者支出增加：财产保险或者人身保险，都以确保经济生活的安全稳定为准。经济单位在获得了未来经济生活安定的保障之后，可以专心致力于自己的业务活动，进一步提高自身经营水平。从这个意义上说，保险能促进经济发展和社会进步。第三，集合众多的风险单位。保险人组合大量的、独立的、同质的被保险人面临的风险，大数法则发挥作用，期望损失预测成为可能。从而，保险人可确定保险费率标淮，让众多的被保险人分担费用，而其自身面临的不确定性也是很小的。第四，风险保费，均衡合理。保险费是投保人将风险转移给保险公司所应支付的代价。因此，这种费用必须与所转移的风险相一致。显然，保险公司所承担的保险责任限额——保险金额越高，保险费越高；风险损失发生概率越高，保险费也越高。保险的种类主要有财产保险，责任保险，保证信用保险和人身保险。1．5．5风险分散风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散，增加风险的承受单位数，达到减少风险的目的。
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在长期的投资实践活动中，人们发现保持单一的资产结构会导致风险的过于集中。虽然单一资产结构常常可能会带来较高的收益，但是只要发生一次风险损失，就可能使多年积累的财富毁于一旦。因此，在房地产开发投资实践活动中，人们遵从“不要把所有的鸡蛋装在一只篮子里”。换言之，通过房地产开发投资的多元化，形成不同地域、不同开发类型，长、中、短期相结合，大、中、小型相衔接，或多个主体的开发资产结构。这样，即使某一开发投资发生风险损失，开发商都可以从其他方面的收益中得到补偿，即“西方不亮东方亮，北方黑了有南方"，以便自己常立于不败之地。只要两个开发项目不是完全正相关，通过调整投资开发结构，就可以降低开发商的风险程度。开发投资结构调整的措施有开发类型多样化、开发区域的多元化、开发时间差异化、开发主体分散化和风险单位分割化。当然，对于有足够实力的开发商，为降低从事单一行业所面临的风险，也可考虑采取多元化经营策略，从事酒店、商业、旅游等相关但风险特征不同的行业以有效分散风险。1．5．6风险利用风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用仅针对投机风险而言。投机风险系指可供人们进行投机活动进而谋取利益的风险，即可利用的风险。随着社会主义市场经济的不断深入，竞争意识不断强化，人们的观念在不断改变，投机一词己不再为人们所鄙夷。所谓投机，就是利用机遇以谋取企业利益。从企业开发经营角度，这完全无可非议。经办企业，谋取利润是其根本目的。当然，此处所述的投机，不是指不择手段的谋取利益，而是指充分利用机遇以谋取利益。追求安全、消除风险是人类的本性，因此在人们日常生活中提到的风险总是侧重强调其造成损失的一面，风险表面上常给人一种恐怖的印象，令人望而生畏、闻之丧胆。例如进行房地产开发投资，人们最先想到的是几百万元，甚或几千万元资金投入项目，两年之后面对一个不确定的市场，如稍有差错则身败名裂、倾家荡产等。但在社会实践，风险产生于实际产出与目标产出之间的偏离。而偏离有正偏离和负偏离之分，也就是说存在着对经营者有利和不利的偏离。所谓正的偏离是指实际发生的风险并没有主观推测的那么严重，甚至出现完全相反的局面，从而对经营者有利。例如，开发项目进行投资估算时，开发商通常都考虑一定比例的不可预见费。开发项目实施时，因其预先采取种种风险管理措施，实际发生的不可预见费很可能大大低于这个比例。这样开发商原来作为不可预见的费用很可能有一部分转变成项目利润。因此，风险中蕴藏着获利的机遇，或者说风险损失与风险收益并存，利润潜伏于风险之中。承担一定的风险是取得利润的前提条件，拒绝承担风险就无法取得利润。排除风险即可取得利润，获得高额利润。或者说风险是获利的引桥，只有踏过风险这座引桥，方可到达利润的宝库。这犹如深山探宝，不踏越荆棘从生的羊肠小道或险象环生的机关陷阱，就无法取得宝藏。2房地产项目风险分析方法
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2．1集成风险管理理论2．1．3集成管理的含义集成(Integration)，从一般意义上可以理解为两个或两个以上的要素集合成为一个有机整体，这种集成不是要素之间的简单叠加，而是要素之间的有机组合，即按照某一集成规则进行的组合和构造，其目的在于提高系统的整体功能。集成管理可以理解为构造系统的一种理念，是解决复杂系统管理的综合方法。集成管理思想的最基本的特点是整体优化性和动态发展性。所谓集成管理(IntegrationManagement)，是利用信息技术，以系统论为基础，以系统整体优化为目标，将特定系统的若干要素联结在一起，使之成为一个统一整体，综合性地解决管理系统问题的过程。由于集成要素会因外界环境的影响发生变化，而且集成的广度和程度也会随着外晃环境的发展不断完善，因此管理集成具有明显的动态发展性。从理论上讲，集成管理方式可应用于各类组织和项目，如我国应用综合集成方法已在社会经济系统工程“财政补贴、价格、工资综合研究"中的应用研究、人工智能系统的研究和区域规划研究中已经取得了较大的成功。但本文仅讨论集成管理方式在房地产项目风险管理中的应用。集成管理是一种对系统要素创造性组合的过程。当对构成系统的某些要素经过主动优化、选择搭配后，才能使新系统各要素之间以最合理的形式结合，形成优势互补的整体，这一过程称为集成。集成的本质是择优，经过集成的系统能够成倍地提升系统整体的效果、有利于优胜劣汰、实现动态平衡。集成管理是一种全新的管理理念与方法，其核心是强调运用集成的思想和理念指导管理实践。集成管理实质上就是在一个统一的目标指导下，实现系统要素的优化组合，在系统要素之间形成强大的协同作用，从而最大限度地放大系统功能和实现系统目标的过程。集成化管理的优势：(1)降低项目管理、实施成本。一方面通过工作流程重组，建立标准的工作流程，减少多余工作环节，提高管理效率；另一方面可突破组织现有资源的约束，在有限的资源投入的前提下，通过资源整合，使资源的获取向外延伸，在资源共享和优势互补中，提高资源的使用效率，实现项目的目标。(2)注重知识管理。集成管理不仅强调人、财、物等硬要素的投入和整合，更强调发挥知识、信息、文化等软要素在整个系统中的作用，软硬要素的组合(集成)将极大地增强集成的效果。(3)提高组织能力。集成化管理有助于提高项目管理过程的决策能力和战略决策准确性，降低决策风险。集成化管理使得信息——决策——行为三者高度集成化，从而大大增强决策者的信息处理能力和部门间的合作效率，提高管理决策的科学性。2．1．2房地产项目风险集成管理的概念从集成管理的特征可知，集成强调对构成系统的相互联系、相互作用各要素进行功能上的全面整合，以消除或降低各要素在相互作用中对系统目标产生的消极作用，充分发挥其积极作用。风险集成管理实质上就是将集成思想创造性地应用于房地产项目风险管理活动中。风险集成管理以系统论和全面风险管理的理论为依
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据，运用风险管理的技术和方法，通过对投入房地产项目风险管理的有限的人力、物力、财力等资源进行有效整合，综合考虑影响房地产项目的各个风险因素，采取合理科学的风险管理措施，使得风险因素对项目的影响最小，为房地产项目的决策提供充分的依据。将房地产项目不同层次、不同部门、不同阶段的所有风险整合到房地产项目主体的战略规划上、贯穿于房地产项目组合的整个实施活动和决策过程，以风险管理整体最优为目标而采用的一种系统性风险综合管理体系。房地产项目风险集成管理贯穿于房地产项目组合管理的整个过程，它以房地产项目风险管理部门为核心，通过与组织结构各个部门进行实时沟通、通力协作，然后采用高效的专业性技术及方法，动态地管理房地产项目的所有风险，其特点如表3．1所示。表2．1房地产项目风险集成管理特点及详解特点详细解释战略性房地产项目风险集成管理要以房地产项目主体的战略目标为指导。集成性房地产项目风险集成管理不是以孤立的、静态的方式，以局部最优为目标，进行房地产项目的风险管理。而是以一种相互联系、相互制约的、动态的方式，以系统整体最优为目标，进行房地产项目的风险管理。协作性在房地产项目风险集成管理过程中，各个职能部门都要为风险管理部门提供全面的支持，并且所有部门之间要进行详尽地沟通和全面地协作。广义性房地产项lfl所有可能遇到的风险都应被归入风险的详细审查范围。知识性房地产项目风险集成管理通过现有的理论基础和风险量化方法，对所有可能的风险进行高效管理，快速全面地进行风险查询、风险分析，风险管理人员可以参考历史信息制定有效的风险应对策略，这就使得房地产项目风险管理再不是无头绪的管理，而是有章可循，有法可用的系统性管理。前瞻性房地产项目风险集成管理极为注重风险管理规划，这就使得其具有事前预防的特点。闭环性随着房地产项目的进行、时间的推移，项目的不确定性逐渐减小，房地产项目风险集成管理的各个过程是一个反馈完善型管理系统。由于具有上述特点，所以在现实的房地产项目管理流程中，房地产项目风险集成管理将大大提升房地产项目风险管理的效用和效率。2．1．3房地产项目风险集成管理方法房地产项目风险集成管理与一般项目的风险集成管理方法一致，也遵循从风险管理计划制定、风险识别开始到风险监控结束的风险管理。考虑到房地产项目风险管理的特殊性，本文借用前人风险集成管理基本方法的研究成果(图3．I)N以说明。图2-1房地产项目风险集成管理①风险计划以当前房地产项目为研究对象，由房地产企业专设的风险管理部门编写风险计划，完成的风险计划保存至项目的数据库，供各个参加实施单位查阅，更好的明确风险管理目标和各自的职责；②风险识别
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根据房地产项目的风险管理计划，房地产企业的各专业专家、管理人员根据各自的经验、相关项目的资料，利用科学的技术，考虑到房地产项目的具体实际情况，对具体房地产项目进行风险识别，识别出影响房地产项目的各个风险因素，并将识别的结果发送至项目数据库，各实施单位不仅可以了解到房地产项目的风险因素，还可以将自己认为的未识别出的风险因素发送至该房地产项目风险管理部门，供各专业专家、专业风险管理人员考虑，遗漏的风险因素将会被很快的认知；⑧风险评价各专业专家、管理人员根据上阶段的成果，对己经识别出来的风险因素进行分析，找出各风险因素的根源、诱因，根据以往资料和经验，结合具体实际，得出各个风险因素可能发生的概率、产生的影响，进行风险分析，并将风险分析结果发送至该房地产项目数据库，供各相关实施单位参考；④风险处理在风险因素分析的基础上，针对不同的风险因素，各个专业专家、专业风险管理人员制定合理的风险处理方案，明确各个风险处理方案实施的具体时机(事前、事中、事后)，并将风险处理方案发送至该房地产项目数据库，各个实施单位通过网络及时了解各个风险处理方案和采取的时机，依据既定风险处理方法应对险；⑤风险监控各个实施单位将与该房地产项目有关的各种信息及时发送至该房地产项目数据库，专业风险管理人员通过数据库分类收集各种信息，利用先进技术，监控各个风险因素所处状态，对应对效果不理想的风险因素究其原因，及时更改风险处理的方法，并快速发送到数据库，指导各实施单位应对风险，同时各实施单位可以及时了解各个风险因素和各单位所处的状态，对危害较大的风险群策群议，充分发挥房地产项目风险集成管理的不可替代的巨大作用．一般风险监控并不是对所有的风险因素都进行监控，而是根据风险分析结果选择若干个风险大的因素进行实时监控。在房地产项目的各个阶段，针对不同的风险集合，风险管理过程的各阶段所采用的风险管理方法是变化的。风险管理过程和方法的集成一方面是在系统论的指导下，将风险管理的几个阶段通过信息技术集成为一个统一的、完整的风险管理过程，另一方面是指在风险管理的各个阶段，实现定性分析方法和定量分析方法的综合集成。2．2房地产项目风险度量2．2．1房地产项目风险损失强度的度量房地产项目风险损失强度是从风险可能给房地产投资企业带来的最大损失的角度来衡量的风险程度，即风险的存在使房地产投资企业可能遭受的最大损失在预期投资收入中所占的比例。投资风险损失强度：耍堕些呈亲害掣×100％(2．1)坝期收八上式中，预期收入：指房地产项目预算收益，，实际收入指：扣除因风险可能遭受的损失后的净收益。当房地产项目实际收入额因风险的存在而发生变化时，投资风险损失强度也随之发生变化。最极端的情况有下列三种：(1)实际收入=0，投资风险损失强度=100％，即由于风险而使房地产项目损失了
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全部收益，风险损失强度达100％；(2)实际收入<o(亏损)，投资风险损失强度>100％，说明当投资风大到一定程度，使房地产项目出现亏损，投资风险损失强度将>100％；(3)实际收入≥预期收入，投资风险损失强度将呈零或负的状态(≤O)，即房地产项目无风险。2．2．2房地产项目风险概率分布的度量房地产项目风险损失强度只能用来描述房地产投资风险给房地产企业带来损失的大小，而投资风险的发生是一种随机事件，人们无法确切地知道风险将在何时何地发生，只能依据统计结果的概率分布状态来衡量其发生可能性的大小。常用的风险概率分布是正态分布，当描述风险参数的统计量呈正态分布时，人们用标准偏差(0)及其变异系数(p)来衡量其分布的离散程度，从而描述房地产项目发生风险可能性的大小，其计算公式如下G：=丽D口=一。E(尺)式中，0表示投资收益率标准偏差；Pi表示状态i的发生概率；Ri表示状态i的投资收益率；n表示状态数；(2·2)(2—3)XX房地产项目风险管理研究E(R)表示投资收益率期望值；ll表示投资收益率变异系数。期望值是房地产企业对未来投资收益的预期结果，是在综合考虑了房地产投资项目在未来面临的各种可能状态发生概率及其投资收益率后的统计量。期望值描述的是统计数列的集中(平均值)状态。标准偏差则反映了统计数列偏离期望值的状态，即所谓的离散趋势。0值越大说明房地产项目未来的投资收益值偏离期望值的可能性越大，风险也就越大；o值越小，说明房地产项目未来投资收益值偏离期望值的可能性越小，风险越小。需要说明的是，这里的“大”、“小”仅仅是一个相对概念，并没有一个绝对的指标可以参照。因为不同的房地产项目投资规模不同；不同的房地产企业承受力不同，风险偏好不同其评价“大”和“小”的标准自然不同。对大多数房地产企业而言，要收集足够多的数据来进行上述概率统计计算往往无法做到。因而在实际工作中，房地产企业一般采用下式的标准差(6)作为标准偏差(0)的近似计算式。肚Y落1岁-'(R一,-R)2Q-4)上式中，6表示标准差；Ri表示第i种状态下的投资收益率；n表示投资方案未来面临的状态数；R=三y足，表示投资收益率平均值。
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2．3层次分析法层次分析法是把复杂问题分解成各个组成元素，按支配关系将这些元素分组，使之形成有序的递阶层次结构，在此基础上通过两两比较的方式判断各层次中诸元素的相对重要性，然后综合这些判断确定诸元素在决策中的权重。这一过程体现了人们决策思维的基本特征，即分解、判断、综合。我们用层次分析法把投资风险因素融入投资方案评价指标或参数计算之中，以便做出考虑了投资风险的投资决策。2．3．1层次分析法特点与原理许多具有复杂因素的技术、经济和社会问题，往往很难用定量的模型来分析，因为其中所包含的定性因素很多，而且需要考虑决策者的心理因素、知识经验和决策水平等。而层次分析法则能通过建立判断矩阵的过程，逐步分层将众多的复杂因素和决策者的个人偏好综合起来，进行逻辑思维，然后用定量的形式表示出来，从而使决策者能对复杂问题做到“心中有数”，进而做出正确的决策。技术评估本身是一种复杂的决策问题。因此，层次分析法在技术评估中得到广泛的应用。2．3．2层次分析法思路和特点方法思路：①把复杂问题中各种因素通过划分相互联系的有序层次使之条理化；②根据对一定客观现实的判断就每一层次的相对重要性给予定量表示；③利用数学方法确定表达每一层次的全部元素相对重要性次序的权值；④通过排序结果分析、解决问题。方法特点：①系统性层次分析法有可能把数据、专家意见和分析者的判断直接而有效地结合起来，从而提供了一种全面而又系统地分析包含在问题中的各种复杂因素的科学工具。②简洁性层次分析法的主要环节，一般比较容易完成，有关的计算可以仅仅依靠小型计算器实现，便于快速而简单地分析问题。③灵活性对于那些具有争议的、概念和判断不明确的、各种现象和因素相互矛盾的等复杂问题，层次分析法可以根据不同需要，调整和修改分析过程和分析结果。④实用性层次分析法要求的信息少，不需投入太多的人力、物力和花费较多的代价，所得结论明确，应用范围广泛，具有较大的实用价值。2．3．3使用步骤①建立所研究问题的递阶层次结构递阶层次结构的最高层通常只有一个元素，一般是决策目标。中间层次一般是准则和子准则，子准则可以有多层。准则受决策目标支配，子准则又受上一层次的准则支配，递阶层次结构体现了这种从上至下的支配关系。层次之间元素的支配
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关系可以是完全的，也可以是不完全的，即上一层次的元素不～定与下一层次每个元素间都存在支配关系。递阶层次结构的最低层通常是备选的方案，备选方案通过子准则、准则与决策目标建立联系。②对项目层次结构的分析首先进行系统分析。目标层为“最优项目"。准则层为总投资额、全部投资财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、盈亏平衡点。方案层为项目1、项目2、⋯、项目11。目标层分析模型如图2．2所示：W=Wo‘Wn．1。⋯⋯W2。Wl对于层次总排序也需进行一致性检验。⑥结果分析在一致性基本满足的前提下，我们就可根据层次单排序和层次总排序结果对问题进行定量的分析，从而对项目的投资多方案进行优选。由于层次分析法应用专家经验知识设置指标体系，用一致性检验判断专家意见的一致性，有效地将定性分析与定量分析结合在一起，因此为解决特定条件下房产开发项目的多目标风险评估提供了科学、可行的思路。房产开发项目风险与其它风险一样，有以下几方面特征：第一，客观实在性。第二，多样性和阶段性。房产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂，致使房产开发项目在整个周期内面临的风险多种多样，而其呈现出一定的阶段性，房产开发项目风险通常有三个阶段，即潜在风险阶段、风险发生阶段和造成后果阶段。第三，可变性。在一定条件下任何事物总是会发展变化的，风险事件也不例外，当引起风险的因素发生变化时，必然会导致风险的变化。第四，可识别性和可控性。现代管理科学为风险识别与风险控制提供了理论、技术和方法，人们可以对可能产生的风险及风险发生的时间、范围和程度进行预测和把握，从而进行控制。3XX房地产项目风险管理3．1项目概况3．1．1项目介绍深圳市星河房地产开发有限公司(原深圳市新怡和实业发展有限公司)成立于1994年4月2日，是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。公司前身深圳市怡和企业公司成立于1988年12月，怡和企业公司及新怡和实业发展有限公司先后独立或合作开发了“怡和楼"、“海悦华城”等大中型房地产项目；1999年12月新怡和实业发展有限公司更名为星河房地产开发有限公司，独立开发了“星河明居”、“星河雅居"、“星河华居”、“星河·国际花园"等“星河"系列品牌的大中型房地产项目，十余年来，公司开发的房地产总建筑面积近100多万平方米。公司拥有一大批精经营、善管理、通专业的房地产开建设管理人才，现有员工总数70余人。公司在2001．2002年度深圳市房地产企业年审时被深圳市规划国土局评为深圳市房地产综合开发企业第二十名，于2002年被国家建设部评为房地产综合开发一类一级企业。公司于2001年5月24日通过NQA(英国国家质量保证有限公司)IS09001：2000质量管理体系认证。公司自成立以来，依靠团结和
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信誉，秉承科学、稳健、积极进取的经营作风，艰苦奋斗、科学管理，企业不断壮大，形成了目前集人才优势、地缘优势、资本优势于一体的极富生机和活力的企业实体。“做市场先锋，走品牌之路’’是公司迈上市场的主要目标和经营宗旨；“星河精品至诚服务"是公司的质量方针，“忠勤和”是公司员工的从业精神。公司将通过铸造每个精品楼盘，以细致入微、至诚至真、专业化、标准化的服务，树立“星河"品牌，提升企业形象，从而实现公司的社会价值和经济价值双丰收。凇新型住宅区是由深圳市星河房地产开发有限公司开发的国家级住宅性能小区，坐落于广州开发区一萝岗区内，总占地面积11．2万m2，计划开发22栋住宅，其中多层7栋，中高层13栋，建筑面积达到22．6万ln2，总投资5．8亿元。2007年5月1日开工的一期工程，建筑面积6．1万m2，296套住宅，已经全部销售完毕。2008年7月12日开工的二期工程，现正在施工，共13栋中、高层，其中住宅1226套，建筑面积达到16．5万m2，二期工程将于2010年3月底交工。3．1．2区域经济状况为加快实施广州城市发展“东进”战略，发挥开发区的辐射带动作用，统筹城乡发展，2005年4月，经国务院批准，在广州开发区基础上，整合周边农村地区，设立萝岗区，管辖面积达393平方公里。2007年全区实现地区生产总值947．66亿元，按可比价格计算，比上年(下同)增长20．18％，比广州市增长速度高出5．68个百分点，占广州市生产总值的13．44‰在全国开发区中连续4年位居首位。，坚持外向和内源带动“两条腿’’走路，将提高自主创新能力作为调整经济结构、转变经济增长方式的中心环节，全力打造深层次、多功能、高品质的科技创新服务体系，为企业营造优越的创业创新环境，为全区赢取更持久的核心竞争力。萝岗地区位处北回归线以南，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，拥有丰富的果蔬、家禽、稻类等农产资源以及历史悠久的种植、养殖经验，众多物产闻名海内外，主要包括：萝岗糯米糍荔枝、萝岗碧玉荔枝、增城挂绿荔枝、萝岗甜橙、大果甜杨桃、大果杨梅、黄皮、番石榴、乌白榄、龙眼、增城丝苗米、高脚菜心、九佛白兰花、九佛麻鸡、火村冰鲜鸡等。其中，萝岗糯米糍荔枝、萝岗甜橙被评选为广州市名优产品，而区内中加混合化肥厂的“彩虹牌”水稻专用肥被评为广东省名牌产品。区域教育事业发展迅速，资源丰富，体系完整，布局合理，特色鲜明，成果丰硕，不少工作处在全市乃至全省领先水平，成为区域优良投资环境的重要组成部分，有力地服务于区的经济建设和社会进步。．形成了以公立卫生机构为主体，集体、民营为补充，覆盖城乡，布局合理，功能到位，专科特色明显的医疗服务体系和疾病预防控制体系，基本满足城乡居民医疗卫生服务需求。广州萝岗区2007年主要经济参数如下：1．经济总量：2007年全区实现地区生产总值947．66亿元，按可比价格计算，比上年(下同)增长20．18％，比广州市增长速度高出5．68个百分点，占广州市生产总值的13．44％，在全国开发区中连续4年位居首位。2．产业结构：2007年，全区生产总值中，第二产业实现增加值738．82亿元，增长19．07％：第三产业实现增加值208．84亿元，增长24．38％。三次产业结构
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由上年的0．21：79．30：20．49调整为0：77．96：22．04。第三产业增加值比重提高近1个百分点。3．财政收入：2007年，实现财税总收入228．91亿元，增长21．51％。地方一般预算财政收入55．09亿元，增长32．39％，占广州市比重达到了10．52％。其中税收收入占财政收入的比重达到81．30％，位于收入前三位的税种分别是：增值税106．24亿元，增长16．88％；企业所得税45．41亿元，增长10．85％；营业税14．08亿元，下降13．92％。全年一般预算财政支出65．73亿元，增长26．66％。其中，工业商业金融等事务支出、科学技术支出、医疗卫生支出三项实现较大增长，增速均超过50％，2007年支出分别为17．55亿元、6．78亿元、1．26亿元，分别同比增长150．70％、54．42％、99．24％。4．从业人员：2007年末，全区单位从业人员24．20万人，比上年末增加3．59万人，其中第二产业单位从业人员21．19万人，占全区单位总从业人员87．54％。单位从业人员年平均工资为40583元，其中职工年平均工资为42420元，比广州市水平高出2233元。5．夕l资总量：2007年，全区新批外商直接投资项目143个，合同利用外资突破20亿美元，达到22．47亿美元，增长了23．06％；实际使用外资9．27亿美元，增长17．02％，占广州市实际使用外资27．18％。当年引进投资总额1000万美元以上的项目110个，实现合同外资19．82亿美元，占全区88．21％；3000万美元以上的项目35个，5000万美元以上的项目24个；超亿美元以上的项目2个。截止到2007年，共引进世界500强100家。6．进出口总量：2007年全区外贸进出口总值179．9亿美元，同比增长13．28％。出口总值84．39亿美元，增长12．03％，增速比上年下降了5．1百分点，占广州市总量的22．27％。高新技术产品出口大幅增长，全年共出口43．13亿美元，增长2．11％，占全区出口总值的51．11％；机电产品出口总值68．79亿美元，增长10．74％，占全区出口总值的81．51％。按照国际标准，恩格尔系数逐年下降，人民生活水平就在不断提高，恩格尔系数是指食品支出占生活消费支出的比重，59％以上是贫困，50％一59％是勉强度日，40％一49％时为小康水平，30％一39％为富裕。2007年萝岗区思格尔系数降至30．3％，说明萝岗区高收入家庭进入了富裕阶段，城镇居民生活水平总体达到小康，生活质量的提高反映在老百姓消费结构的变化上，城镇居民食品消费由温饱型向营养型发展，服装消费由低档型向优质型，住房开始由居住型向改善型靠近。据调查50％以上的萝岗区居民家庭寻求面积较为宽敞的住房。通过以上2007年萝岗区的经济数据和居民家庭住房需求调查，萝岗区有经济的坚实依托和超过半数居民的住房需求，这说明萝岗区的房地产业拥有一个良好的发展环境。3．1．3)()(房地项目风险管理概况3．1．3．1)()(房地项目风险管理现状XX房地产项目是深圳市星河房地产开发有限公司(以下称XH公司)09年重点开发项目，为了使该项目能顺利实施，公司专门成立了项目部，由常务副总经理专
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门负责。指挥机构见图3．1图3．1XX房地产项目指挥机构图本人有幸参加了这项工程管理工作。参考了有关风险管理资料，结合工程实际情况，总结了XX房地产项目风险管理的情况。XX房地产项目中实行了“一级管理，两级核算，四过程实施"的风险管理模式，一级管理是：该工程的项目统一负责协调，全局性工作，做到统筹安排，使工程建设有计划，有步骤，有秩序地进行。两级核算是：一方面项目部积极协调有关方面降低成本，化解风险；另一方面制定风险机制加强对风险的识别、评估并指出应对措施。四过程规避是通过对开发项目进行的先后顺序即投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、租售阶段的层层把关来实现风险管理的实施。前期阶段：XX房地产项目开发前期工作包括：土地购买、设计、融资、建设、销售等开发全过程有关协议条件的谈判与签约。按照我国当前的土地政策，房地产开发用地要通过“招、拍、挂"方式获得土地使用权。建设阶段：指工程开工到竣工验收所经过的过程。开发商就是要在预算范围内，按项目开发的进度要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。销售阶段：公司领导高度重视销售工作，选择合适的销售时机，利用先进的媒体优势，加强宣传的力度，力争在销售工作上取得良好的进展。3．1．3．2)()(房地产项目风险管理现存的问题XX房地产项目风险管理现存很多问题。这些问题直接影响了XX房地产项目的风险管理水平。无形中也给XX房地产项目带来较大的危险。由于风险识别及风险评估到风险决策阶段，当其中一个环节发生脱节或管理不完善时，项目潜在的风险就无法规避或减轻，这此潜在的风险将会给企业造成大的损失。从XX房地产项目现存的风险管理制度及管理措施来看，现存的XX房地产项目的风险管理存在的问题有以下几个方面。1．风险管理人员水平较差这一点不仅仅表现在风险管理的操作层面上，更重要是XX房地产项目的项目经理也对风险管理不加以重视。关于风险的识别只由个人据经验做出判断，这一点本身就存在着很大的风险。因为，对于风险识别的全面性及专业性完全取决于风险识别的当事人，如果当事人不够专业或不敬业，那么就有非常大的可能将存在的风险忽视或轻视。从而对XX房地产项目本身带来极大的隐患。另外，在风险评估的方法上，XX房地产项目的风险评估则主要由XX房地产项目经理依靠个人的以往经验，凭直觉做出判断，然后拒情节的严重大小加以区别对待。从这一点来讲，风险评价的方法过于简单，且和项目经理的风险管理水平有直接的联系。这种方式也给项目的本身带来一定的风险。2．风险管理经费不足风险管理需要相应的风险管理人员，更需要相对应的风险管理措施。这些在一定程度上增加了风险管理的费用。对于XX房地产项目来讲，如做好风险管理的工作
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必须在经费上保证风险管理的相关费用，这不仅仅表现在风险管理人员的人工工资上，还在风险管理的培训上，风险管理的奖惩上，风险管理的其它费用上。保证这些费用的支出，是做好XX房地产项目风险管理的必要条件。3．风险管理的方法与工具落后从XX房地产项目的管理人员对风险的识别和评估方法来看，其方法和工具相对落后。这也严重的影响了风险管理的整体水平。从风险识别的方法上，仅仅靠的是经验法。这种行为的本身也增加了风险识别的风险。从风险评估的方法来看，也只是靠经验或直观的看法来对风险的危害性大小加以评估。这也是XX房地产项目风险管理方法与工具落后的表现。虽然经验在风险管理的过程中也非常重要，但是在实际的操作中不应将个人作为风险识别及风险评估的主体。因为，风险识别的主体对风险识别及风险评估的失误大小直接与识别者的经验及个人水平有着直接的关系。如果识别者的水平较差或者说此人的工作态度需要考量的话，那么此人对风险识别及风险评估做出的结果，我们也需要加以思考了。另一方面来讲，尽管此人的经验较为丰富，工作态度也非常好，那么个人在对风险识别及风险评价中也或多或少存在着失误的可能性。因此，我们在工作中尽可能避免因个体的失职给整体带来的风险。3．2XX房地产项目风险识别3．2．1投资决策阶段为加快实施广州城市发展“东进"战略，发挥开发区的辐射带动作用，统筹城乡发展，2005年4月，经国务院批准，在广州开发区基础上，整合周边农村地区，设立萝岗区，管辖面积达393平方公里。2007年全区实现地区生产总值947．66亿元，按可比价格计算，比上年(下同)增长20．18％，比广州市增长速度高出5．68个百分点，占广州市生产总值的13．44％，在全国开发区中连续4年位居首位。XX房地产项目是在萝岗区经济又好又快发展之际开始建设的。战争，工潮，社会动荡，政府不稳定等风险因素发生概率很小，政策环境方面，我国的房地产处于发展的初级阶段，政府会通过金融制度，法规等手段来调整，特别是房地产开发投资大，周期长，这种政策的变化都会给一部分开发商带来损失，房地产业作为国民经济支柱产业，它的发展也与国家相关政策密切相关，国家土地政策的调整对房地产的开发成本造成至关重要的风险。其次宏观经济形势也迫使开发商必经把握开发时机，做出正确的判断。(1)土地政策风险。国土资源部颁布了《招、拍、挂出让国有建筑用地使用权的规定》简称39号令进一步严格和规范土地的“招、拍、挂”制度，收紧土地融资，严格土地开发期限。其中明确规定未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有土地使用权证书。也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。由于国家要求国有土地必须实行“招、拍、挂，，方式出让，土地价格上涨了许多，政府得到了实惠，但开发商的土地成本费用大大增加。购房户购买房屋价格必然上升。
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(2)开发时机风险。2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008年，弥漫在中国房市上空的观望气氛一直很浓，正是浓烈的观望气氛令房产商不寒而栗。尽管地方政府出台了救市政策，中央政府也出台与之相呼应的政策，可仍然没有从根本上缓解楼市观望。受收入预期降低、空置率攀升、政府大规模安居工程计划的推出等因素影响，2008年，房价下降、价格战开打、成交量下滑、房企资金吃紧、地方政府救市等热点令尚处不完全市场经济阶段的中国房产市场进入了一个极度敏感的时期。而结束的2008年，让房产业界人士初尝冬季的寒冷。从房产市场十年发展来看，房价疯涨、房市疯狂、投机盛行、消费盲目、房市调控屡成空调等现象，令政府明白完全依靠市场来解决民众居住难问题已经成为一种不可能实现的奢望，政府更加明白对房产行业的扶持是令房产市场走向疯狂的重要原因。而从近期出台的4万亿大投资、9000亿安居工程计划，我们可以看出，政府终于搭准了引领中国房产理性发展的脉搏。因而，我们有理由相信，即将到来的2009年，中国房产在宏观政策层面将出现无为而治的可喜局面，政府对房市将采取不扶不压顺其自然的策略。尽管政府出台种种救市举措，可在目前的国际经济大环境下，在国内房产市场态势下，由于居高不下的空置率(目前空置率接近2亿平方并且还有上升的趋势、消化这一存量至少需要18个月的时间)、开发商尚未完全抛却暴利心态、民众收入预期降低等因素，2009年的中国楼市依然难改低迷状态。3．2．2前期阶段XX房地产项目前期阶段存在着土地风险、筹资风险和拆迁风险。1．土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。对开发商而言，上地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性。工程地质、水文地质条件应注意地基承载力、软弱土层、地质断裂带、不良地质结构(滑坡、泥石流等)、地下水埋深、水质污染的不确定性：地下埋藏物应注意防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。对于XX房地产项目来说，土地风险主要是规划部门对土地使用性质认可的不确定性，同过业务部门的积极协调，这个问题已经基本解决。2．拆迁风险．购买土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节，之后，便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房地产所有者社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售，或搬出原有房屋，千方百计阻挠者有之、软磨硬抗者有之、威胁恐吓者有之、借机刁难提出大大高于原房地产实际价值的卖价或及其苛刻的回迁安置条件者有之。特别是当欲开发土地上的旧建筑所有权分属若干个所有者时。此时，开发商将面临艰难的选择是，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件，承受远远超过预期的额
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外投资：要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机，同时支出大量资金利息，面对不能按期音乐会项目的违约和信誉风险：要么放弃开发项目，前功尽弃，前期投入巨额资金付之东流；要么采取法律诉讼，卷入无休止的耗神费资的法庭争议。XX房地产项目购买土地部分为XX村所有，住户听说此地开发的消息后，纷纷抓紧时间盖房、一段时间该村密密麻麻地建成了一栋栋小二楼，村民不种地开始种房子拆迁公司进入，进行测量时按照拆迁补偿文件核算，大大的超出了开发商预计的拆迁费用。使开发商处于两难的境地。(2)筹资风险房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题，筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，轻者造成筹资成本大幅度上升，开发建设资金拮据，流动资金周围困难，开发项目干干停停，难以为继，项目质量工期均无保证；重者导致巨额亏损，开发项目失败，企业面临破产。融资的风险发生在资金筹集过程中，由于各种筹资方式所用手段、工具所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。XX房地产项目由于开发地块大，开发商面临筹资困境，不得不向商业银行贷款，将会面临增加利息的风险。综上所述，XX房地产项目在前期阶段主要是筹资风险。3．2．3建设阶段通过我对XX房地产项目的具体管理，我认为XX房地产项目的风险主要是在建设过程中管理不善、措施不当引起的决策目标风险。1．项目质量风险房地产优良的投资效果要通过良好的房地产质量来实现，地段是诱人的手段，质量才是留人的法宝。质量风险是指项目技术性能或质量目标不能实现，一些轻微的质量缺陷出现，不认为是质量风险，质量风险通常是指较严重的质量缺陷或质量事故，质量事故的出现，质量风险就有了。XX房地产项目1、2、3号楼地基基础由于水泥存放时间长，砂浆标号不够造成返工。通过分析有三方面的原因：①人员素质：在质量控制中，人是质量的控制者，也是质量的制造者。管理人员素质低、质量意识淡漠，不负责任，未按程序标准实施质量控制，直接影响到工程质量的优劣。②材料质量：采用劣质材料或偷工减料，外界环境发生变化后，未采取应变措施。③施工技术：承包商技术落后，施工方案、方法选择不当、机械不全、性能不良。2．工期风险(总工期)房地产项目工期风险是指房地产项目不能按计划目标实现的可能性，工期越长，各种经济环境条件发生变化的可能性越大，各种费用和房屋售价就难以确定，风险就越大。XX房地产项目1、2、3号楼地基基础质量不过关造成返工，1号楼延误了15天工期，2号楼延误了13天，3号楼地基返工的时候又由于水泥厂水泥的原因延误了5天，3号楼总共延误了23天。通过分析主要影响因素有：①开发商自身引发的工期拖延：开发商临时增加工程量、未按时向承包商提供图纸，拖欠承包商工程款。
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②承包商引起的工期拖延：由于承包商管理水平差，改变原进度计划，由于勘察不准确导致的未能预料的技术障碍，施工中采用不成熟工艺导致返工加固。材料、构配件、机具、设备供应等环节跟不上，品种、规格、数量、时间不能满足工程的需要。③预料之外的变故：一些意料之外或人力不可抗拒的因素也有可能引起项目的变更，如社会干扰、地下不明物的处理。恶劣的自然条件等。3．成本风险项目成本管理是开发商获得理想的经济效益的手段，如果管理不好，有可能实现不了房地产项目费用目标。①设计变更风险：设计变更是由于设计单位设计深度不够、内容不全、缺陷设计、错误和遗漏引起工程量增加或已建工程拆除重建，导致工程量增加，成本上升。②施工条件变更风险：意外的现场条件和不利的自然条件而导致成本增加③价格变更风险：主要是由于国家经济状况的政策变化及市场原因引起材料、人工、机械费用上涨，导致工程直接费用上升。4．安全风险安全风险对于开发商来说，不仅是职工人生安全问题，而且还有其它含义：①人生意外事故风险：由于建筑行业的特点决定了建筑施工企业成为事故多发企业，安全事故导致企业员工人身意外事故，导致伤残或死亡，对开发商来说有不可推脱的责任。②关键岗位员工：公司员工特别是关键岗位管理人员对公司不忠带来的风险。5．施工索赔风险．承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时，向业主提出补偿要求。施工索赔也是引发成本风险的重要原因，造成索赔的原因有：①工程变动、施工条件变化、业主违约。②国家经济状况变化及政策变化。③业主或其它管理人员管理不当。3．2．4租售阶段通过对XX房地产项目的因果分析，假设XX房地产项目销售收入目标如果不能实现。那么是由于下列风险造成的。1。从销售时机风险方面XX房地产项目采用预售方式，在目前需求旺盛的市场条件下，采取预售的方式也为其它房地产开发商所采用，有利于资金的回笼。风险较少。2．销售价格方面重要的是销售价格的定位，准确合理的销售价格能够较快地为购买者所接受。从而为资金的快速回笼提供可能。3．意外风险方面
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由于XX房地产项目与一个大型造纸厂距离很近，所以周围楼盘的竞争对手纷纷散布XX房地产项目周围空气和水污染严重，一度影响到楼盘的预售。综上所述，XX房地产项目租售阶段的主要风险是销售价格确定风险。3．3)()(房地产项目各阶段风险评估3．3．1投资决策阶段风险的敏感性分析1．基础数据如下：①小区占地面积110000m2，总建筑面积220000m2。②可销售面积218000m2，销售均价3900元／m2，销售收入85020万元。③土地开发费(包括土地费、出让金、拆迁费及契税)，单位成本450元／m2。④前期费用(包括勘察设计及办公费)，单位成本50元／m2。⑤建安费用(包括住宅、商场、公建、车位建安费、配套费)，单位成本2015元／m2。⑥销售费用单位成本80元／m2。⑦间接费用单位成本(包括管理费及财务费)。⑧不可预见费单位成本60元／m2。⑨税项(包括营业税和所得税)单位成本314元／m2。表3．1建筑安装工程量估计序号项目造价(万元)l主体工程219852基础工程27773水电安装39624消防工程5965室外配套22656煤气管道1807电梯12358公建109279合计43927XX房地产项目风险管理研究表3．2项目总投资及利润估算表费用取费标准总金额(万元)总投资1土地成本49502安费用439273拆迁费l1254间接管理费建安费×3％13185销售费用销售额×4％30526开发期税费建安工程费×1．5％6597工程监理费建安工程费×2．5％1098
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8不可预见费建安费×3％13189项目总投资各项相加57447销售及利润10销售额销售面积×销售价8502011经营税金及印花税销售额×5．1％433612契税销售额×0．5％42513销售收入(10)一(11)一(12)8025914税前利润(13)·(9)2281215所得税(14)×27％615916税后利润总额1665317总投资利润率(16)／(9)×100％28．98％2．XX房地产项目单因素敏感性估计下面对与利润有关的建安工程费，土地开发费、住宅售价等敏感因素进行单变量敏感性分析，列出只有一个因素变化而其它因素不变的情况下，该因素对利润的影响。(1)建安工程费投资测算时建安工程费的单位造价为2015元／m2，假设建安工程费分别增加10％、20％和减少10％、20％得到表3．3增长率建安工程量成本变化成本利润税后利润税后成本利润率+20％0．2418+8785．4066232．4014026．6010239．4215．46％+10％0．2217+4392．7061839．7018419．3013446．0921．74％O0．2015057447．0022812．0016653．0028．98％．10％O．1814-4392．7053054．3027204．70l9859．4337．43％．20％O．1612．8785．4048661．6031597．4023066．1047．40％(2)住宅售价在其它条件不变，住宅售价由原来的3900元／m2分别上涨10％、20％和下降10％、20％得到表3．4。增长率住宅售价利润变化成本利润税后利润税后成本利润率+20％0．4680+17004574473981629065．6850．59％+10％0．4290+8502574473131422859．2239．79％00，3900O574472281216653．0028．98％．10％0．35lO．850257447143lO10446．3018．18％．20％0．3120．170045744758084239．847．38％3．5。(3)土地开发费土地开发费由原来的450元／m?分别上涨10％、20％和下降10％、20％得到表增长率单位地开发费成本变化成本利润税后利润税后成本利润率
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+20％0．0540+990584372182215930．0627．26％+10％0．0495+495579422231716290．4128．12％O0．0450O574472281216653．OO28．98％．10％0．0405-495569472330717014．1129．88％一20％0．0360．990564572380217375．4630．78％3．6。总结以上建安工程费、住宅售价和土地开发费三个因素变化与成本利润的关系见表变化率建安工程费住宅售价土地开发费+20％15．46％50．59％27．26％+10％21．74％39．79％28．12％028．98％28．98％28．98％．10％37．43％18．18％29．88％．20％47．40％7．38％30．78％从表3．6，可以看出各因素的变化不同程度地影响项目的税后成本利润率指标，影响敏感性从大Nd,依次为住宅售价、建安工程费、土地开发费。3．3．2XX房地产项目前期和建设阶段风险综合评价在XX房地产项目前期和建设阶段风险分析的过程中利用专家经验，对可能的风险因素的重要性进行评价，得出Ⅺ(房地产项目的综合风险过程具体步骤如下：确定每个风险因素的权重。1．确定权重即风险的等级值e，按可能性大小划分为五个重要等级，分别为O．2、O．4、0．6、0．8、1．O。2．将每项风险因素的权数与等级值相乘，求出该项风险因素的得分(即W×C)。3．将风险得分相加，求出此风险因素的总分，却风险度，它表示一个项目的风险程度。在对各个风险权重的确定上，本论文通过对相关资料的调查，同时对富有经验的工程师征求探讨，特别是对XX房地产项目的自身所具有的特点，对某些风险因素进行调整，在对风险发生的概率的确定中，本论文对凇房地产项目内部各部门的专业工程师进行了调查。得出了在XX房地产项目建设阶段影响本项目利润的各个风险因素的风险度，以及在这个项目整个建设阶段的风险度。具体风险因素评价见表3．7。表3．7风险因素评价表能发生的风险因素权重风险因素发生的可能性×C很小较小中等较大很大O．2O．4O．6O．8O．O拆迁风险0．10△0．084筹资风险0．15△0．151
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意料之外的变故O．10A0．046各种安全事故O．10△0．028质量达不到要求0．15·△O．065进度拖延0．15△0．122施上系烙O．05△0．037施工方案不合理O．05A0．019设计变更O．15△O．093合计lO．60由上分析可知该风险属于Σw×C=0．6，在0．5~o．7之间，XX房地产项目在前期和建设阶段属于中等风险，我们还可以得出在XX房地产项目前期和建设阶段各种风险因素的重要等级，然后我们将它们排序。风险评价结论：主要风险为筹资风险、进度拖延风险、设计变更风险。次要风险为拆迁风险、质量风险、意外风险。非重要风险为施工索赔、安全风险、施工方案不合理风险。3．3．3Xx房地产项目租售阶段风险盈亏平衡估计在XX房地产项目租售阶段通过该阶段存在的风险评价得到，主要风险为价格风险，次要风险为销售时机风险，意外风险，进一步确定XX房地产项目的销售价格定位风险，该风险可以利用盈亏平衡点来分析：1．销售保本量项目可销售面积218000m2，平均销售价格为3900元／m2，盈亏平衡即经营利润为零，计算公式为：销售收入．总成本费用=O设盈亏平衡点是销售保本量Qo为，即：0．39×Qo-前期费用．土地费用一拆迁费．建安费用．(销售费用单位成本+间接费用单位成本+不可预见费用单位成本+税项)xQo=O也即：0．39×Qo-6．59—4950—1125—43927一(O．014+0．0111+0．006+0．05)×Qo=0计算出：0．3089Qo=50661Qo=164004．5164004．5／218000=75％具体含义为：按3900元／1112，本项目需销售出可销售面积的75％即164004．5m2即可保本。该项目盈亏平衡点较高，风险相对较高。
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2．销售价格盈亏平衡时单位面积售价=总成本／可销售面积=57447／218000=2635元／m2。该指标说明在一定销售量情况下，保证不亏本的最低售价，此最低售价低于该项目所位于区域的3500-'--4000元范围，售价上的风险较小。3．3．4评价结果通过评估我们得到XX房地产项目存在主要风险如下表：表3．8风险评价结果表投资决策阶段住宅售价较敏感备注前期建设阶段筹资风险、进度拖延、设计变更租售阶段售价风险较小结论：售价风险由平衡点计算风险不大，XX房地产项目存在主要风险在前期和建设阶段；重要风险为筹资风险、进度拖延风险、设计变更风险。3．4)()(房地产项目风险应对策略3．4．1选择最佳决策方案通过上一节对XX房地产项目风险评估结果，XX房地产项目主要风险在前期和建设阶段，主要风险为筹资风险、进度风险、设计变更。经分析后，可以建立起如图3．1所示层次分析结构图，系统为A、B、C三个层次。么也|li2]纸=0．464纰=0．874②将劬归一化，并计算哆。co,2．466wIq=鬲=—2．466+0．4—64+0．874co,=0．122roa=0．230呼瞄1；2][i蜀=嘲k=喜等=丽1．9蕊48+丽0．3面67+丽0．6面90-3．005C1=堑：—3．0-05_-3：0．0025力一13—1I11l23456789100O．580．901．121．241．321．411．45—C—1：—0．00—25：0．0043<0．1一=瞄：一各参数计算过程和就算方法与A．B层次判断矩阵计算相同。一52—”彤=0．58旦：o．015<o．13．B2．C层次判断矩阵。B2．C层次判断矩阵如下：岛也1；)
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q=0．667c02=0．333二阶判断矩阵满足一致性检验。4．B3．C层次判断矩阵。B3．C层次判断矩阵如下：f，11／21／3)驴L雪211／12j与B3．C层次判断矩阵相对应的参数计算结果为：q=O．163c02=0．297鸭=0．540k=3．010R／=0．58翌：o．0086<o．1融表3．9层次排序表＼基次BBlB2B3层次己＼＼O．6480．1220．230WC1O．1220．667O．163O．1979C20．3200．3330．297O．3163C30．556O0．5400．4845C层次排序一致性检验CI=yECI,=0．648x0．009+o．122x0+0．230x0．005：0．007J·_I●’’i=1脚=ΣB,ce,=o．648x0．58+0．122x0+0．230x0．58=0．509f=l殳：塑=0．014<0．1满足要求。尼0．509根据W中各方案的相对重要性大小可知，三种处理方案中，风险预防的权重最大，风险转移次之，风险自留又次之，故风险预防为最佳方案。一53—3．4．2)()(房地产项目风险预防措施XX房地产项目风险预防是指为了在损失发生前消除或减少可引起损失的各项因素所采取的具体措施，也就是消除或减少风险因素，以便降低损失发生的概率。根据上面的分析结果，)。(房地产项目风险预防的权重最大，风险预防为最佳方案，磁房地产项目应该采取的具体措施如下：1房地产项目建立了一支高水平，多学科的开发项目部，项目部全体人员树立了正确的风险态度，高度重视风险管理，强化风险管理理论的学习，有了这样一个项目指挥中心，就可以科学地把握国家和地区经济发展的脉搏，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择风险应对策略，建立健全风险管理系统，
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贯彻风险管理责任制，制定考核办法。从根源上消除或减少)Ⅸ房地产项目开发过程的各种风险并严格实行。2．开发商履行自己的社会责任，主动与地方政府，各管理部门，金融机构，当地居民和萝岗区政府搞好关系，争取获得它们对开发项目的理解、支持和帮助。通过这些做法可以化解许多风险因素，减少各层面的干扰和影响。3．强化合同意识，认真签订土地出让合同，勘察设计合同，拆迁补偿合同，资金使用合同，施工合同，销售合同，避免歧义、漏洞、陷阱。4．所有参加建设双房地产项目的人员必经增强安全意识。抓好进场人员安全培训教育，严格遵守规程，先培训后上岗，制订安全措施经常进行安全核查。上岗人员佩带全帽，系安全带，防止高空坠落，高空作业坠物伤人。XX房地产项目的作业人员要求必须办理人身保险。5．加强健全设计交底与施工图会审制度，使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出技术难题并制定解决方案。解决图纸中存在的问题，将图纸的质量问题，从开始得到解决。严格设计变更，无论设计单位，施工单位还是业主提出的设计变更必须经项目部业主认可，由原设计单位出具设计变更。采用设计监督，委托一家设计机构对设计全程进行监控，明确地把开发商的意图融入了设计中。6．筹资问题上开发商强调不易过度负债，凇房地产项目开发前即对资金进行了全程运作并且留有预备金，补充应急。采用预售办法弥补资金不足。在招标中利用承包方垫资从而达到融资目的。7．XX房地产项目工期容易受到自然环境的影响，从而造成承包单位违约导致索赔，在承包商合同中严格制定相关条款，明确工期拖延造成的后果及相应承担的责任。缩短工期有助于缓解社会经济条件变化带来的未来不确定性。8．房地产销售是一门技术，XX房地产项目采用预售办法，采取低开高走的策略，首先，认真起草合同文本，力争合同条款明确、详尽、合法。因为房屋作为普通家庭最大的一笔财富，对消费者来说无疑是重要的，一旦合同中有漏洞，就会奋起利用法律武器来捍卫。现代舆论工具的发达，可以使开发商陷入违约的境地，也可以影响到整个楼盘的销售。9．加强质量监控，委托监理公司对房地产项目进行全程监理。并且项目部也有专人负责质量监督，实行三级质量监督，防止质量缺陷、建筑质量通病的发生。10．妥善处理征地，拆迁和安置补偿问题，委托萝岗区房管局拆迁办全权负责。拆迁问题涉及到千家万户；既讲原则，更讲灵活性开发商按5．1万／亩拆迁费划拨拆迁办，最后由于钉子户问题开发商追加部分资金，避免了矛盾激化。3．4．3)()(房地产项目降低风险损失的措施减少风险损失是指在事故发生时或事故发生后，采取措施减少损失发生范围或损失程度的行为。在XX房地产项目开发过程中发生了两件意外事情。1．项目开工后，在土方开挖时发现了区域内有距离很长的一段防空洞，由于是人防工程必须找有关部门协商同意截断，而且地基需处理。因此耽误了工期，增
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加了费用。开发商根据合同找勘探公司，要求索赔，把这一风险转移给了勘探公司。2．预售开始，相邻的楼盘出于竞争，散布XX房地产项目污染严重，一时间人们纷纷退房，开发商当机立断，利用现在传媒的优势，及时在电视台，报纸上说明情况，澄清了事实，化解了风险。3．5风险监控XX房地产项目部按照计划从风险识别、评估、应对策略和进行全程监控的基础上，对重点过程即前期阶段进行监控，在前期阶段主要是规划设计阶段进行全程监控，因为项目往往不是在结束时失败，而是在开始时失败，成本的风险来源于前期的设计过程，据有关资料查明，初步设计阶段对成本的影响可达75删5％，而成本风险是项目风险最重要的风险，因此在设计过程中委托诚信达设计咨询公司对项目设计进行监控。在监控过程中，项目部发现咨询公司不负责任，监督控制不力，于是建议项目经理中止同XX设计咨询公司的合同，改由另一家公司监理设计。XX房地产项目部起动监控机制，密切关注着市场的变化，采取了及时的调整措施。
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篇三：房地产融资风险及应对措施
房地产开发的融资风险及防范房地产开发的融资风险及防范
20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。
房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都直接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险。
一、房地产开发企业融资风险研究现状20世纪30年代，人们将风险研究应用到了房地产投资领域，当时，美国一些学者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，建立了以平均值，标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发房地产企业对风险的防范和控制中。20世纪60—70年代，在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域出现了大量的成果。此后，国外的一些学者分别在商业房地产项目的融资技巧；房地产项目风险识别、评价和防范；房地产融资风险的识别、评估；房地产投资融资风险及其收益问题等作了大量的研究。20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。李启明等人（1998）定性分析了房地产融资和投资风险，指出房地产企业直接融资、海外融资和项目融资模式下的风险因素；给出了一些房地产投资风险定量分析、基本评价方法和防范对策。周书敬等（20XX）建立了房地产融资风险评价指标体系，主要包括政策风险、经济风险、汇率和利率风险、清偿风险四大类12个指标，将房地产融资风险划分为“高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险”五个等级。张继萍（20XX）分析了房地产开发项目融资风险的信号、风险预测指
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标的选取，建议构建融资风险预警系统，并提出融资风险预警系统应该考虑到准确性、动态性以及非财务因素的影响。
综上可以看出，国内外学者对房地产开发房地产企业融资风险的研究主要集中在融资风险特征、融资风险识别、融资风险评价、融资风险的预警和控制等方面，但是定性分析居多，定量研究较少，而且还不太深入，尤其是系统性的研究较少。在此，本文谨对房地产开发房地产企业的项目融资风险的成因进行分析、融资风险评价和防范问题予以总结。
二、房地产开发企业融资风险的成因及风险因素的分析（一）房地产开发企业融资风险的成因1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金直接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。2.缺乏多呈层次房地产金融体系。目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。3.企业缺乏科学合理的融资决策。融资决策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的，并以此来确保房地产企业投资决策和目标的贯彻与实施，是房地产企业财务决策的重要组成部分。房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策、普遍依据经验进行决策。（二）房地产开发企业融资风险因素针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析，融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。1.政策风险。房地产行业关乎国民经济，是历届国家政府重点关注的民生问题，对房地产价格上涨过快可能影响国民经济甚至是社会稳定的担忧，使得政府
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对房地产方面出现的问题特别敏感，因而对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂，钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此，相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性，与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响房地产企业融资的难易程度以及融资成本。
2.法律风险。一些中小型的房地产企业在融资过程中，由于其规模较小、资信较低等因素限制，只能有一小部分来自于地方的银行贷款，另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资，甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式，进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规，还款条款等都无法得到法律保证，如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时，就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大，融资成本增大。
3.利用外资的风险。房地产企业如果通过相关手段吸引外资，还会引发其他方面的风险，主要是指汇率风险和政治风险。房地产企业在利用外资的时候，应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策，才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险，而目前更加复杂多变的全球经济形势，使得外资的风险因素更多了，房地产企业应该密切关注汇率的变化。
4.融资后期的资金管理风险。房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大，而资金筹集则相对分散，而且商品房的资金回收期限较长。为了使房地产企业正常运转，房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理，尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则，一个环节的资金周转出现问题，都会带来整个融资链条出现问题。
三、房地产开发企业融资风险的防范措施结合融资风险的成因分析，研究融资风险的防范策略。有的学者从融资风险的种类出发，提出各类风险的防范对策。有的学者从融资风险的等级（高风险、中风险、低风险）出发，分析各个等级的风险防范对策。还有的学者从宏观层次和微观层次来分析风险防范对策。从整体管理的思想来看，可以将房地产开发房地产企业融资风险防范策略归纳如下：（一）房地产企业要加强风险防范意识。从投资项目的选择，建设期资金的
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进度，到投资项目的经营管理、销售等各个环节都要提高警惕，要不断提高房地产企业的管理水平和员工的业务能力，建立风险管理责任体系，责任落实到人，管理前移，以防范融资风险。
（二）合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，房地产企业可以分析可能对房地产企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合房地产企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。
（三）拓宽融资渠道，改善房地产企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。房地产企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他房地产企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽房地产企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为房地产企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为房地产企业选择创新产品提供保障。
（四）增强资金管理能力，提高资金利用率面对庞大的资金使用和筹集状况。房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系，制定详细的资金使用计划和成本控制方案，确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外，实时监控资金的周转情况，保证商品房的回款渠道正常运营，尽量提高低成本资金的周转速度，必要的时候可以采取一些鼓励方式，促进资金的回笼。
（五）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。国家宏观经济政策的变化，会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。
房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境的变化，灵活掌握融资手段，合理选择融资渠道，在保证房地产企业资金充足的基础
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上，尽量减少融资成本，实时关注融资相关的政策和经济变化，尽早发现不安全因素，并采取相应的对策降低融资风险。
（作者系上海联洋集团有限公司资产管理部）
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篇四：房地产融资风险及应对措施
我国房地产企业融资问题及对策众所周知，房地产企业的产业链可描述为：资金-土地-在建工程-商品-资金。从产业链可以看出，房地产企业的资金在整个循环和周转中，需经历土地、在建工程和商品三种物质形态。但资金作为房地产企业的血液，是整个产业链的前提，房地产开发过程中的每一个步骤都需要有巨额资金来支持。当房地产开发企业处于发展初期时，其需要融资来开发新项目，而处于发展中期的房地产开发企业需要融资来维持原有项目，已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资来扩大规模以进一步发展。因此，资金筹措成了房地产企业最关心的问题。
融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。我国房地产企业融资包括直接融资和间接融资。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。直接融资比重仍然偏小。
（一）我国房地产企业主要融资方式介绍
1.股权性融资
包括直接吸收融资（房地产企业既可以吸收民间资本、本行业及其它行业的资金入股，也可以吸收海外风险投资等其它资金增加资本）和发行股票融资。直接吸收融资最终构成了企业的自有资金，包括现金、其它流动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其它可以立即售出的建成楼宇），以及在近期可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。
2.债务性融资
主要包括银行贷款和债券融资。银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部
3.介于股权和债权之间的融资方式
（1）房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REIT）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
（2）夹层融资
夹层融资是一种风险和回报方面介于股权和普通债务之间的一种融资方式。目前夹层融资业务依项目而立，随着《产业基金法》、《有限合伙公司法》等法规的出台，信托公司完全可以将夹层融资业务基金化，首先成立夹层投资基金，然后选择收益与风险与之匹配的投资项目。
（3）前沿货币合约
前沿货币合约是一种非常美国化的高效率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发企业出地和技术，成立合资公司的形式进行的。
（一）融资方式单一，风险集中，没有形成风险分担机制
（二）项目建设过程中垫资现象严重
带资承包是指房地产开发企业在不支付预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的某一阶段，或者竣工后结算工程款，这在国际上是属于比较普遍的现象，俗称垫资。通过垫资，房地产企业获得了零成本的资金，但是，由工程垫资所形成的环环相扣的利益链条，使得资金风险从开发商到建筑商之间的传导速度骤增。如2022年楼市整体低迷，房屋销售
速度缓慢，开发商资金受困，产生了大量的工程债务案件。另外，工程款的漏洞由建筑承包商先行垫付之后，承包单位将其层层转嫁到分包单位、材料供应商，风险也由此层层传递。一旦某个环节出了问题，整个链条的风险就凸现出来。
曾以1.8亿元身价名列2007年湖南富豪榜221位、全国百位建筑功勋人物、优秀企业家郭汉林，是湘潭双马建设工程有限公司董事长。2003年12月，通过招投标承建了“融成小区”（分三期开发）的一期工程。在承建工程项目的过程中，由于资金投入的不断加大，郭汉林开始在湘潭市向社会上的个人和公司借高利贷。2007年5月，双马公司与湘西某公司达成“融成”二期共同开发意向，约定：湘西公司注入现金3640万元到双马公司，这笔钱应先用于偿还一期银行贷款，以取出国土使用权证。可由于高利贷的逼近，郭汉林没有还钱给银行，而是还给了高利贷。为了不失去“融成”二、三期的开发权，2007年5月，双马公司又与上海某公司签订了7000万的整体受让融成二、三期工程。知道真相的湘西公司要求郭汉林偿还投入的3140万元（此前归还过500万元）时，郭汉林不见踪影。2022年3月，湘西公司向公安机关报案而导致案发。郭汉林被指控涉嫌合同诈骗3140万元，如今，他面临的是牢狱之灾。
（三）房地产企业捂盘惜售，减慢资金回笼速度
一般来说，房地产市场的捂盘是指房地产开发商通过各种方式，让其手中持有的住房推迟出售，以便能够在价格推高后得到更高的企业利润。房地产市场的捂盘行为有：房地产开发商将楼盘分批次领取预售许可证，以此来推迟商品房的开盘时间；通过欺骗性方式把没有出售的房子说已经出售了，制造产品供应稀缺程度，以此来影响消费者购房心理；故意突然抬高销售价格，使消费者因房价超出心理预期而望而止步；联手中介炒作
等。对于房地产市场的捂盘现象，开发商一方面用虚假的信息来欺骗购房者，另一方面还减慢了自身资金回笼的速度。
三、解决房地产企业资金问题的若干建议
（一）解决资金管理问题的建议
大力推动房地产证券化。有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
（二）完善各项管理工作，防范垫资风险
制定相关法规，严格限制垫资。既然垫资已成为必然，那么只有把垫资的风险降到最低，才是必由之路。从政策层面上来说，国家应该制定相关法规来规范市场，比如，明确垫资的适用范围，考查项目的合法性，规定垫资的最高比例以及垫资期限，加大处罚力度等，通过法律规范来严格限制垫资。
按照国际惯例，深化中间结算，不放松竣工结算。建筑产品的结算周期很长，造价的争议常导致拖欠款债权不落实，使施工企业诉讼无据。因此，按照国际惯例，加强工程进度款的中间结算就显得尤为重要。强调工程进度款的中间结算，并不意味着可以放松竣工结算。竣工工程的拖欠款风险性是很大的，必须在竣工后按照合同约定及时办理竣工结算。
（三）解决资金管理问题的建议
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。目前，大多房地产企业财务管理“被动反应型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，且资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。因此，只有通过建立、健全和强化企业的成本管理、资金管理及财务分析，引进财务管理中先进的、适合行业特点的操作方法，制定房地产企业长远发展规划，进行年度预算，才能建设适合自身行业特点的现代管理型的财务管理体系。
（四）解决销售问题――产品设计是销售之本，资金回笼之源
在实物分房向货币分房转变，集团购买力逐渐退出房地产市场的今天，如果单纯地从建筑设计的角度出发，不结合市场需求，即使这个设计方案搞得再漂亮，它也很可能不是一个成功的设计方案。一个不良的设计方案将造成物业的滞销，甚至是整个开发的失败。随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场。与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大，开发商不像计划经济时代把设计看作是“制图的过程”，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是资金回笼之源，住宅的价值首先取之于设计，它的含金量是最高的，不仅能给开发商带来“超值”的利润，也能给购房者带来超值的享受。这也使得产品设计成为资金链管理中的一个重要步骤。
篇五：房地产融资风险及应对措施
房地产开发的融资风险及防范近年来，房地产价格持续上涨，政府实施相应政策加大对房地产市场的调控力度，在房地产持续调控背景下，流动性趋紧、信贷政策差别化待遇以及外资逐步撤离，房地产企业融资趋紧已成定局。但是，又由于房地产业投资周期长、流动性差等特征给房地产业的融资带来了很多困难。本文的研究内容主要是房地产企业发展问题及对策研究，根据房地产企业发展普遍遇到的问题，提出了房地产企业的发展策略。
标签：房地产开发；融资风险；防范措施
引言：
从1998年开始，国家对房地产行业的发展进行了多次宏观调整，房地产市场也在反复的支持与抑制当中得到稳定的发展。房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。由于城市化进程的不断推进以及各方面利益的驱动，我国房地产行业发展的如火如茶，一批批万科、恒大之类的大型房地产企业登上舞台。但山于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国關于房地产开发项目融资风险的理论研究深度在不断的加强，从最初的定性研究到现在的定量、模型研究，并且逐步深化到各个层面，给融资风险管理带来了一定的方向性引导。
当下我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都自接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发项目融资主要通过银行借贷、上市融资、房地产债券融资、信托融资以及介作开发等，虽然融资渠道很多房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险，存在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风险。只有在不断拓宽房地产开发项目的融资渠道的同时，分析融资所存在的风险，才能在发展中不断解决融资风险问题。
一、房地产开发企业融资风险的原因
（一）融资渠道过于单一
房地产企业开发资金自接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。
（二）融资风险管理机制较差
在房地产企业项目开发过程中，融资风险管理是其风险管理的一个重要组成部分。在实际管理中，由于项目管理人对融资风险管理利害的忽视以及相关管理人员的专业分析水平不足等原因，造成融资风险管理机制不健全。风险管理的内容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略，完善的风险管理机制可以使项目开发部门能够很好的规避风险。目前，房地产风险管理在融资风险管理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人力资源不协调等方面，这些因素影响着融资风险管理的各个环节。
（三）受到外部经济环境的影响
外部经济环境的景气程度直接影响房地产企业的发展，从面影响房地产企业融资的难易程度方面，倘若房地产企业发展态势良好，那么房地产企业融资将变得相对容易，面且不用花费较高的融资成本另方面，倘若房地产企业发展不景气，那么房地产企业的融资将变得非常困难，银行等金融机构通常会质疑企业的偿债能力，要求企业支付较高的融资成本，还要提供相应的担保日前，此房地产中不企业的发展不景气，付出的综合融资成本较高，在收益定的前提下，房地产企业的利润空间缩不，企业发展仍然不景气，如此往复循环，企业融资和发展陷入恶性循环的怪圈。
（四）缺乏多呈层次房地产金融体系
目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚不，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。
（五）融资渠道运用不灵活
正如上文所述，房地产在进行项目开发的融资过程中，理论上拥有很多种渠道，但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太灵活，仅仅局限于较常规的方式。银行贷款往往是企业的首选融资方式，这种方式融资成本低、风险程度也较低，但是对银行的过分依赖会带来一定的市场风险、经济风险。一旦银行政策出现调整，企业就会而临着融资风险，造成项目资金短缺。此外，房地产企业往往会采用预售的方式进行融资，这种方式可以在投资者、开发商以及银行之间形成一定的担保抵押，降低融资风险。但是，企业往往存在经营管理不善的因素，引发资金链的断层；投资者也会存在违约的现象，引发后续很多繁杂的手续问题。项目的停滞不仅影响着企业的发展，也影响着投资者的利益。以上是最常用的两种融资渠道，介作开发的融资方式也较为普遍，但是其他融资方式在项目开发过程中很少用到，这样就会导致风险较为集中。
二、房地产开发项目融资风险的防范对策
（一）建立风险预警机制
融资风险是房地产企业面临的主要风险之一，房地产企业完个全有必要建立相应的风险预警机制对其加以预测和防范，以防风险实际发生时，企业措手不及，难以应对到日前为止，已有不少学者提出了较为可靠的风险模型，作为风险控制的主体，房地产企业可以结合本企业的实际情况，并紧密结合经济环境和经济政策的变动选择最合适的风险模型，对房地产企业可能而临的风险因素进行预防控制，并针对可能出现的问题提前制定解决措施。另一方面，国家对房地产行业的管控较为严格，而且楼市交易颇为低迷，所以房地产企业在融资之前要慎重分析商品房的销售形势，从而根据销售形势制定合理的项日开发计划和融资计划，量入为出，合理控制企业的融资规模。（二）不断提高常用融资渠道能力
针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道，房地产企业要不断加强其融资能力。企业要提高自身的信誉，信誉是企业的无形资产，企业只有通过不断提升自身的竞争力，在行业中规范自己的行为，在市场中建立自己的品牌，才能不断的创造企业信誉。多数企业会通过建设企业文化来赢得自身的信誉，比如万科、绿地等，在银行贷款、合作开发等融资方式中赢得对方的信任，获得更多的融资机会。
（三）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段
国家宏观经济政策的变化，会自接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。
（四）在房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的生产要素和资源，对人才欠缺、管理能力不足的房地产企业的发展起着重要作用。最近几年来，随着美国次贷危机以及因此而引发的全球性金融危机，国内外出现了人才罕见的流动迹象：海归人才从国外重新回到国内寻求发展机会，大部分人才流出房地产行业。房地产行业的调整，使越来越多的业内人士担心失业、降薪，寻求更好的、稳定的发展机会，所以一部分人转头其他行业。在上海、北京等地一部分业内人士，对于对行业调整期的悲观看法，已经开始向其他二线、三线城市寻求发展。有些想長期从事房地产开发的企业，在这个时期可以用较低的薪水获取从知名房地产企业流出的企业人才，同时制定一系列培养人才、留住人才、吸引人才的政策，真正进行人才储备。中、小房地产企业如果没有在行业调整时期积累起自己的人才，就会失去在市场转暖期快速发展的资本。
（五）创新和健全融资风险管理机制
要提高开发项目的融资风险抵抗能力，就必须首先将融资风险管理程序规范化。企业应当从风险管理的基本内容下手，对融资风险的识别、评估、分析以及策略分别进行程序化规定。尤其是在对内部风险的识别与评估上，一定要进行严格的控制。因为外部风险我们无法控制，只能被动的接受，内部控制则可以主动进行调整。在整体规划下，企业还应当这对每一次具体的融资进行针对性的风险评估，针对性的提出风险策略，降低融资风险率。
（六）选择项目投资要谨慎
采取防御型策略。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。
三、结语
企业应当不断建立多元化的融资渠道，同时建立完善的融房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境优变化，拓展融资模式和渠道，合理调控融资数量和规模，才能实现地方经济的可持续健康发展，及时拉动内息，促进国家财政收入提高。
参考文献：
[1]常媛，周俊峰.中小规模房地产开发企业的融资风险及防范探析[J].商业会计，2011，04：41-43.
[2]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[D].华中师范大学，2012.
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