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Average default rate (%)5.85567银行业 按揭政策调整：
短期影响负 面， 长期影响中性 分析员 ：
毛军华, 罗景 电子邮件：
maojh@cicc.com.cn, luojing@cicc.com.cn 电话：
(8610) 6505 1166 2008年10月 23日
事件：
人民银行决定自 2008 年 1 0 月 27 日 起， 将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍； 最低首付款比例调整为 20%。
一是金融机构对客户 的贷款利率、 首付款比例， 应根据借款人是首次购房或非首次购房、 自 住房或非自 住房、套型建筑面积等是否系普通住房， 以及借款人信用 记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。
二是对居民首次购买普通自 住房和改善型普通自 住房的贷款需求， 金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持； 对非自 住房、 非普通住房的贷款条件， 金融机构适当予以提高。
三是下调个人住房公积金贷款利率。
其中， 五年期以下（ 含）
由现行的 4.32%调整为 4.05%， 五年期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%， 分别下调 0.27 个百分点。
评论：
按揭贷款利率浮动区间调整将降低存量按揭贷款收益率。
央行努力引 导商业银行根据借款人购房实际情况、 信用 记录及还款能力等风险因素、 贷款合同 约定条款来进行风险定价， 而不是简单地降低按揭贷款利率。
不过，按揭贷款属于银行的优质资产， 即使在房价跌幅最大的深圳地区， 按揭贷款不良率目 前也在 1%以下； 而且，根据美国 FHLMC的数据， 在首付比例为 20%-30%时， 违约概率为 0.4%-1 .4%（ 图 1）
。
因此， 在总体贷款需求放缓的前提小， 商业银行面对市场竞争的压力有动力降低按揭贷款的利率水平， 原下浮 15%的按揭贷款会变成下浮 30%， 按基准利率发放或者上浮的按揭贷款会根据风险定价原则重新进行核算。
商业银行将在 10 月 27日 前制定实施细则， 这将是对不同银行风险偏好、 风险定价能力、 风险控制的一次考验。
短期影响负 面， 减少 09 年盈利 3% -1 5% 。
目 前， 五年以上贷款基准利率为 7.47%， 利率下限扩大 15%相当于按揭贷款利率下降了 112 个基点。
如果这一调整明年年初生效， 这将使银行的净息差下降， 从而对 09 年盈利产生 3%-15%的负 面影响， 其中深发展、 兴业、 宁波银行受到的负 面影响最大， 北京、 南京受到的负 面影响最小（ 表 1）
。
长期影响中性， 对资产质量能否产生正面影响取决于房地产成交量能否回升和房价能否稳定。
我们的测算显示，对于 100 万元的 20 年期按揭贷款来说， 此次按揭政策调整将减少月 供 8%左右， 但由于房价收入比还处于较高水平。
目 前房地产救市政策能否改变房价下跌的预期还存在不确定性， 房地产成交量短期内 难以大幅反弹。
不过， 从长期看， 这些政策能够逐渐促进房地产市场需求的恢复， 稳定房地产价格。
维持银行中性的评级。
在经济下行周期， 银行面临净息差下降、 手续费收入放缓、 资产质量风险上升的挑战，因此在宏观经济预期见底之前很难期待反转， 银行股的机会只能是跌出 来的机会。
招行在 2 倍以下、 工行、 建行在 1.6-1.7 倍以下、 交行、 浦发、 北京在 1.4 倍以下、 华夏、 兴业、 民生在 1.2-1.3 倍以下、 中行、 中信在 1.1倍以下， 长期投资价值开始逐渐显现， 而能吸引 投资者买入的估值水平应当在长期投资价值基础上打 20%的折扣。
目 前， H 股银行除工行外正在接近买入的估值水平， A 股银行距离买入点还有 10%-20%的空间（ 表 2）。
图 1：
房地产按揭贷款违约率与首付比例密切相关
资料来源：
FHLMC、 中金公司 研究部；
表 1：
此次按揭贷款政策调整对银行 09 年盈利的影响
08年贷款余额 08年按揭占比
按揭贷款利率
影响净利息收入 税后影响 相当 于09年净利润资料来源：
公司 数据、 中金公司 研究部；
人民币
百万元工行建行中行交行招行中信浦发民生兴业深发展华夏北京南京宁波
4,443,893
3,632,094
3,221,134
1,264,641
774,142
672,993
633,636
650,966
476,170
262,849
353,520
185,506
36,142
47,45312.2%15.1%18.6%11.6%18.5%9.7%13.8%15.1%26.5%25.7%7.4%6.8%10.4%27.6%08年按揭余额
540,698
549,635
600,669
146,917
143,067
65,261
87,752
98,578
126,384
67,639
26,284
12,581
3,748
13,0777.47%下浮比例由15%调整至30%的影响1.12%若所有按揭贷款均执行新的利率下限6,059
6,159
6,730
1,646
1,603
731
983
1,105
1,416
758
295
141
42
147
4,665
4,742
5,182
1,268
1,234
563
757
851
1,090
584
227
109
32
113
3.8%4.2%8.0%4.2%5.7%3.7%7.1%8.1%8.9%15.0%5.5%1.7%2.1%9.2%
表 2：
估值比较
A股国 有大银行工行A股中行A股交通银行A股建设银行A股中小股份制银行招商银行民生银行浦发银行华夏银行深发展兴业银行中信银行A股城市商业银行南京银行宁波银行北京银行H股大型银行工行H股建设银行中行H股交通银行中小股份制银行招行H股中信银行H股
A股国 有大银行工行A股中行A股交通银行A股建设银行A股中小股份制银行招商银行民生银行浦发银行华夏银行深发展兴业银行中信银行A股城市商业银行南京银行宁波银行北京银行
A股大银行平均A股中 小银行平均A股城商行平均A股银行平均A股银行加权平均
H股国 有大银行工行H股建行H股中行H股交通银行中 小股份制银行招行H股中信银行H股
H股银行平均 H股银行加权平均 资料来源：
彭博资讯、 中金公司 研究部； 注：
港元/人民币@07=1.06、 港元/人民币@08=1.15、 港元/人民币@09=1.18
股价(当地货币）流通股（ 百万）06A07A08E 09E06A07A08E09E06A07A08E09E3.913.1 15.1 24.1 612,065
6,494
2,233
9,000
1 .491 .581 .461 .691.891.931.962.132.1 52.082.1 42.362.041 .831 .902.260.710.960.780.921 .021 .1 01 .071 .1 51.291.171.371.511 .21
1 .01
1 .1 3
1 .40
13.6
12.8
14.1
15.0
1 6.2
1 3.0
1 8.2
1 8.4
20.31 4.721 .723.11 9.01 3.71 8.321.214.1 24.3613.278.2713.1 514.1 54.337,24615,729
4,600
1 ,687
1 ,757
3,980
1 ,785
1 .471 .1 61 .601 .251 .671 .361 .331.861.391.811.431.881.711.882.231 .751 .801 .481 .971 .842.232.061 .521 .591 .381 .701 .711 .960.810.590.530.360.580.700.591 .360.770.690.410.861 .1 70.971.501.101.140.671.051.291.421 .27
0.86
0.91
0.56
0.82
1 .1 8
1 .1 4
16.7
21 .7
16.5
13.1
24.2
26.2
14.0
24.8
1 8.2
20.7
1 7.0
27.0
31.2
1 4.4
28.120.534.520.725.827.71 7.423.01 6.423.31 3.81 8.622.71 4.78.706.808.28630450
1 ,200
1 .521 .591 .491.611.701.672.1 71 .902.282.051 .642.1 71 .121 .280.851 .361 .441 .071.751.681.581 .56
1 .1 9
1 .42
25.223.524.2
1 4.51 7.01 8.3
1 4.21 6.720.81 3.91 3.21 8.53.543.282.284.7683,057
52,271
76,020
6,734
1 .491 .691 .581 .461.892.131.931.962.1 52.362.082.1 42.042.261 .831 .900.710.920.960.781 .021 .1 51 .1 01 .071.291.511.171.371 .21
1 .40
1 .01
1 .1 3
13.6
15.0
12.8
14.1
1 6.2
1 8.4
1 3.0
1 8.2
20.323.11 4.721 .71 9.021.21 3.71 8.313.002.502,66212,402
1 .471 .331.861.882.232.232.061 .960.810.591 .360.971.501.421 .27
1 .1 4
16.7
14.0
24.8
1 4.4
28.11 7.423.01 4.706A07A08E09E06A07A08E09E06A07A08E09E06A07A08E09E06A07A08E09E0.1 5
0.1 7
0.25
0.21
0.24
0.22
0.42
0.30
0.35
0.27
0.64
0.45
0.37 0.26 0.62 0.481 .401 .511 .981 .471 .611 .662.721 .811 .841 .843.222.1 32.001 .97 3.58 2.381 2.59.9
1 0.91 1 .48.5
7.2
6.7
7.66.6 6.0 5.1 5.86.3 6.2 4.9 5.4 26.51 8.420.420.21 6.01 4.01 2.31 4.111 .011 .38.0
9.1
1 0.7
1 2.1
8.2
8.7
2.80
2.06
2.59
2.83
2.43
1 .88
1 .88
2.30
2.1 21 .691 .591 .951 .961 .581 .431 .750.46
0.24
0.77
0.35
0.73
0.95
0.1 2
1 .04
0.34
1 .26
0.50
1 .1 6
1 .72
0.21
1 .47
0.60
2.01
0.86
1 .72
2.45
0.40
1.46 0.56 1.66 0.83 1.63 2.46 0.39 3.751 .235.682.773.393.241 .024.622.676.503.1 15.677.782.1 55.813.1 66.665.697.929.912.516.91 3.63 8.42 6.26 9.55 11 .762.75 1 5.11 1 .07.4
6.9
6.8
9.6
1 9.58.5
7.2
5.2
4.7
5.2
5.6
10.55.9 4.6 4.2 4.2 4.1 4.1 6.85.5 4.4 4.6 3.8 3.9 3.6 6.530.61 8.21 7.223.81 8.11 4.934.91 3.61 3.01 0.51 6.51 1 .48.2
20.39.6
7.3
6.6
9.6
7.6
5.8
10.79.67.88.01 0.0
8.1
5.7
1 1 .2
3.76
3.55
2.34
2.98
3.88
4.37
4.25
3.05
1 .64
2.04
2.66
2.32
1 .82
2.01
2.431 .381 .991 .451 .661 .431 .732.041 .201 .581 .321 .381 .201 .570.49
0.31
0.43
0.50
0.38
0.54
0.80
0.57
0.98
0.86 0.49 1.03 2.1 71 .561 .96
5.41
3.21
4.28
5.923.575.1 46.45 3.87 5.98 1 8.11 8.91 0.913.013.39.7
8.09.75.8 7.1 9.1 5.2 1 7.722.11 9.51 7.61 7.91 5.410.812.08.4
1 0.2
1 3.9
8.0
4.00
4.36
4.23
1 .61
2.1 2
1 .93
1 .471 .901 .611 .351 .761 .3921 .422.51 9.721 .622.91 4.11 3.41 6.91 4.31 4.99.9
8.2
1 0.49.1
1 0.31 0.3 8.6
1 2.0 9.6
1 0.9 2.48
3.59
4.20
3.48
2.83
2.06
2.22
1 .89
2.1 1
2.20
1 .801 .721 .661 .731 .911 .651 .451 .551 .531 .740.1 5
0.21
0.1 7
0.25
0.24
0.30
0.22
0.42
0.35
0.45
0.27
0.64
0.37 0.48
0.26
0.62
1 .401 .471 .511 .981 .611 .811 .662.721 .842.1 3 1 .84 3.22 2.00 2.38
1 .97
3.58
1 1 .39.07.31 0.27.35.65.05.95.2 4.0
3.8
4.1
5.0 3.8
4.0
4.0
24.01 5.91 3.51 9.01 3.71 0.59.71 0.88.76.27.26.4
8.56.17.96.8
2.532.231.512.412.071 .711 .301 .651 .671 .33
1 .08
1 .28
1 .571 .22
1 .02
1 .17
0.46
0.1 2
1 .04
0.21
1 .47
0.40
1.46 0.39
3.751 .024.622.1 55.812.51 6.91 2.75
1 3.91 1 .37.45.74.7 3.4
4.5 3.328.120.21 1 .81 1 .07.75.4
7.85.7
3.472.452.651 .091 .940.86
1 .660.80
20.1 1 1 .2 6.9
7.1
2.43
1 .74
1 .36
1 .24
1 9.1 1 1 .7 7.5
7.6
2.23
1 .77
1 .42
1 .32
233,689253,83948,99439,0331 ,8372,5006,2285,6614,2002,0875,0001 691 61 752总股本（ 百万股）48,994233,68914,70318,823753527711 ,3067892519722088214,70339,0331 ,1827665792331 9198334,019拨备前利润/ 总资产(% )334,019253,839市净率每股收益（ 元）每股净资产（ 元）价格/ 拨备前利润市盈率总资产回报率（ % ）净资产回报率（ % ）（ 当地货币，十亿）总市值
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