吴宇昕
摘要：哲学有言：“世界是联系的整体”。经济发展与日趋繁盛的房地产行业之间也有着相互的联系。在经济的影响作用下，房地产在交易种类方面越来越细化;而房地产行业的发展也拉动了经济的增长。在房地产交易环节中，合同效力的界分是当下非常热门的话题之一，也有不少本专业学生或研究房地产的相关人士纷纷加入这一项研究之中。房地产交易合同是这一行业的内定规矩，具有特定时间的有效性与行为管理规范性。本文由房地产交易合同效力的界分为出发点，对这一内容做重点研究。
关键词：房地产;交易合同;合同效力;界分
引言：当下中国的经济是以“市场经济为主”的运作方式。而正是“市场”的作用，才在无形之中，让房地产事业变得越发热烈起来。在越来越趋于成熟阶段的房地产事业正以生机勃勃的姿态屹立于经济之林时，与之相关的交易合同效力的界分言论也随之传扬出来。“市场经济”总是在人们的生产生活需求中得以完善，而房地产交易合同也是惠民、利企的核心策略。尤其是在近几年购房需求呈现直线上涨的背景之下，房地产交易的频繁度随之得到相应的提升。在频繁的房地产交易中，因涉及价值较高、环节较多等原因，需要签署合同来维护甲、乙双方的权利与义务，以防模棱两可的事情发生，这样不仅会影响双方利益，还会牵扯到法律层面有关事宜。而房地产合同效力的界分就是当下最为核心的行事指南针，是针对双方而言最具影响力的“三方协议”。
一、房地产交易合同效力界分的影响
1.买方
对房地产交易合同进行效力的界分，在一定程度上会最大化的满足买方对于购房的一系列权利保护。对于买方而言，将自己手里的资金交付给甲方，在尚未取得房屋产权证之前，得到具有效力的交易合同是法律所规定的必要，买方也可以通过这一纸凭证在必要时维护自身权利。
2.卖方
相对于卖方而言，为买方提供有效力的交易合同，并实现效力的界分是对自己房产的最大程度的宣传，能够促使自己的企业得到社会的广泛认可与强烈支持，这会获得比任何形式的广告都更明显的效果。同时，签署具有效力的交易合同，也能够体现出对买方基本的尊重与诚意。
3.房地产交易市场
房地产交易市场是一个灵活且动态的世界，更有言：商场如战场。优质的服务、愉快的购房体验以及合法的交易流程是一个企业得以立足的根本。从整体的交易市场来说，依照法律程序审核交易合同的效力界分是保障消费者利益根本形式的体现。从长远发展的角度来讲，有助于房地产交易市场的稳步前进。
二、房地产交易合同效力界分的意义
1.维护当事人的权益
从一次次的看房、选房、购房，到最后的签订合同，这是一项极为繁琐且耗费心力的大事情。对于当事人而言，在交付定金、首付或者是全款的同时，签署一份甲、乙双方的具有法律效益的房地产交易合同，是保证自身利益的明智选择，有助于维护自身合法权益。自合同签署生效之日起，这份文件就已经具有了法律价值，拥有全部的话语权。而实现房地产交易合同效力的界分，会帮助当事人在必要时维护自身权益，避免利益受到侵害。
2.助力司法系统发挥作用
实现对房地产交易合同效力的明确界分，会对司法系统发生指引性的作用。因为交易合同的法律功能，会迫使其在司法职能方面得到更具全面的填充，继而助力司法系统，将日常的运作提升到更适合当下社会发展与人民需求的境界。由于房地产交易合同会依照国家法律法规、当地的相关房地产政策与优惠政策等进行综合编订，因此，对于界分问题，当触及到法律规定时，也会对司法机关起到推动作用。从类型上讲，房地产产生的相关案件是归属于民事案件管辖范围。“民事”二字，顾名思义，是直接与人民的利益相挂钩的。假设牵扯到民事案件，其判决过程与结果会更有利于全体人民的共同利益，这一点会明显高于个人民事案件所起到的作用。因此，对其法律效益不容忽视。但正因为这份合同效力的界分，才会更高效的推动司法机关的日常运作，保证维护每一位公民的合法权益。从而不断提升司法在人民心中的公信力与威望度。
三、“有效倾向”的法理基础
1.诚信原则的显现
交易合同从本质来讲需要遵循“诚信”原则。但凡涉及到交易，都需要懂得“诚信”的重要性，更何况是牵扯到更高价值、更多环节的房地产市场交易。而“诚信”问题，从交易合同的本质来说就是需要具备：透明性、严谨性、法律性及公平性等。所謂透明性，就是需要将钱款的细则、双方权利与义务的划分等做到完全透明的写入合同之中;所谓严谨性，就是在合同的描述中，采用客观的语言、清晰的逻辑表述等;所谓法律性，就是要求在合同中明确表明，依照哪些法律，当事人与卖方拥有哪些权利与义务，可以做哪些事以及不可以做哪些事等;所谓公平性，就是指甲、乙双方的地位公平性、价格的公平性等。
2.不动产物权的区分原则
房地产合同也是不动产权的象征，而当物权发生变动时，应当按照合同中的有关规定，或者是法律的相关规定予以变更并生效。就当下的背景来说，在房地产交易中，已经不需要对物权进行登记也可以实现交易。是否进行要件的登记在此时已经不做任何法律约束。所以，对于还没有取得房屋所有权的房地产交易者来说，也可以在保证其本人出示的房地产交易合同具有法律效益并承担违约责任的基础上来进行出售。
3.履行不能有效性
在所谓履行不能有效性，即房地产交易合同中，不受来自物权变动登记要件这一项条件的制约的背景下，房地产合同效力的界分便成为了对有效因素进行判断范畴的界定。就当下《民法典》中的相关规定的引申意义来说，如何判断此份合同存在有效力，需要对合同当事人的能力等多个方面进行审核。甚至即使是自始不能的合同，也可以判为有效，这样的案例并非不存在。
四、合法进行司法裁量
1.有效应用效力补正制度
效力补正制度是当房地产交易合同效力判为“无”的情况下，对于损失的一个有效挽回的政策。毕竟从合法的、一般情况来考虑，是由于不可抗拒的因素导致房地产的合同失去效力，这种现象会严重的影响房地产交易效力界分的平衡性。而有效地利用这一补正制度，可以将负面影响降到最低，从而最大化的保留当事人权益。但这一制度也不是全能的，即会忽略司法审查要件的流程。
2.规划红线维护社会公益
正由于房地产交易的高价值、长久性、复杂性、法律性等特点，才需要在交易合同签署之前，明确哪些不能触碰的“红线”。否则，直接损害的就是当事人的利益，而房地产企业一方也会遭受严厉的审查与巨额赔偿。规划红线是保证交易市场长久稳定的基石，是保障人民群众根本利益的稳固靠山。就当下的建设工程规划来讲，需要对有效合同与无效合同做出明确界定。假如房地产开发商在得知或不知的条件下，将当地明确规定不能进行买卖的房产进行钱权交易，就会产生巨大的交易市场问题，同时，签署的交易合同也会就此作废。
3.柔性处理合同表意瑕疵问题
房地产交易合同在法律范围内属于民事法律行为，保障其真实性是最为核心的内容。目前，从市场角度来观察，不少合同还存在上述所提及的“诚信”之“严谨性”的问题，即合同的表述有瑕疵。针对这一问题，有关规定会根据实际情况，将这一问题采用判定无效或部分可撤銷的处理方式。这种采用柔性方式来处理问题的方法具有深远意义。
4.科学分析房地产政策变动的影响
不同的发展时期，国家也会有不同的房地产政策，这是毋庸置疑的，也深刻的体现了与时俱进的思想。然而，政策的变化会影响房地产交易合同的效力，所以，对于这一变动，需要进行全面的考虑。发生变动后，首先需要比对交易时间（签署日期或生效日期）与政策变动生效时间。其次，需要限定房地产政策。采用科学的方式分析房地产政策的变动是明智的选择，而不是在利益的驱使下，盲目行事。
结束语：总而言之，就当下的房地产交易类型来看，存在多样化的现象，因此，交易合同的效力界分问题显得尤为重要。必要之时，可以多去学习一些法律常识来武装自己，以备不时之需。同时，更多的是为了维护自身的利益。涉及到法律的相关问题，不少人会产生敬而远之的态度，实际上不需要如此。明确法律红线，坚守住道德底线，利用交易合同来维护自身就是对于自己权利与义务的合法捍卫。在之后的房地产交易市场中，会有越来越多的人加入其中，问题也会逐渐显露出来，因此，合同的效力界分势在必行。
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