孙晴
近几年，随着社会经济的快速发展以及人民生活水平的提高，房地产行业发展迅猛、日益繁荣，在我国国民经济建设中发挥的作用越来越重要，已成为我国国民经济的支柱性产业。但随着房地产行业的深入发展，对其会计核算业务也提出了新的要求。因此，规范房地产会计核算工作、提高会计数据的质量对于推动房地产行业健康稳定持续发展有着极为重要的作用。
一、房地产行业会计核算概述
会计核算是以货币为主要计量单位，旨在通过确认、计量、记录和报告等环节，对特定主体的经济活动进行记账、算账和报账，以便为相关会计信息使用者提供决策所需的会计信息。最主要的会计核算方法有设置会计科目、复式记账、填制审核凭证、登记账簿、成本计算、财产清查和编制会计报表共七种方法。随着社会的不断发展，会计核算的职能不仅仅是简单地对经济活动进行事后反映，还包括事前核算、事中核算和事后核算。会计核算贯穿于经济活动的整个过程，是会计最基本和最重要的职能。
房地产行业中的会计信息更新速度快，且具有时效性。与基础的会计核算相比，房地产行业的会计核算主要有四个方面的特点：一是开发成本项目构成和核算具有特殊性；
二是商品性房屋的营业收入确认条件和依据不同；
三是各个环节所涉及的相关税金的核算内容更加广泛；
四是在科目设置上增设了“开发成本”“开发产品”及“开发间接费”三个科目。也就是说，房地产行业的会计核算在内容、形式、方法等多个方面均与其他会计核算存在一定的区别，尤其是项目的开发成本及不同阶段的税金核算这两部分，需要极其繁琐和复杂的核算流程。
二、房地产行业会计核算的重要意义
社会主义市场经济体制下的房地产行业要时刻关注当前的经济发展形势，与时俱进，不断更新自身的发展经营策略，这样才能紧跟时代发展的潮流、促进自身的发展进步。但在企业发展过程中，企业管理水平在很大程度上决定着企业的发展走向，而会计核算则是企业管理不可或缺的重要组成部分，所以加强会计核算对促进企业发展发挥着尤为重要的作用。
（一）有利于完善企业财务管理体系
合理规范的会计核算机制能够有效地优化企业财务管理体系，减少企业运营过程中出现的滥用职权、资金使用不规范等财务方面相关问题，这在一定程度上对资金规范合理的支出和使用起到了保障作用，有助于提高资金使用率，进而起到优化企業自身结构的作用。另外，科学的会计核算既是对过去发展过程中优点和缺点的发现与总结，更是在不断发现和解决已出现问题的同时扩大自身优点，实现可持续发展。
（二）有利于提高整个行业财务数据质量
准确可靠的财务信息能为房地产行业的项目分析和经营决策提供真实有效的参考依据，对整个行业的发展提高起到一定的促进作用。也就是说，行业发展离不开财务数据的支撑。而财会报表等财务数据是会计核算的基础，数据质量与会计核算结果密切相关。规范合理的会计核算能在很大程度上避免虚假数据的出现，提高所需数据的准确度和真实度，确保企业会计核算结果的有效性，进而使整个房地产行业的财务管理数据的质量得到提升。
（三）有利于促进经济效益和社会效益的协调统一
在房地产市场竞争愈发激烈的状况下，整个行业的利润收入在一定程度上被压缩；
且房地产行业的费用支出和核算等具有复杂性和不确定性，所以精确的投资方向和确切的成本估算是当前形势下房地产行业最需要解决的问题。会计核算不仅能够通过准确精密的数据分析得出企业具体的投资方向及如何解决资金周转问题等，在一定程度上缓解企业中的资金压力问题；
而且能够在完成基础经营建设目标的基础上使经济效益获得进一步的提高，为今后企业的经营运作提供基础的资金保障，增强企业的核心竞争力，在获得经济效益的同时使社会效益也得到提高发展，
三、房地产行业会计核算存在的问题
（一）会计核算信息透明度不高
由于房地产行业具有生产周期长、资金投入大、建成后销售状况不确定等多种特点，所以在这些因素的影响下，房地产行业与其他的发展行业相比具有更高的风险系数。特别是房地产行业所涉及的财务范围更广、税务种类更多、信息核算规模更大，所以信息透明化的重要性就此显现，只有尽量地将更多的信息做到透明化、对比出更多的风险，才有可能在更大程度上规避风险。从当前的调查结果看，目前房地产行业在土地成本、企业利润构成、所建设项目的现金流量等方面存在信息透明度不高的问题，部分企业甚至在所公布的信息中存在“财务欺诈”的情况，即对公司的真实财务状况进行美化，隐瞒某些重要的交易和企业中的某些变动情况等。因为房地产行业与社会群众的关联度相对较大，所以若相关企业的透明度不高、信息披露不完全，可能会造成社会对其了解不充分，进而在一定程度上影响企业的长久稳定发展。
（二）收入确认较为复杂
收入确认是房地产行业与其他行业相比区别较大的一方面，这也是房地产行业具有特殊性的重要原因之一。因为房地产行业的生产周期较长、资金投入量较大、不能在较短时间获得经济效益，所以为了缩短资金回笼周期、维持后续发展，企业可能会采取商品预售等方式来获得资金，这就导致后期财务部门的成本核算工作变得复杂。而且由于在预售过程中卖家并没有彻底完成房屋的建设工作，所以买家并不会全款缴纳购房费用，只是签订房屋合同并缴纳一部分的预售金额，但由于所缴纳的预定金额并不能达到企业中收入确认的标准，所以在很大程度上对后续财务部门的核算工作造成了不利影响。另外，因为房地产行业在项目开发过程中所涉及的项目开发种类具有多元化，即除单纯的房屋建设，部分房地产企业在项目开发建设过程中还要承担城市基础设施建设和教育设施建设等其他方面的建设任务，所以房地产行业的经营建设活动十分复杂，这也是影响企业收入确认的影响因素。
（三）会计核算人员业务水平参差不齐
房地产行业与其他行业相比具有财务核算范围更大、难度更高等特点，这也就决定着房地产行业中的会计核算人员需要具备更扎实的基础业务功底和更高的专业能力。同时，当今瞬息万变的大环境也对房地产行业的财会人员提出了更高要求，一个优秀的房地产行业财会人员不仅要熟练掌握各项财务的处理方法，还需要不断了解房地产行业不同形势下的发展特点以及企业未来的发展方向，以便可以根据不同的外部环境来制定出最适合企业发展的策略规划。但当前的调查研究结果显示，部分房地产企业在招聘财会人员时并没有对所招纳的财会人员设立高门槛，这就导致其财会人员专业素养不高、自身能力有限，难以紧跟时代发展的脚步；
又或者在完成财会人员的招纳工作后没有对相关人员进行持续的培训和教育，而是依赖员工的自觉性，这在一定程度上影响了员工主人翁意识的树立，从而影响企业财会数据的整体质量。
（四）会计核算机制有待完善
房地产行业的特殊性和复杂性导致了会计核算内容和核算流程的独特性，因此，进行会计核算时不能仅是简单地套用固有流程，而是要根据自身的实际需求来制定最适合自身发展的核算流程。但在现阶段，房地产行业的会计核算流程不规范、会计核算管理机制不完善的情况屡见不鲜。通过当前的研究数据可以得出，部分企业内部虽然已经意识到了会计核算的重要性并设置了监督管理机制，但并没有十分具体的实施措施，未将监督管理措施落到实处。例如，房地产企业要与其他部门签订合同但没有提前通知财务部门，导致财务部门对此合同没有做到充分了解、不能及时准确地进行相关工作的财务核算，这一情况不仅造成财务人员无法对相关的费用支出做出准确的判断和分配，还在一定程度上影响了企业相关工作的开展。
四、房地产行业会计核算与管控的措施
（一）提高会计核算信息的透明度
对房地产行业来说，会计信息披露对其发展有着非常重要的作用，在一定程度上能够直接影响企业的业务发展与资源的合理利用。所以为了提高房地产行业會计核算信息的透明度，一是可以加大对于土地储备量以及成本信息方面的信息披露。众所周知，土地成本消耗是房地产行业中占比极大的消耗成本，毕竟土地储备量以及土地储备成本在很大程度上可以决定房地产企业的未来发展状况，若对该方面的信息披露度不足，则会在某些方面影响管理者做出正确合理的判断，进而影响企业的发展进步。二是可以从项目立项开始就加大对其的监督力度，做到全程监督、管控，及时掌握信息，对每一笔支出和收入都进行详细的记录核对，争取做到信息真实度高、信息披露范围广，从而达到增强会计信息披露强度和完善信息披露体系的目的。三是可以将不同发展状况的企业进行分类，制定差异化的信息公示制度，争取将每个企业的资金管理和信息披露都做到切实可行，争取使房地产行业的信息核算透明度得到整体提高。
（二）制定科学合理的收入确认标准
首先企业应当对收入的核算范围做出明确的规定，收入不仅仅包括销售商品房屋所取得的收入，还应该包括配套设施销售收入、土地转让收入以及周转房屋所得收入等多种收入种类，这样才能尽可能地保证收入范围具有完整性。其次应该对房地产商品销售收入的确认制定明确的标准，因为房地产商品销售要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续多个步骤，只有在以上步骤全部完成后才能满足销售收入确认的条件。因为该收入的时间跨度较大，所以会计核算人员需准确把握收入确认的时间点，降低在收入核算方面出现差错的可能性。最后应合理看待商品销售过程中产生的其他销售收入，例如配套设施收入、房屋周转收入等，并将这些收入进行规范恰当的核算，避免出现遗漏某项销售收入的情况。
（三）提高会计核算人员的整体素质
一是引进高素质人才，可以通过开展高校招聘会来寻找符合自身发展要求的高素质、有潜力的会计核算专业人才，为现有的会计核算团队注入新的活力，使其更好地为企业会计核算服务，提高企业竞争力。二是要加强对内部员工的培训教育，增强员工对于企业的归属感，提高员工思想道德素质，员工只有具有较高的思想道德修养，才能在一定程度上减少员工利用职权为自己谋私利的情况的出现，促使员工全心全意为企业发展做出贡献，保证企业的长久稳定。三是积极引进国外先进经验，提高自身会计核算技能。由于我国当前房地产行业的发展与国外发达国家相比还存在一定差距，因此可以积极学习外国先进会计核算经验，并结合自身实际情况加以调整，制定出最适合自身发展的会计核算方法，比如可以学习英国在会计核算所需核算数据真实性方面的管控经验，这在一定程度上可以起到改善企业中存在的固有问题的作用，对于房地产企业的长远稳定发展有着很大的作用。
（四）构建完善的会计核算机制
由于我国会计事业起步较晚，在当前经济科技快速发展的时代背景下，传统的会计核算模式已经无法满足当前会计核算工作的需要，只有不断完善和创新会计核算机制，才能促进房地产行业的可持续发展。鉴于此，一是改变当前会计核算的传统思维，积极学习先进思想，更新管理方法，制定适合当前社会环境和自身发展状况的会计核算机制，从而实现企业会计核算的标准化和规范化，形成一套完整、系统的财务管理核算体系。二是要明确房地产行业成本核算方面的规定标准，不断深化会计核算工作，将核算工作范围细分到个人，对房地产项目开发过程中所涉及的每一项支出和收入都进行规定范围内的管控，以便于后期对所有项目数据进行精确的会计核算。三是在精确会计核算的基础上加强会计人员和管理人员的成本管控意识，改变传统陈旧的思想，深入贯彻落实成本管理观念，从成本管控和会计核算两方面着手对企业进行管理规划。
（五）加强会计核算信息系统建设
房地产行业的会计核算工作应与时俱进，顺应当前时代发展的潮流。在当前形势下，房地产行业需充分利用现代化、数字化的核算工具，提高会计核算的信息化水平。先进的数字化会计核算工具有着灵活性强、准确率高的特点，可以节省大量时间，提高会计核算工作效率，节省人力。相较于人工会计核算，数字化会计核算方式在信息录入以及会计核算过程中，能够将信息及时、准确、完善、真实地纳入审核统计系统，不但降低了相关人员的工作压力、节省了工作时间，还在一定程度上解决会计信息透明度不高的问题，有效提高了信息的真实性。
结语：
在我国社会经济和科学技术高速发展的时代条件下，房地产行业在我国国民经济建设等多个方面发挥着日益重要的作用。但是，房地产行业在发展过程中也存在着一定的问题，对会计核算问题的重视程度不够便是问题之一。所以为了能够与时俱进、紧跟时代发展的脚步，房地产行业需要不断寻找自身存在的问题并及时改善，更要重视会计核算，不断健全完善会计核算体系，构建适合自身发展的会计核算机制，从而实现房地产行业持续稳定地发展。
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